2018浅析农村承包经营权及地上附属物产权抵押

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　　摘要：农民融资担保难一直是困扰农村经济发展的一大难题，若想要盘活农村大范围的土地资源，将农村土地承包经营权纳入抵押品范围是有效方式。促进土地实现规模化经营等方面具有非常重要的现实意义。文章根据上杭县农村承包经营权及地上附属物产权抵押贷款的现状，全面探讨土地承包经营权及地上附属物产权抵押面临的各类问题，提出了一些可行的建议，以期指导土地承包经营权及地上附属物产权抵押贷款的健康发展。
　　关键词：抵押;土地承包经营权;贷款担保
　　农村金融市场是一个庞大的市场，潜力无限，积极探索土地承包经营权、规模养殖场区、林权、农村住房作为抵押担保物的借贷方式，有助于在农村土地承包经营权及地上附属物产权上实现资产向财产的转换，这一方法在解决由于农村规模种养大户这些经营主体缺乏担保物权而导致的贷款难题，撬动财政支农作用，具有有效性、实用性和深远的探索意义。为摸清上杭县农村抵押贷款现状，通过鼓励探索开展农村承包经营权抵押融资等方式拓宽三农融资渠道，促进农民增收，开展了一系列的调研。
　　一、基本情况
　　福建省龙岩市上杭县总人口50.81万人，农业人口40.61万人，占79.9%，农户12.55万户，农业劳动力26.37万人;全县土地总面积2854平方公里，大致呈八山一水一分田的经济地理结构，耕地面积42.24万亩，其中水田面积38.1万亩，旱地面积4.1万亩，山林面积322.2万亩。近年来，上杭县高度重视农村土地资源的保护和利用工作，通过开展灾后重建、整村推进等造福工程及新农村建设试点工作，以推进集中成片的土地整合、农业综合开发和种养殖业规模经营。此外，由于农民重新修建和扩建大批房屋，农村房屋交易活动呈现上升趋势，农村出现了宅基地使用权流转现象。耕地流转工作不断推进，现流转面积15.58万亩，涉及农户5.43万户，其中流转5年及以上的有0.95万亩。规模种植的专业户在50～100亩的有432户、100～300亩的有110户、300亩以上的有20户。林地使用权登记发证面积277.74万亩，占上杭县应登记发证面积318.44万亩的87.2%;林木所有权与使用权登记发证面积279.12万亩，占87.6%。2014年，三农综合保险、水稻保险、商品林保险、烟叶保险等涉农保费收缴2510.46万元，保障金额达1702.4亿元。全县用农村承包经营权及地上附属物产权抵押贷款的几乎没有。目前，在县农商行办理了一笔300万元间接用承包经营权作为抵押贷款的例案，它是由汀江国有林场对林农担保，林农将林权反担保给汀江国有林场的方式。这些工作的开展，为上杭县农村承包经营权抵押贷款试点工作中起到了基础保障作用。
　　二、农村土地承包经营权抵押贷款的重要意义
　　(一)盘活土地资源，发挥土地潜能
　　开展农村土地经营权抵押贷款，有利于盘活农村沉睡的土地资源、使得沉睡的土地资源变为实实在在的资产，有利于让农户意识到不能只把土地作为一种基础生存资源，它还是融资过程的重要要素，一方面提高了农户对土地的保护意识，另一方面，在农村经济发展中提供强大的资金支持，使土地的潜能得到充分释放。
　　(二)创新工作机制，促进土地流转
　　开展农村土地经营权抵押贷款，有利于促进农村地区加快对耕地承包经营权证的颁发进度、保护农村耕地流转的市场化和推动农业风险防范机制等方面的农村体制机制的建设和创新，并不断强化农业生产经营过程中的组织化，从而推动现代化农业发展，实现耕地向集约化和规模化方向发展，最终实现城乡经济社会一体化发展。
　　(三)探索融资渠道，拓宽信贷模式
　　有助于创新涉农金融机构在发展农村金融产品、提供农业服务的方式，加快构建农村现代金融体制，而引导金融机构转变单一信贷模式，即以小额信用贷款和联保贷款为主，这有赖于两权抵押贷款的提出，这在解决贷款中的抵押问题，引资过程具有重要作用。
　　(四)解决担保问题，推进产业发展
　　由于经营主体在农业生产过程中成本较高，资金短缺，因此迫切需要信贷资金支持，利用土地经营权抵押信贷的方式，有利于经营主体顺利进行生产种植活动，便于土地集中利用，有利于对已抛荒土地重新使用，并且提高了土地利用率。
　　三、存在的问题
　　(一)相关法律制度不健全
　　耕地承包经营权抵押贷款与现行法律的有关规定冲突，没有相关法律规定通过家庭承包取得的耕地承包经营权是否可以抵押。我国《担保法》规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的耕地使用权不得抵押。而《土地承包法》规定的是：通过家庭承包取得的耕地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。若对农村土地承包经营权进行抵押，也只是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的荒山、荒滩等农村土地，在发包方同意之后，并依法登记取得耕地承包经营权证或林权证书的，方可设立抵押。
　　(二)缺乏风险防范机制构建
　　农村土地经营权向商业化方向发展过程中，需要由中介机构和相应的风险方法机制进行保护，农业容易受到自然灾害的影响，农业保险机制尚未发挥有效作用，在遭遇严重自然灾害或市场因素变化的影响时，若借款主题无法及时还本付息时，银行通常将土地经营权这一抵押物进行流转以此收回资金，然而，土地经营权在流转过程中，常因为市场体制不健全，交易主体、客体等缺乏机制保障使得经营权变现出现问题。
　　(三)对土地评估缺乏专业性
　　目前上杭县没有机构和人员对土地经营权价值进行专业评估，政府部门也没有针对土地经营权价值评估制定标准和操作程序，影响土地经营权价值的因素主要包括：土地承包经营的时间、土地经营效益、自然状况、生产经营项目等，由于影响因素主客观原因，评估机构很难对土地经营权的价值进行有效分析，据此评估的价值与实际的土地经营权价值存在较大差距。
　　(四)抵押登记成本较高
　　农户取得土地承包经营权抵押贷款的成本(包括利息、土地承包经营权抵评估费、农业保险费)由于涉及环节较多，收费增多，手续也比较繁琐。银行、农户普遍反映远不及农户信用贷款、保证贷款低廉便捷。如果无相关优惠政策，加上农民由于经济水平较低无法支付高额贷款成本，从而导致土地承包经营权抵押贷款缺少实用性，影响土地承包经营权抵押贷款业务的推广应用。