2018浅析我国住房抵押贷款证券化面临的困难

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浅析我国住房抵押贷款证券化面临的困难
来源:中国房地信息作者:程志发日期：2005年11月03日　　　
　　自从上个世纪70年代美国率先推行资产证券化以来,经过半个世纪的发展,资产证券化在发达国家已经相当成熟和普及。从美国、日本以及欧洲的一些发达国家资产证券化的经验来看,它们大多都是将住房抵押贷款证券化作为其资产证券化的切入点。事实证明,住房抵押贷款证券化的实施不仅能够有效地降低商业银行的流动性风险,改善商业银行的资产负债结构,而且还能有效拓展房地产业的资金来源,促进经济的发展。随着我国住房商品化的加快,房地产业的快速发展。许多学者和实业界人士认为当前应当积极推动中国的住房抵押贷款证券化进程,希望借此能带来一系列的良性循环,解决我国经济运行过程中出现的种种矛盾和问题,促进我国经济的发展。
　　从相关国家的经验来看,住房抵押贷款证券化的推行需要具备以下四个基本的市场和制度条件:首先需要有大量的作为证券化标的住房抵押贷款存量;其次是市场上要有大量潜在的对住房抵押贷款证券的有效需求;第三,市场上存在被广大投资者所认可的权威信用评级等中介机构;第四,完善的制度和法律环境。但是,从下面的分析可以看出,当前我国这几个条件还不太成熟,因而可以说大规模推行房地产证券化的时机还没有到来。
　　一、要推动中国的住房抵押贷款证券化,必须满足的最基本的条件就是市场上存在数量可观的可以用来证券化的资产标的——住房抵押贷款存量。
　　虽然自1998年启动住房抵押贷款以来,中国的住房抵押贷款发展十分迅速,贷款规模年平均增长率接近30％。但是由于启动时间较晚,当前我国的住房抵押贷款存量相对来说还是很小,住房贷款一级市场发育还严重不足。根据中国人民银行统计,截止到2004年末,个人住房贷款余额已达到15922.3亿元。分别占GDP和个人消费贷款总额的11.7％和93.5％。但是与发达国家相比。这样的规模还是显得过小。早在2001年,住房抵押贷款占GDP的比重,英国为60％、德国为47％、荷兰则为74％,由此可见我国住房抵押贷款的规模存量之小。在资产证券化的技术操作过程中,如果没有相应的贷款存量规模作保证。就很难在有限规模的资产池中组合出相似期限、利率,违约率及提前清偿率的抵押贷款组群,更谈不上有效地对资产池中的抵押贷款进行信用增级的标准化处理。更为不利的是,由于我国启动个人住房抵押贷款较为仓促,商业银行对这类贷款的技术操作还处于试验阶段。虽然中国人民银行曾下发了统一的个人住房抵押贷款办法,但由于各地、各行之间的情况不同,在具体操作中并没有形成全国统一的、标准化的住房抵押贷款体系。而贷款条件高相似度,是对资产池中的抵押贷款进行标准化处理、实现信用增级的一个重要条件,这一点也增加了我国推行住房贷款抵押证券化的难度。
　　另外根据国际惯例。只有当个人住房贷款的比重达到18％～20％时,商业银行的整体流动性才会成为比较突出的问题。但是,当前我国个人住房贷款的规模离这一标准还有很大一段距离,中国商业银行现在面临的首要问题还不是流动性风险。相反由于住房抵押贷款总体上来说是一种比较优质的长期贷款,违约率极低(约为0.5％),大多数银行并不情愿将这类贷款出售来进行证券化处理。因而住房抵押贷款证券化对当前中国的商业银行而言,虽然有必要但不是很迫切。这导致当前我国银行等金融机构对推行住房抵押贷款证券化的热情不高,增加了住房抵押贷款证券化推行的难度。
　　二、资产证券化作为一种融资方式,它的推行需要有长期、稳定的资金供给来源,也就要求市场上存在比较稳定的对于该类资产支持证券的需求。
　　从相关国家的经验来看,由于该类资产支持证券的复杂性,个人投资者没有能力也不可能对自己投资策略的收益与风险进行有效分析。同时,资产支持证券还是一种大额的标准化交易,对投资者的资金数量也有一定的要求。因而资产支持证券的主要投资需求来自机构投资者,像养老基金、投资基金、保险公司等。但是就中国目前的情况来看,我们不能期望中国的机构投资者能在推动住房抵押贷款证券化过程中发挥多大的作用。一方面,与发达国家相比。我国能够参与证券投资的机构投资者在数量上十分有限,典型的机构投资者的数量就更加有限。另一方面,机构投资者能够真正用于证券投资的资金规模也很有限。这首先因为根据我国现行的金融制度,银行、保险公司和养老基金等机构投资者在从事证券投资方面还存在诸多限制,使得这些机构投资者拥有的长期资金无法有效地进入证券市场;其次,中国现有的主要机构投资者的自身发展状况不佳、规模有限,很难成为推动住房抵押贷款证券化的主要动力,例如当前我国的证券公司和养老基金就遇到了比较严峻的难题。