2018政府意志与房地产调控

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　　自2005年3月16日"国八条"发布以来，中央政府已出台了明确针对房地产的多项调控措施，一些地方政府也在形式上出台了相应措施予以配合。然而，根据国家统计局提供的最新数据，今年第一季度全国70个城市房价同比平均上涨了5.5%，北京、广州、深圳等地房价甚至出现了狂涨的态势；房地产投资也同比增长了25%.与之相应，高房价所催生的一个新名词"房奴"也在民间开始迅速流传，而号召"不降价就绝不买房"的邹涛也一时成为媒体追捧的明星。所有这些都表明：自去年以来针对房地产的一系列调控措施虽然取得了一些成效，但相对"稳定房价"的预定目标来说，效果仍不理想。那么，由此所引发的一个疑问就是：为何政府频频出拳却依然效果不彰呢？是调控当局缺乏意志还是缺乏能力？事实上，在现存的关于如何调控房地产的铺天盖地的讨论中，已有大量方案被提供出来了，从中遴选出正确的方案似乎并不困难；与此同时，在我国，政府的行政权威和动员能力几乎是没什么值得怀疑的。因此，如果简单地断言政府没有能力稳定房价，那么，无论是从知识方面还是从行政能力方面来看，都显然是不能令人信服的。既然如此，唯一可能的就是：在频频出拳的背后，政府是否实际上手下留情了？一个仔细的分析似乎恰恰印证了这种推断。
一、投鼠忌器的中央政府
面对着房地产的"繁荣昌盛"，中央政府心情复杂。首先，房价疯涨，使得购房者怨声连连，长此下去必然会影响社会稳定。目前的城镇居民（特别是年轻人），几乎言必谈房子，这种情形在北京、上海、广州、深圳等城市表现尤甚，其焦虑愤懑之情溢于言表。高房价已经使人们憎恶地把住房问题称为新时期"压在人们头上的三座大山"之一。其次，房地产泡沫的破灭使日本经济陷入了长达十年之久的通货紧缩，在此过程中，银行背负了大量坏账，即便是现在仍未完全康复。而令人忧虑的是，至少在银行方面，我国目前似乎已经显露出了日本泡沫经济崩溃前的某些病征。根据人民银行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》：我国房地产开发中使用银行贷款的资金超过了55%.上海的比重则更高，资料显示：2004年上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款占到了全部新增贷款额的76%，占上海当年新房销售总额的50%强。这种局面一旦形成，银行的荣枯便与房地产的涨落休戚相关，此时银行已彻底蜕变为房地产业的"人质"而不得不与其结成"利益共同体"：银行通过各种途径增加信贷来维持和支持房价，以此保证贷款的安全回收和银行自己的良好绩效。比如2006年4月26日，交通银行就全面取消了强制性房贷险，同时，对办理新房按揭的购房人免收律师费而由银行代缴，对办理二手房按揭的购房者则完全取消律师费（0.25%-0.40%）。在这种"银行-房地产利益共同体"格局下，一旦房地产价格下落，坏账随即在银行积累。日本前车之鉴历历在目，教训惨痛，这促使中央政府不得不保持高度警惕。客观地说，正是上述两方面，构成了中央政府频频出拳、试图稳定房价的主要动机。
然而，也正是出于对房地产价格下落可能使银行坏账迅速累高、进而危机金融体系乃至整个经济稳定的担忧，中央政府的意志才又出现了某种"软化".实际上，2005年下半年某些城市购房者在房价暂时小幅回落后即要求退房的举动，就已昭示了房价一旦下跌（特别是像某些学者所言的30%-50%）所可能带来的灾难性后果。可能正是及时发现了这种苗头，中央政府才将宏观调控目标的通俗解读版本由最初的"打压房价"转变为"控制房价"，进而再转变为更为含糊的"保持房地产市场平稳".除了对银行坏账可能进一步积累的担忧外，还有一个更重要的原因就是：房地产业已经成为我国经济增长的支柱产业之一，重拳出手势必殃及整体经济增长。根据表1提供的资料，就全国来说，在2000年房地产投资对经济增长的贡献率为12.05%，到2003年已经增加到19.91%；而对于北京来说则更高，2000年为33.07%，2003年则高达53.37%.由此看来，房地产已经成为我国经济发展名副其实的"支柱产业"了。这种"支柱"作用的发挥，主要体现在房地产本身强大的关联效应上。单纯从直接关联来看，钢铁、水泥、电解铝、合金等行业就是深受房地产影响的主要上游产业。而如何舒缓这些行业可能出现的过剩，自2004年以来就一直是中央政府所关注的主要问题之一。在中央政府看来，一边控制新增产能，一边维持需求显然是使这些行业平稳发展的理想方案。这样，如果对房地产的调控力度过大，使得短期内其对上游需求出现萎缩，必将使这些行业的过剩立刻暴露，破坏眼下的良好经济增长态势。正是这种顾虑，使得中央政府投鼠忌器。因而，如果仔细品味到目前为止的调控政策就不难发现，中央政府一直都是在旁敲侧击，敲山震虎，希望借此使房地产企业自觉约束自己的行为，尽量避免伤筋动骨。