2018浅谈沈阳市不同形式的保障房物业管理模式的设计

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　　【摘要】保障性住房是我国住宅建筑与设计中比较特殊的住房，由政府根据国家法律规定开发建设的专门对中低收入家庭建设具有为中低收入家庭进行社会保障性质的住房。由廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、定向安置房、两限商品房、安居商品房构成。保障性住房同时也应当配备物业管理。因此保障性住房是对于改善民生并且促进社会和谐稳定具有非常重要意义。
　　【关键词】保障性住房，物业管理
　　一、经济适用住房
　　经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房的购房人拥有有限产权，具有商品性和保障性的双重属性。
　　(1)经济适用房物业管理的特点。市场性。经济适用房具有市场性。它是政府运用市场机制原理，把解决中低收入居民住房问题与社会住房保障体系相结合的结果。保障性质。经济适用房关注的对象是中低收入阶层。因为这些人经济收入不高，必须依靠政府的帮助，以达到合理的住宿。
　　(2)目前经济适用房物业管理存在的问题：①法律法规体系不完善。除国务院颁布的《物业管理条例》及相关配套法律法规等，对物业管理市场管理，主要的市场需求和管理，市场信息网络建设和管理，市场价格和竞争的管理等方面，特别是经适房尚未制定法律和条例。②市场竞争机制不健全。由于经济适用房物业管理市场立法的缺陷与滞后，大多房地产开发商通常不愿意将其开发建设的物业项目推向社会，自己成立物业公司，导致市场竞争机制难以建立并发挥作用。③价格机制不合理。购卖适用房大多数都是困难群体，不少人都是贷款购买住房，再加上购买家具，装修费用，如果入住后每月再承受高额的物业费、电梯费等，无疑对住户增加了负担
　　(3)经济适用房物业管理发展的对策思考：①构建和完善独立的经济适用房物业管理法律法规。应结合发展的实际，沈阳市物业管理市场的发展趋势，在基本框架下初步完善物业管理市场的法律制度，构建独立的经适房物业管理法规政策。②在物业管理的市场竞争中引入招投标。招标，不仅是打破了物业管理的垄断，形成适者生存的物业管理行业，提高物业管理服务水平的有力武器，而且是培养和提高物业管理市场竞争机制的重要手段。③建立健全市场价格形成机制。如何利用价格机制来激活经适房物业管理市场，合理配置和利用资源利用，必须有政府部门的宏观调控参与，在供应和需求平衡的前提下，完善价格形成机制和运行机制。
　　二、廉租房及公租房
　　1廉租住房及公租房物业管理中存在的问题
　　①廉住房及公租房的物业费用收缴困难。长期以来，困扰我们的一个突出问题是，租住廉租住房及公租房的人员多为社会救济对象和刚刚步入社会的大学生，连自身的基本生活都难以保障。对于物业管理公司来讲，公司自身的生存需要利润，也不可能租住户提供低成本的、公共的无偿服务。
　　②没有明确设置管理机构和人员。从管理上来讲，由于现成立的廉租及公租住房管理办公室是临时机构，主管部门无明确的人员对现有廉租及公租住房进行管理，主要工作是对新建廉租住房工程的管理对旧收购廉租住房的改造，很难应对上千户乃至上万户廉租户的管理工作。
　　2推进廉租及公租住房物业管理工作拟采取的措施及政策。①首先应不断加强制度建设，一个适应社会主义市场经济的管理模式，根据建设和谐社会时代的特点，为建设和谐社会，应尽快出台廉租住房物业管理实施细则，实现管理技术和管理方法的有效结合。② 政府应该想尽一切办法筹措资金，采用个人捐款和社会资助相结合的办法，另外可以考虑从土地出让净收益的部分比例和住房公积金增值收益中，按规定提取的城市廉租及公租住房补充资金。③要加快对物业管理人员的培训，确保持证上岗。
　　三、回迁房
　　回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁民的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁户的支付能力也差距较大。依据公平负担原则，将阶梯定价理论应用到回迁房物业服务费定价中，能使回迁住户公平合理参与物业管理，有效提高住户的支付能力。
　　(1)阶梯定价理论及其实践意义。阶梯定价全名为阶梯式递增(减)定价，是指设置若干个阶梯分段或分档次定价计算费用的方法。源于德国的公共负担说认为，国家在任何情况下都应以平等为基础为公民设定义务。政府的行政行为在公共利益上的实现使得一些人或其他个别人在相同情况下承担比其他人更多的义务，国家应努力调整和平衡这种不平均的义务，使得整个社会的平衡机制恢复。
　　(2)回迁住房物业费定价方式设计。回迁住房物业服务费定价应结合住户特点，将阶梯定价理论应用到保障性住房物业服务收费定价方式中，其具体内涵就是设计一种量化住户参与的物业管理工作的定价方式。
　　①梳理并量化住户可参与的基础工作。由于专业知识和责任承担能力所限，回迁住房住户只能以出劳动力形式参与简单的劳动和管理工作，比如绿化、保洁、维保、勤杂等基础管理工作。首先，要细化物业管理的工作内容，根据完成工作时间长短制定工作的工时定额;其次，通过住户参与完成工作的质量和工时定额量化住户的工作量;最后，根据量化结果实行按劳取酬。
　　②分阶梯定价收取物业服务费。保障性住房住户参与物业服务工作后，可根据住户参与的程度以及完成工作的质量对其分阶梯归类，对每一类的劳动成果量化后，来抵消其物业服务费，这样就形成了不同阶梯分段的物业服务费。对于不能参加劳动的家庭，就必须全额承担物业服务费，但因其特别困难不能交纳，应由社会救济或补助解决。
　　保障房建设是一项利民以及惠民的工程，保障房建设建成之后应当妥善管理维修，这样才能真正的改变百姓生活以及居住环境。
　　参考文献：
　　[1]李晓红：《我国物业管理立法中存在问题探析》，《中北大学学报》，2005年第21卷第3期。
　　[2]史晓文：《浅谈物业管理收费难问题》，《管理研究》，2007年第6卷第4期。