2018经济适用房制度存在的问题及模式探讨

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　　内容摘要：经济适用房对完善我国城镇住房保障制度、促进房地产业的健康发展发挥了作用，但现实中，经济适用住房的运作存在着若干问题。本文针对我国现行的经济适用房制度在运作中暴露出的问题，提出了经济适用房新的运作模式。
　　关键词：经济适用房 问题 模式
　　
　　经济适用住房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，是我国城镇住房保障制度的重要组成部分。近几年，经济适用住房的开发与建设，对改善城镇中低收入居民的住房条件，完善我国城镇住房保障制度，促进房地产业的健康发展发挥了巨大的作用。但同时经济适用住房制度的运作中也存在着很多问题，值得我们总结、反思和完善。
　　
　　经济适用住房制度运作中存在的问题
　　
　　政策定位上存在的问题
　　经济适用住房最早出现在国发（1998）23号文件中，其明确提出经济适用房面向中低收入者，并且要使经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。按照政策的最初设计，经济适用房供应量要占到住房供应总量的70%－80%。 最近为了平抑房价，很多地方都在强推经济适用房，要求经济适用房占住房市场供给主体地位。那么，这种经济适用房政策定位是否可行呢？
　　经济适用住房作为国家住房供应体系的主体政策定位源于政府“居者有其屋”的指导思想，即长期以来政府一直把居民拥有自己的住房看作是一种使命。笔者认为，“居者有其屋”的实质是让百姓都能安居乐业，并不一定要求家家都有自己的房产。即使在美国，仍有三分之一的人租房而居，并不是户户都有自己的房产。
　　我国的中低收入者数量庞大，地方政府财力无以支持大规模的开发经济适用住房。而且经济适用住房占用的土地是划拨用地，免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此，地方政府缺乏经济动力去推动经济适用住房的开发，甚至在变相地抵制开发。即使那一小部分用于经济适用房开发的土地，也多处于偏远地段，而且配套很不完善。从2004年我国商品住宅的投资结构看，经济适用房投资比重持续下降，由2003年的6.13％下降至4.61％，为1998年以来最低，近5年间减少了6个百分点。
　　经济适用房是政策性商品房，一个政策性商品住房的供给占主体地位的住宅市场，不利于土地市场和房地产业的健康发展。一旦经济适用住房的供给占住宅市场的主体地位，土地市场上进行交易的土地量将会大幅压缩，不利土地市场的发育和完善，同时大量的土地划拨又增加了权力寻租的可能。此外，大量政策性商品住房的开发势必会压缩商品住房的发展空间，由于政策性商品住房和商品住房在竞争上的不平等，没有了市场的充分竞争，房地产业的发展将缺乏活力。
　　
　　政府与开发商的博弈
　　经济适用房的开发过程，实质是政府监督与开发商追逐利益的博弈。
　　从开发商的角度来讲，在经济适用住房的实际开发运作中，以追求高利润为最高目的。开发商主要是通过变相提高房价来获取利润：第一，在取得土地后，开发商通过更改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售价格，把那些中低收入者排除在购房者的范围之外。第二，由于经济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可以通过预先留号等暗箱操作攫取灰色利润，从而变相提高房价，降低了经济适用房的保障性。第三，把用于开发经济适用房的土地开发成普通或高档的商品住宅，从中获取超额利润。从本质上讲，开发商的这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于开发商的不当得利。
　　那么，政府对经济适用房的开发的监管又做得如何呢？很多经济适用房开发项目在审批的时候很严，但是后续的监管跟不上，被开发商钻了空子，造成既成事实。另外，经济适用房的监督管理成本太高也是原因之一，根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价等等监督管理成本存在于各个环节中，只要一个环节出现问题，可能满盘皆输。所以，对经济适用房的监管陷入了“民不举，官不究”的无奈境地。
　　
　　退出机制不完善
　　现行的经济适用房运作机制实际是在房屋销售阶段，通过限定房价一次性地将补贴划拨给中低收入者。然而随着经济的高速发展，购买了经济适用房的居民在未来几年内可能会有较大的收入增长，不再满足补贴要求，同时市场上也会涌现出新的中低收入者。显然，这种静态的、一次性的补贴方式不能充分利用有限的补贴资源。
　　
　　经济适用房运作新模式
　　
　　新模式的定位
　　新的经济适用房运作模式应当定位在占人口小部分的低收入者，而不是现在的占人口多数的中低收入者。建议根据国际标准，将居民收入分为高、中高、中、中低、低等收入者，将经济适用房的购房者主要限定在中低收入者上，同时也允许低收入者购买，但考虑到低收入者的实际收入情况，应当把廉租房作为解决低收入者住房问题的主要方式。而中等及以上收入者的住房问题可以通过房地产市场解决。