|
|
内容摘要：本文认为，当前房地产市场调控尚未产生明显的效果，背后的主要原因正是由于“土地财政”利益驱动导致的地方政府的角色错位。要对地方政府角色错位进行纠偏，首先必须对利益机制进行调整和加强对地方政府的问责，切断地方政府的利益驱动，加大地方政府的违法成本；同时深化财税体制，从根本上改变目前地方政府所遭遇的财政困局。
关键词：土地财政 角色错位 利益调整 问责 财税体制
近几年，房地产业以超乎寻常的速度发展，房价过高、上涨过快正成为老百姓最为关注的问题之一。中央政府对房地产的调控近两年也以超常规的频率密集出台：从2004年的“八·三一”大限到去年的“国八条”，再到后来的“国六条”以及最近加强对土地调控的通知，可以说涵盖了信贷、土地以及市场监管等各个方面，但调控效果却收效甚微，房价上涨过快的势头并没有得到有效遏制。2007年3月，上海一手商品房均价为9169元/m2，与1月及2月相比，均价轻微上升3.18%和3.48%。北京商品房整体均价已接近万元，2月份开盘商品房整体均价约为9815元/m2。房价过高、上涨过快正在成为和谐社会建设的“拦路虎”。
在当前中国经济转轨期，房地产目前的迷局实际上涉及到中央与地方的关系、政府官员的考核标准、城乡统筹、金融改革以及官商勾结、垄断同盟等种种深层次问题。本文是从地方政府角色定位的错位角度去解读当前房地产宏观调控所遭遇的怪圈。
宏观调控效果不明显的原因
在中央政府对房地产的宏观调控措施有条不紊地出台之际，上海、北京、深圳、广州、青岛等全国大中型城市的房价却是一片热火朝天的喊涨之声，甚至一些中小城市的房价也都跃跃欲试，楼市似乎陷进了一个“调控声声紧、房价节节高”的迷局之中。
（一）房价上涨是否是供求关系的反映
北京市建委的统计显示，截至2006年4月30日，北京市可售的期房项目共计1512个，其中未售住宅109106套，面积为1541.39万平方米；已取得房屋所有权证的现房销售项目855个，其中未签约住宅17815套，面积为289.14万平方米。两者相加待售房面积达到1830万平方米，占全部可售房面积的60%。 在楼市供不应求的火爆面纱下，实际上北京有“占待销房总面积六成的住宅尚未卖出”。据新华社报道，2006年上半年，浙江省房地产开发投资增长5.7%，但商品房销售面积却下降12.4%，空置面积增加1.3倍。2006年7月，国家税务总局提供了这样一组数字，2006年1到4月份，全国契税收入仅增长了7.4%，而去年同期却超过了63%。从63%跌到了7.4%，跌幅超过了80％，如此之大的落差，表明了房地产的总体交易量在急剧下降。
北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》则称,我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万至1.7万计,如果购买一套70平方米的新房,可能房价收入比在13倍,4000元左右的商品房价格意味着城市居民当中,至少70%没有购买新商品房的能力。
从这些数据可以看出“市场无形的手”并非是推动楼市房价上扬的主要因素，当前的楼市在很大程度上是一种虚假繁荣，泡沫的成分很大。因此，2006年7月由国务院发展研究中心宏观部发布的《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》指出，1996年以来，中国住宅与非住宅商品房当年实际销售面积均低于当年竣工面积，即使不考虑以前年度未售出的商品房，每年都有大量竣工商品房因缺乏相应的需求而处于空置状态，需求因素并不是房价上涨的决定性因素。
（二）决定房价上涨的幕后是否存在地方政府角色错位
据新华社报道，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入已占到地方财政收入的一半以上，成为名副其实的“土地财政”：2003年浙江绍兴县的土地出让金收入为19.2亿元，占预算外收入的69.3%；金华市的土地出让金收入为20亿元，占预算外收入的58%；义乌市的土地出让金收入15亿元，占预算外收入的60%。
国家发改委、国家统计局发布的数据显示，地处西部欠发达地区的呼和浩特市新建商品住房销售价格2006年4月同比上涨14.9%，在全国70个大中城市中涨幅第一，这是呼和浩特市房价连续三个季度涨幅超过10%。然而，当地政府却说，“呼和浩特房价不存在泡沫。”
事实上，对地方政府而言，在传统的GDP考核制度下，没有比房地产更好的制造GDP增长的手段和途径了。据新华社报道，1998年，地方政府的土地出让收入不过67亿。但2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而可供比较的是，在实施积极财政政策的1998至2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。
既然土地已经成了地方政府支撑财政的造血工具，出于维护自身利益的需要，对中央的宏观调控进行“软抵抗”甚至错位地成为违法的主体也就不难理解了：据新华社报道，国土资源部2005年对全国16个城市进行卫星遥感监测发现，违法用地宗数占新增建设用地总数的近60％，面积占近50％，个别地方甚至高达90％。一些地方对土地违法违规行为不制止、不组织查处，甚至隐瞒不报、压案不查，在土地管理和调控上有意无意地当起了“甩手掌柜”。国土资源部执法监察局局长张新宝指出，“当前，凡是性质严重的土地违法行为几乎都涉及政府。”一些本该负有监管责任的地方政府却在巨大的利益驱动和错误的政绩观下错位地成了土地违法的主体。
于是，正是在地方政府这支有形之手的错位支撑下，宏观调控的结果实际上是“调控声声紧、房价节节高”的逆向调控，不仅产品供给量没有办法在短时间内增大，反而给了房地产商们制造恐慌、囤积居奇创造了机会，另一方面需求却持续、迅速放量，使用性购买、投资性购买、投机性购买、恐慌性购买如饿虎出笼。
地方政府的利益机制调整
房价过高已经不是一个简单的行业问题，也不是某些专家所能解释明白的专业问题，它首先是一个深层次的体制问题，其次是一个关乎国民经济整体运行的全局性问题，同时也是一个牵一发而动全身的战略性问题。这个问题解决得好，房地产有可能成为一个推进中国社会经济全面转型的战略突破点，为树立科学发展观、建设和谐社会提供一个难得的试验场，如果解决得不好，则很可能带来难以估量的社会经济震荡。
就地方政府的角色错位问题，必须调整利益机制，切断地方政府“卖地生财”的冲动，同时加大对地方政府问责的力度，让地方政府“不想”、也“不敢”成为违法的主体，真正地把地方政府从土地出让受益者的角色转向监督者的角色；更重要的是，必须从长远着眼，深化财税体制改革，把土地管理改革与深化财税、金融体制结合起来综合推进。
|
|
发表于 2018-7-11 22:42:16