2018如何分割共有房屋?

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　　案情介绍：
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　　倪先生与前妻李女士是1998年认识的，儿子小倪1999年出生。儿子出生时，倪先生与李女士还没有办理结婚手续，只是同居在一起，住在李女士父母的私房里。这套房子在2000年的时候动迁了，动迁协议上写明动迁安置人口有5个，分别是倪先生、小倪、李女士，还有李女士的父母，当时一家人?x择了纯货币的安置方式，动迁安置款为人民币22万元。同一年，倪先生一家买了一套产权房，房屋总价是37万元，其中17万元的首付款是用动迁安置款支付的，剩下的20万元中，14万元申请了银行的商业贷款，6万元用的是公积金贷款。贷款以倪先生为主贷人，房子登记在倪先生和李女士的名下，为共同共有。
　　2001年倪先生与李女士登记结婚了。李女士没有经济来源，婚内的贷款都是倪先生付的。可是后来倪先生和李女士关系开始恶化，2015年7月双方正式离婚。因为种种原因，倪先生停止了还贷。李女士的父亲就以倪先生的名义还贷，从2015年9月开始还到2016年9月，一共还了2万元。剩下的贷款倪先生和李女士在2016年底各自出一半付清了。
　　倪先生与李女士离婚之后，儿子小倪跟随倪先生一起生活在这套房子里，李女士早已搬出去了。现在倪先生想分割这套房子，获得这套房子完整的产权，前来咨询律师。
　　来一点家法：
　　家庭共同拥有的房屋是否可以因为夫妻离婚而分割？分割的依据和标准又如何？
　　律师分析：
　　本案是一个较为复杂的共有物分割案件，要解决本案，我们要从几方面入手分析。
　　首先这套产权房的产证上产权人写的是倪先生和李女士共同共有，那么这套房是否只是倪先生和李女士两个人的共同财产呢？如果倪先生起诉要求分割该房屋，被告是否为李女士一人呢？
　　从表面上看，产证登记的是倪先生和李女士两人，看似是离婚后财产纠纷。而事实上，由于该产权房购买资金来源相当大一部分来自于之前李女士父母的私房动迁款中的一部分。而该动迁安置对象是倪先生、李女士、小倪以及李女士父母5个人。因此如果其他动迁安置对象主张在此房屋中拥有份额，那么该案子并不是简简单单的夫妻间分割夫妻共同财产，而是5个人之间的共有纠纷。因此，这套产权房不完全是倪先生和李女士的夫妻共同财产。
　　其次这套产权房的产权会怎么分割？出于公平原则，该房屋的产权分割很大程度上会考虑5个人各自的出资贡献。首付全部来自于5个人的动迁款。之后的还贷，有一部分是在倪先生和前妻的婚姻存续期间，这部分贷款对应的房屋价值属于夫妻共同还贷。倪先生和李女士离婚后，李女士父母还了一部分贷款，之后倪先生和李女士各自又还清了剩余的贷款。综合计算每个人所出的房款资金比例来计算各自的产权份额，相对来说会更加公平合理一些。
　　房子现在是倪先生和小倪在居住，倪先生和小倪能否以此为由要求获得房屋全部的产权并付相应的折价款呢？我国《物权法》第九十九条规定：共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。本案中，由于倪先生和李女士感情破裂，夫妻关系解除，导致共有基础丧失，所以倪先生可以要求分割。至于，具体由哪一方单独享有房屋产权，哪一方获得折价款，这个要看原被告双方的意思，如果其他共有人也坚持要求获得房屋所有权，法院会综合考虑所有想获得房屋产权人的条件，比如要求拿房人所占的产权比例，在外是否有住房，是否有能力支付折价款，年龄因素，照顾老年人因素等等来决定。如果根据以上条件法院仍无法决定，法院可能会采用竞价的方式来决定房屋产权归属。
　　马骏（上海欧瑞腾律师事务所合伙人）
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