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2003年8月31日，“国务院18号文件”《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确指出房地产业是国民经济支柱产业，对房地产业今后的发展作出了明确的定位。但是，对房地产经营而言，资金是最重要、最关键的因素之一。由于国内房地产业目前主要的两条融资渠道----银行信贷融资和发行股票融资都受到了极大的限制，房地产企业经营相对陷入困境。一、央行加强房地产企业信贷业务管理，房企的银行融资渠道受限中国整理。2003年6月13日央行“121号文件” 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,要求各商业银行加强房地产信贷业务管理，控制房地产信贷，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格限制，使房地产最脆弱的神经——资金链受到打击。《通知》明确规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。 思想汇报 http:///sixianghuibao/ 121号文件出台一年了，房地产商普遍感到原有的占开发资金70%的银行融资力度大大降低，新的信贷资金审批越来越严格；即使原有已经审批过的信贷资金规模，也存在实际到手的信贷资金比审批的结果少，时间晚，甚至暂停发放原有审批过的资金等问题。但是，从宏观面看，由于自2002年下半年以来,部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题；为了保持国家金融的持续稳定，促进房地产业的持续稳定发展,防范银行的信贷风险的调控政策近期内难以改变。房地产商应该清醒国家的大环境要求，尽快作出积极的应对，主要是拓宽融资渠道，实现多元化融资。 二、特殊的产业特点决定了房地产企业首发上市（IPO）的可能性很小房地产是个特殊的产业，在证券市场快速发展的今天，我国房地产企业也很难通过IPO申请达致上市目标。首先，在法律上，由于房地产公司地域性较强，而各大城市在诸如土地出让、税费缴纳、资质认定等重要环节上没有一个统一标准，因此在法律和政策的把握上有一定的不确定性。其次，房地产企业的财务较为特殊，一般来说，一个房地产项目从开发到竣工验收大约需要两年的时间，按照会计准则，一个产品在完成了制造和销售过程后才能计算收入与利润，房地产项目的预售部分在工程没有完成前是不能计入企业利润的；而首发上市的公司需要有连续三年稳定均衡的盈利记录，虽然发行审查委员会（简称“发审委”）对盈利标准没有明确的硬性指标，但发审委内部掌控的标准大致是年净资产收益率在10%左右，资产负债率在70%以下，因而绝大多数房地产公司很难达标。 2001年恢复房地产企业IPO上市至今，中国证券市场中通过IPO上市的公司接近250家，而房地产行业IPO公司却仅仅只有天鸿宝业、金地集团、天房发展、栖霞建设、珠海华发五家公司通过了证监会的发行申请进行IPO上市。这种情况也说明了在实际操作中房地产企业进行IPO申请上市的路途将会是比较坎坷、艰辛的，计划通过发行股票解决资金问题的房地产商应对此有充分的心理准备。三、面对融资困境的房地产业的主要应对策略尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。1、调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想----要取得银行信贷资金不是那么容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。 思想汇报 http:///sixianghuibao/ 2、买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，房地产企业与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合业务即可完成上市计划，对 |
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发表于 2018-7-11 19:10:28