2018以房养老问题探析

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　　以房养老是依据拥有资源，利用住房寿命周期和老年住户生存余命的差异，对广大老年人拥有的巨大房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制的融会以提前套现变现。实现价值上的流动，为老年人在其余存生命期间，建立起一笔长期、持续、稳定乃至延续终生的现金流入。
　　摘要：中国是老龄化人口大国，而中国现阶段家庭和工作压力巨大、消费水平增高，老年人养老的成本上涨，使养老在众多社会问题中日渐突显出来。为了解决老龄化人口养老问题，由此出现了一种新形势，既以房养老。这种模式对于中国的养老等社会问题以及经济发展和金融业、房地产业发展都具有重大意义。因此，文章从以房养老基本概念入手，深入分析存在的问题。最后，针对问题提出相关的建议。
　　关键词：以房养老;金融机构;房屋价值评估;政府监管;抵押贷款
　　一、以房养老的概念及意义
　　1.1 以房养老的概念
　　以房养老，就是针对老年人所拥有的房产资源，尤其是人们死亡后住房尚余存的价值，通过一定的金融或非金融机制方式以提前套现变现，使房产资源充分利用，同时使得老年人在晚年可以获得一笔长期、持续、稳定的现金收入。在我国，以房养老的方式还处于初级不成熟阶段。随着老龄化社会的到来，以房养老的观点会逐渐被更多社会民众所接受。
　　1.2 以房养老的意义
　　1.2.1 保障养老问题
　　根据国家人口计生委预测结果显示，到2045年，我国60岁及以上老年人口将达到4亿多。而我国的家庭模式仍然主要是独生子女家庭，赡养老人承担的经济压力比较大。同时，老年人口数量庞大，国家的养老资源将会严重不足，财政支出紧张。为了使老年人口的养老问题得到充分保障，增加养老资源，以房养老的实施变得相当迫切。
　　1.2.2 增加就业机会、利于家庭关系的稳定和睦
　　以房养老的方式得到社会的普遍推广和认同后，将会出现更多的金融机构、中介机构、服务机构，从而会增多就业机会，实现人力资源的充分利用。从家庭的角度来讲，以房养老不仅能有效解决老人生活上经费紧张的困境。而且，又不会增加子女负担，有利于一个家庭的长期稳定和关系和睦。
　　1.2.3 促进房地产业、金融业以及整个国民经济的发展
　　通过以房养老的方式可以使房产资源达到更有效的利用，进一步激活房地产交易市场，同时也可以扩大金融机构的业务，对金融机构的发展起着积极的作用。人口老龄化将使更多的人为了养老和防老而进行储蓄。以房养老也有利于降低社会储蓄率，释放社会消费，使社会资源得到充分利用，从而推动经济发展。
　　二、我国开展以房养老所存在的问题
　　2.1 传统观念的影响
　　在国人眼里，房产作为其安身立命的根本，以房养老不管是老人还是子女，都不会轻易接受。此外，以房产抵押养老这种方式也极易被邻里街坊视为是儿女不孝的表现，老人将会受到舆论压力。对于子女来说，不仅他们丧失了父母房产的继承权，还可能会使家庭关系破裂或者不和，而且也是对子女尊严的伤害。我国对于孝道、房子是安身立命之本等的传统观念，严重束缚了以房养老模式在我国的发展进程。
　　2.2 推行机构公信力不高
　　国内推行以房养老模式还属于起步阶段，而参与其中的大多都是一些鲜为人知的机构，大多数老人无法将这么大一笔财产交予一个没有保障的机构。同时，也会有房产转移后自己的老年生活得不到预期保障的担忧。并且，由于机构的公信力没有具体要求限制，市场上极有可能存在机构诈骗、贪污的情况，这不利于整个政策的推行，还可能会破坏这种市场环境。
　　2.3 政策法规不完善
　　以房养老需要一个公开、公正、公平的法制环境。而我国的市场经济体系还不健全，行业发展还不成熟，政策法规存在不完善的情况。例如，对金融机构违约的情况没有明确规定，而且我国农村宅基地不允许抵押，因此以房养老如何在农村中进行推广也存在相关的问题。老人在养老机构的花销账目透明化也没有得到明确的规定。
　　2.4 房屋价值评估难以科学化
　　由于房屋价值的评估存在各种问题，房地产的评估体系还不是很健全，管理的效率也比较低下，整体的评估水平不高。很有可能由于技术人员的专业水平不够或者选取不同的房屋评估方法，造成高估或者低估，使得双方当事人在抵押房产过程中遭受不必要损失。也有可能评估人员与机构勾结，共同牟取老人的不法利益。
　　2.5 养老机构条件较差以及以房养老经济负担较重
　　就现有养老机构而言，存在档次较高的养老机构费用高昂、床位紧俏;档次较低的养老机构硬件设施、服务水平等条件不足的两极化现象。而且在我国，特别是大城市，过高的房价让国人买房本就不是一件易事，而以房养老通常都是60岁以上的老人才有资格，很多人就会做一个考虑，大概只有10～20年的老年生活，似乎自己养老的花销远小于购房的成本，因此人们不愿意将房产抵押给金融机构。
　　2.6 未涉及农村老人的以房养老问题
　　我国仍然是发展中国家，尽管城镇化的推进正在顺利进行，但是农村人口依然居多，而我国的农村宅基地是规定不能用于抵押的，以房养老模式受限制于农村居民，多服务于城镇居民。而实际上，我国最需要解决的是农村老年人的养老问题，他们缺少生活经济来源，养老的经济负担过重。
　　三、对策建议
　　3.1 加强对以房养老的正确宣传，消除传统观念的阻碍
　　要想顺利推行以房养老，首先就要消除国内民众的陈旧认识观念，加大以房养老的宣传力度，使民众正确认识到以房养老的概念、程序、好处以及各项优惠政策。具体可以通过社区宣传、电视新闻节目、网络宣传等方式。通过有效的宣传，转变民众的传统观念，提高老年人处理个人房产的自主独立性，从而积极参与试点项目，由点及面，逐步推广以房养老。