2018浅谈在我国发展ＲＥＩＴｓ

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　　【摘要】REITs的未来扑朔迷离，但面对旺盛的融资需求，面对未来良好的发展潜力，面对一个不可逆转的多元化融资趋势，笔者认为REITs在经过一系列的调整后会有一个更广阔的发展前景。
　　【关键词】发展 REITs
　　
　　REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金，是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金形式。虽然在行业分类中，房地产行业往往被划入金融业，但只有在持有物业模式进入到资产证券化的REITs形式后，房地产才真正的金融 化。投资者可以通过证券市场购买，享受投资回报。
　　REITs在欧美的发展已经十分成熟，在亚洲才刚刚兴起。国外根据投资类型（赢利模式）不同将REITs分为权益型（Equity REITs）、抵押型（Mortgage REITs）、混合型（Hybrid REITs）。权益型REITs是指直接经营具有收益性房地产的投资组合，收入主要来源于租金收入和房地产增值后买卖房地产的交易利润。抵押型REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。混合型REITs指同时拥有房地产和抵押贷款作为其投资资产。在欧美国家的实践中，权益型REITs均占主导地位。
　　REITs可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等，可在不同层次上为房地产企业服务。REITs还能灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言不但可以降低房地产业整体的运营成本、节约财务费用，还利于房地产资金的持续运用和公司的发展。它不仅是低风险、流动性大、高收益且收益稳定的房地产投资产品，还能够有效地拓宽开发商的融资渠道。自对房地产行业进行专项调控以来，“银根”一直紧缩，房地产行业普遍处在资金饥渴的状态。作为一种资产证券化的金融产品，REITs恰恰可以起到打通房地产行业融资渠道的作用。故此，地产业界对REITs期待尤甚。
　　另一方面，REITs又可以将房地产市场高速发展的利益与合格投资者分享。REITs的收益主要来自不动产的经营租金收入，收益较高，也比较稳定，实际是让投资者分享到房地产业的高收益。REITs的管理基金作为房地产运作的专业机构，将对收益回报有很大保证。另外，REITs主要投资于回报率稳定的成熟物业如写字楼、商业等，不参与房地产投资开发项目。不具备稳定资金收益的项目不能注入REITs，这将有利于减少市场投机。REITs虽然是汇合了投资者的资金对房地产进行投资，但其和基金是不同的，其名为信托，但采用的是企业架构，以公司方式运作的，REITs的投资者也是其股东。在美国，REITs作为公司也有一定的特殊性，投资者可享有税务优惠，REITs在公司层面不用征税，其前提是90%的净利润必须作为股利分派给股东。因此REITs的投资者注重的是其股息收入。REITs投资者来自股息的收入一直保持稳定，而总收益则由于受到房价走势影响，有较大的波动。由于各类物业提供的租金收入不同，各股权型REITs所提供的股息收入也有差异，为不同偏好的投资者提供了多样化的选择。