2018论房地产泡沫及防范措施

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　　　　摘要:美国次贷危机的爆发给我国房地产市场带来冲击的同时也敲响了警钟。因此,深入研究我国房地产市场泡沫及防范措施。如何判断是否存在房地产泡沫,是防范和治理泡沫的关键。衡量房地产是否出现泡沫也可以以不同的角度及标准。在分析衡量房地产泡沫的标准的基础上提出防范房地产泡沫的主要措施,以期促进我国房地产市场的持续健康发展。
　　关键词:房地产;泡沫;防范
　　
　　1引言
　　
　　1987年出版的《Palgrave经济学大辞典》中引用著名济学家金德尔伯格的话定义泡沫:“泡沫状态这个名词,随便一点儿说,就是一种或一系列资产在连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨,于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终”。
　　房地产泡沫是由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨,泡沫可分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。安全区的泡沫通常有积极作用,而危险区与严重危险区的泡沫则具有明显的负面作用,房地产泡沫的破裂还产生金融危机或经济危机。
　　
　　2衡量房地产泡沫的指标
　　
　　2.1房地产投资额增长率/GDP增长率?
　　通过房地产投资额增长率与GDP增长率比较,将房地产增长速度与全社会经济增长速度进行比较。对发展中国家或经济欠发达地区而言,房地产市场发展对带动当地经济有着极为重要的作用。因此,在市场发展初始阶段和快速发展时期,房地产投资额增长率这一指标通常较高,甚至可达到15%-30%。经过快速发展后的平稳发展时期,该比率与经济发展速度相当,应保持在10%-15%左右。房地产投资额增长率与GDP增长率比值在房地产复苏和繁荣阶段前期会高些,可达到2-4。我国当前房地产市场正处于繁荣阶段,因此可以通过房地产投资额增长率与GDP增长率的实际比值,来判断我国房地产市场是否存在房地产泡沫。
　　2.2空置率?
　　空置率主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求,并最终形成房屋的空置。按照国际通行算法,空置率是指待出售、出租的房屋占市场全部存量房地产的比率。一般来讲,房屋空置率5%为适度,10%则为警戒空置率,超过20%为严重空置。我国国家统计局的“国房景气指数”中的“商品房空置面积分类指数”,是指上年的空置面积累加今年已经拿到竣工证但尚未销售或出租的商品房的增量面积。住房与城乡建设部将商品房空置面积的统计数据细分为空置待销面积、空置滞销面积和空置积压面积。因此,我国还没有建立统一规范的空置率指标,不能进行空置率计算,也无法用于国际比较。
　　2.3房地产销售总额/GDP值?
　　房地产业作为国民经济的支柱产业,在GDP中所占的比例可以反映出其在国民经济不同阶段发展的冷热程度。根据广东省规划设计院的一份分析报告,发展中国家年度内房地产销售总额占GDP的8%比较合理,但是,若房地产开发出现了过热现象,或因房地产投机而引起的房地产价格快速上涨,将导致房地产销售总额占GDP的比值脱离合理范围,出现房地产泡沫倾向。
　　2.4房价收入比?
　　房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值,它是国际通用的衡量房价合理与否的重要指标,主要用于衡量房价格是否处于居民收入能够支撑的合理水平。计算公式为:年度房价收入比=年度城镇人均住房面积(建筑面积)×年度商品住宅均价/年度城镇居民人均可支配收入。据联合国公布的资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的分析统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8-30,平均值为8.4、中位数为6.4。据此,如果一个地区的房价收入比高出这一标准,则说明存在房地产泡沫的隐患。而我国大中城市2006年房价收入比就已经达到了8,一线城市如北京、上海、深圳房价收入比都超过了10,超出合理范围的房价收入比,经过近两年来房价的大幅上涨,我国的房价收入比更加恶化,从这一指标看,我国房地产市场存在一些泡沫。