2018房地产业自身如何防范泡沫化

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　　内容摘要：本文首先分析在现有的经济制度之下房地产泡沫的成因，说明房地产泡沫是不可避免的，然后分析以房屋租赁为代表的多元房地产经营方式，以期通过房地产业自身的发展来防范房地产泡沫的不良影响。
　　关键词：房地产泡沫 房屋租赁 风险 恩格尔系数 不确定性
　　
　　房地产泡沫的成因
　　
　　以金融制度因素为代表的内在因素
　　泡沫作为市场经济中的一种现象，主要表现为房地产泡沫和金融泡沫。
　　应该指出，中国的房地产业与金融业的结合还不完全，联系并没有达到房地产业发达国家的水平，但是一方面这个结合正在进一步加速，另一方面，房地产业，因其产业链跨度大，产业高度化明显，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，作为国民经济增长中不可或缺的一部分，天然就与金融业有脱不了的干系。
　　以下将具体从货币制度、银行制度和信用制度三个方面来分析：
　　货币制度 现代货币是不兑现的纸币，作为价值的表现形式，本身已没有价值。货币的这一矛盾决定了货币数量的现代银行制度下具有膨胀的可能性，而货币的虚拟化发展又导致货币越来越远离实质经济。这使在现代货币制度下，蕴含着泡沫产生的可能性。
　　银行制度 在现代银行制度下，只要中央银行不断发行货币，商业银行便能不断创造货币。这决定了银行系统的货币供给具有内在膨胀性，导致货币供给远远超过货币的需求，从而为泡沫的产生提供了适宜的外部环境。
　　信用制度 信用是商品经济发展到一定阶段的产物。货币产生后，当它执行支付手段职能、充当延期支付的工具时，就产生了信用。信用的产生与发展也带动了金融机构的发展，随着信用形式和金融工具的多样化，金融机构也越来越多样化，它们在储蓄向投资的转化过程中发挥着越来越重要的作用，把更多的货币形式收入储蓄转化为投资。这些投资有的进入了实质经济系统，有的进入了符号经济系统。进入实质经济领域的借贷资本由于投资策略而导致生产经营亏损，到期不能还本付息，使银行金融机构产生呆账和坏账，形成金融系统的不良资产；进入符号经济领域的借贷资本则到处投机，冲击各个市场，造成资产价格波动，产生经济泡沫，也就是说信用的产生、发展和运作，给泡沫的产生创造了基础条件。
　　
　　以不确定条件为代表的环境下的投资行为
　　由于环境、条件及有关因素的变动和主观观测能力的局限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论，有时不符合评价者和决策者所做的某种确定的预测和估计，这种现象就称为不确定性。也有将不确定性定义为市场行为者面临的、直接或间接影响经济活动的那些难以完全和准确地加以观察、测定、分析和预见的各种内生因素和外生因素。在现在的经济生活中，不确定的因素处处存在，但遗憾的是，投资者大都不是很理性，正如凯恩斯所说，企业家的投资决策大多是“油然而生的乐观情绪而不是根据数学期望来决定的”。这也许是市场中的不确定性在投资者内心中，留下了太深的印象所致。
　　房地产投资行为本身就具有不确定性，它也许比金融行为更为不确定，因为房地产从建设到具有投入市场的能力到投资回收的时间一般较长，而且影响的因素较多，如国家的经济政策和法规、建设的各种费用、建设工期，利率、汇率、通胀等因素的变化，都会对项目的经济效益产生影响。要真正做到心中有数，并采取相应的措施，谈何容易。
　　不仅如此，现在虽然已经步入了信息时代，但这只能说明信息的重要，并不代表信息的拥有量对所有人是一样的，也就是说存在一种现象：“不完全的信息条件”。企业对各种广告方式的如此重视就是这种现象的明证。在不完全的信息条件下（其实不完全信息条件也是不确定性的一方面，因为信息的掌握程度，是在受到各种客观条件限制的情况下才呈现出不完全性的，而客观条件是在不断的变化之中的，也就是说，不完全信息条件本身也正处于不确定之中），在市场不完善、监督机制不建全、市场效率不高的国家，如大多数发展中国家，很容易就发生不理智的博弈行为，具体来说就是很容易发生局部的投资过度，这就是房地产泡沫的直接动因。
　　综上所述，在现存的经济制度之下，房地产泡沫是一定存在的，而且，房地产业自身是有能力通过改变自身的投资行为来转移风险、抑制房地产的不良影响的。本文以下将讨论通过发展以房地产租赁为代表的多元化经营的方式来转移风险、抑制房地产的不良影响。
　　
　　以房地产租赁为代表多元经营方式
　　
　　房地产泡沫认识上的歧途
　　房地产是一定会有泡沫的，虽然少量的泡沫并不是什么坏事，但接下来又有问题了，那就是泡沫是否会破，在什么时候什么情况下破。现在，认为房地产业过度发展，房地产泡沫在不久的将来破灭的言论不绝于耳。
　　看到沿海大中型城市如北京、天津、上海等诸多城市较高的房价使许多当地居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求，投入的资金不能有效的回笼，这“正是房地产泡沫的明证”。由此认为中国房地产业已经发展得过快了，过于膨胀了。但也有不少人认为：仅根据十六大报告的全面建设小康社会的蓝图，到2020年，中国城镇居民总数将从4.9亿提高到8.5亿。以此为据，就至少会有3亿以上的人口要搬到城里去住。2003年末，中国城镇家庭居民平均面积是23.8平方米，也就是说将需要71.4亿平方米的房子，若以这种发展的眼光来看，中国的房地产还远没有到没有潜力的时候。
　　前一种想法只顾眼前，后一种想法却也不能解决眼前的问题。应该认识到，对GDP增长的供献率可以达到10%的任何产业都理所应当的引起足够的重视。而对中国房地产业的乐观态度，正如悲观态度一样，也没有太多的理论依据，从房地产业比较成熟的国家引进的大量的指标，大量的标准，到了中国，似乎都没有太大实际的意义。
　　
　　应从房地产业自身找出路
　　与其说清点什么，不与想办法做点什么。
　　有人就建议金融业应该向房地产业下手。本文将不从这方面考虑，而是从房地产业自身找出路。
　　房地产业，从某种角度上说，是由许许多多房地产企业所构成的，它们构成了房地产业的主体，以下将以房地产企业的角度去找寻出路。
　　房地产业自身的抗风险能力先天性欠缺 对于房地产业来说，就应根据它的投资大、投资回收期长等自身的原因而属于风险行业，再加上诸多的不确定因素，及不完全的信息市场，其本身就是泡沫经济的温床。