2018陈亚军:防止特色小镇房地产化倾向

2200625

　　房地产企业自发转型建设的一些特色小镇是新生事物，若规划建设运营得当，既能产生新经济新动能，又能创造宜居宜业宜游的发展新空间进而改善民生，关键是要科学引导，强化规范，防止潜在风险，使其向好的方向发展。
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　　党中央、国务院高度重视特色小镇和小城镇建设。特色小（城）镇包括特色小镇、小城镇两种形态。特色小镇主要指聚焦特色产业和新兴产业，集聚发展要素，不同于行政建制镇和产业园区的创新创业平台。特色小城镇是指以传统行政区划为单元，特色产业鲜明、具有一定人口和经济规模的建制镇。特色小镇和小城镇相得益彰、互为支撑。
　　国家发改委规划司巡视员陈亚军接受《小康》杂志专访时表示，2016年以来，特色小（城）镇受到各界广泛关注，特色小（城）镇密集涌现，取得了很多好的经验，但也存在一些问题。
　　规范引导，规划先行
　　《小康》：对于特色小镇建设，发改委一直强调应加强规范引导，请您简要介绍目前特色小（城）镇建设的基本情况，发改委是如何推进这项工作的？
　　陈亚军：一是突出规划引领和规范引导。特色小（城）镇建设列入国家“十三五”规划纲要、国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。2016年，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发通知，提出到2020年培育1000个左右产业形态特色鲜明、生活环境美丽宜居、传统文化彰显特色、设施服务便捷完善、体制机制充满活力的特色小镇。为推动各地相互学习借鉴，发改委会同中央财办、住房和城乡建设部在杭州联合召开特色小（城）镇建设经验交流会，推广各地典型经验，部署推进特色小（城）镇建设工作。
　　二是确保特色小（城）镇建设沿着正确的轨道前行。在总结各地特色小（城）镇建设经验基础上，针对有关地方存在的苗头性、倾向性问题，发改委印发实施《关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见》。意见明确了特色小镇和小城镇的形态内涵，提出要坚持创新探索、防止“新瓶装旧酒”，坚持因地制宜、防止一哄而上，坚持产业建镇、防止千镇一面，坚持以人为本、防止形象工程，坚持市场主导、防止政府大包大揽等“五要五不要”基本原则，并提出特色小（城）镇建设的九项主要任务和举措。
　　三是突出市场主导，开展“千企千镇工程”，搭建特色小（城）镇与企业等社会主体有效对接平台。发改委会同国家开发银行、中国光大银行、中国企业联合会、中国企业家协会、中国城镇化促进会共同组织实施“千企千镇工程”，在坚持自主自愿、互利互惠的前提下，通过搭建小（城）镇与企业有效对接平台，引导社会资本参与特色小（城）镇建设，促进镇企融合发展、共同成长。
　　四是各地区积极探索，加快推进特色小（城）镇建设。各省（区、市）把建设特色小镇和小城镇作为推进新型城镇化的一个重要抓手，紧密结合本地实际，着力增强特色小镇和小城镇的吸引力，积累了一些经验，取得了一些?M展。全国有22个省（区、市）出台了培育特色小（城）镇的政策文件，提出特色小（城）镇建设的目标任务和支持政策。
　　《小康》：有些学者认为目前特色小镇建设中房地产企业的介入过多了，在这方面政府应该如何规范？
　　陈亚军：当前，部分房地产企业转型投身于特色小（城）镇建设，这一做法是否有利于经济社会持续健康发展，还存在一些争议。我们认为，房地产企业自发转型建设的一些特色小镇是新生事物，若规划建设运营得当，既能产生新经济新动能，又能创造宜居宜业宜游的发展新空间进而改善民生，关键是要科学引导，强化规范，防止潜在风险，使其向好的方向发展。
　　一是要辩证看待。特色小镇是“产城人文”等多种功能的有机融合体，既需要集聚产业，又要集聚人口。如果只有产业功能，没有社区功能，特色小镇就成了传统的开发区或产业园区；如果只有住宅，没有产业支撑，就变成了房地产开发建设，形成新的房地产库存。建设特色小镇，既可以从产业侧导入，同时强化生活设施配套；也可以从生活侧导入，同时强化产业支撑，但核心都是要实现宜居宜业、“产城人文”融合、惠及群众的终极目标。不少房地产企业实力强、开发建设经验丰富，是各地区特色小镇建设不可或缺的一支有生力量。特色小镇建设容易做活难，虽然房地产企业完全有能力在2―3年建成高大上的小镇物理空间，但通过优质精细的后期服务吸引人、黏住人却不容易，目前房地产企业建设特色小镇的可持续运营模式尚无成熟经验。若转型房地产企业不能形成可持续的产业生态而退出运营环节，重回以出售物业平衡开发资金的房地产开发老路，就可能带来大量土地和资金浪费，届时政府将不得不去兜底，这也是我们的担忧所在。各地在引入房地产企业参与特色小镇建设中，既要鼓励积极探索，也要充分考虑其中的风险和不确定性。
　　二是要科学引导。首先要做好对房地产企业参与的特色小镇规划、系统设计、总体盈利模式和后期运营方案的重点把关，确保特色小镇有特色产业。其次，要引导房企以市场需求为导向，着眼于提升小镇生活宜居水平和社区成熟度，主动从传统地产开发商转型为小镇综合服务运营商，探索做活小镇、实现长期可持续运营模式。鼓励房企通过设立小镇专项运营基金等方式，久久为功，持续为特色小镇提供优质配套服务。此外，还要引导房地产企业合理有序推进，不断积累运营经验，避免因政绩压力强行要求房企赶工期、盲目投资。
　　三是要提前防范。要坚持特色产业建镇、大力发展实体经济，严格防止转型房企以建设特色小镇之名获取政策优惠后“跑马圈地”、“卖房跑路”。要认真研究特色小镇常住人口规模、吸引人口来源、相关配套服务需求等内容，合理确定特色小镇规模，避免盲目扩大特色小镇规划范围。要强化用地控制，在保障特色小镇产业用地、商业服务业供地的同时，严格把控特色小镇中住宅用地配给比例，防止特色小镇房地产化倾向。
　　强化市场主导，防止政府大包大揽   　　《小康》：政府加强规范引导，毋庸置疑，但毕竟特色小镇的主体是企业。那么政府介入的边界在哪里？
　　陈亚军：特色小（城）镇建设中，要强化市场主导，防止政府大包大揽。
　　一是充分发挥市场主体作用，深化政府“放管服”改革。要淡化特色小（城）镇建设中的政府行政色彩，不搞命名审批制、不搞投资规模任务下达等，坚持自然成长，避免揠苗助长、盲目造镇、一哄而上。政府主要负责提供特色小（城）镇制度供给、设施配套、要素保障、生态环境保护、安全生产监管等管理和服务，营造更加公平、开放的市场环境，?化审批环节，减少行政干预。
　　二是按照政府引导、企业主体、市场化运作原则，赋予运营主体在特色小（城）镇建设中的独立运作空间，让专业的人干专业的事，增强企业动力，激发市场活力。
　　三是引导各类企业主体和社会组织，从各自擅长领域出发培育特色小（城）镇，避免建设运营主体单一化和培育方式同质化，通过差异化竞争实现 “产城人文”融合。
　　《小康》：市场化运作，有利于特色小镇的融资，但是这其中也有挑战，如何充分调动市场资源？
　　陈亚军：特色小（城）镇建设需要多元主体共同参与，市场主体是最大的资金来源；以改革创新盘活存量资源、激发发展活力，可以为特色小（城）镇建设提供重要支持；推进政府和社会资本合作，既为特色小（城）镇提供了资金，也实现了政府和社会资本方的双赢。
　　一是要充分发挥社会力量作用。要最大限度激发市场主体活力和企业家创造力，鼓励企业、其他社会组织和市民积极参与城镇投资、建设、运营和管理，成为美丽特色小（城）镇建设的主力军。
　　二是强化制度创新，增强特色小（城）镇发展动力。鼓励运用增减挂钩、低效用地再开发、低丘缓坡利用等方式，既能盘活存量空间，又为特色小（城）镇建设提供资金来源；强化特色小（城）镇事权、财权、人事权，提高政府推进特色小（城）镇建设的积极性；强化政策引导激励，对符合条件的特色小（城）镇给予资金等方面的奖励扶持。
　　三是大力推进政府和社会资本合作。创新特色小（城）镇建设投融资机制，鼓励利用财政资金撬动社会资金，共同发起设立美丽特色小（城）镇建设基金。此外，我们鼓励开发银行、农业发展银行、农业银行和其他金融机构加大金融支持力度，鼓励有条件的小城镇通过发行债券等多种方式拓宽融资渠道。
　　《小康》：特色小镇的关键在“特色”，而且“特色”要和“产业”紧密相连，如何处理好两者关系？
　　陈亚军：特色小（城）镇，特在产业，重在活力，美在传承。推进特色小镇建设，一是要突出产业立镇。产业是小城镇发展的生命力，特色是产业发展的竞争力。特色小（城）镇建设要立足资源禀赋、区位环境、历史文化、产业集聚等特色，加快发展特色优势主导产业，延伸产业链、提升价值链，促进产业跨界融合发展，在差异定位和领域细分中构建小镇大产业，扩大就业，集聚人口，实现特色产业立镇、强镇、富镇。
　　二是要增强特色小（城）镇发展活力，要坚持规划先行，推进“多规合一”，科学布局特色小（城）镇，合理划定生产、生活、生态空间，强化产业支撑和基础设施、公共服务配套功能，促进“产城人文”融合发展，打造宜居宜业空间载体；同时要突出强化制度创新，在土地制度、行政管理等方面加强改革探索，营造有利于激发发展活力的发展环境。
　　三是要推动文化传承保护与美丽特色小（城）镇建设互促共进。在小镇空间布局中注意留存传统文化空间和原住民生活空间，促进历史文脉与小镇肌理风貌协调融合，优化小镇空间布局，营造和维护小镇文化生态；同时，要警惕商业化、庸俗化利用传统文化，通过地方性法规、行业规范等划定保护传承和商业化开发的“红线”，避免异化、走偏；此外，要从传统文化中提炼一批凸显地方特色的经典元素和标志性符号，纳入城镇设计，合理应用于公共空间，避免千镇一面，为特色小（城）镇建设增添文化灵魂，提升小镇吸引力。