2018出售“凶宅”的诉讼引发的法理思考及探讨

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一、基本案情
　　2013年1月中旬，高某（甲方）与张某（乙方）及居间方某中介公司（丙方）就某房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定好了房屋价格、交付时间、买方向卖方交付了10万元的定金，并委托中介公司办理相关手续。1月底，中介公司就诉争房屋在房屋登记管理部门办理了网签登记。随后中介公司通知双方约好时间办理房屋过户事宜。就在此时，张某听说该房屋内曾死过人。于是在办理房屋过户等事宜过程中，张某要求高某就该问题进行解释，高某承认在该房屋内确实死过人。最终，双方未能按照合同约定如期办理。同年3月，高某诉至法院，以张某怠于履行合同为由要求解除与张某之间的房屋买卖合同，解除与张某之间的网签合同，同时要求确认张某对高某缴纳的定金不予返还。而张某则认为，诉争房屋内死过人是其未能继续履行合同的主要原因。高某隐瞒的信息足以导致其作出是否购买诉争房屋的决定，房屋买卖合同不能履行应当归责于高某，故不同意高某的诉讼请求。法院经审理依照《中华人民共和国合同法》的相关规定，判决解除双方之间的买卖合同及签订的网签合同，并驳回了不予返还定金的诉讼请求。  简历大全 http://www..com/html/jianli/
　　二、案件评析
　　实践中，全国各地发生的买受人买到凶宅而要求退房或索赔的案件已非鲜有，各地法院作出判决的法律依据不尽相同，裁判结果也大相径庭。因此，对于涉凶宅房屋买卖合同案件的研究分析具有统一司法尺度的现实意义和规范社会行为的指引作用。
　　（一）凶宅的定义
　　凶宅在法律上没有明确的概念界定，对于出卖人凶宅信息的披露义务也没有明确规定，通常的凶宅是指房屋内发生过人的非正常死亡事件，会给在其中居住的人带来不适感和恐惧感，并给房屋带来价值贬损。一般来说，购买凶宅有违买受人的真实意思表示，买受人买到凶宅多为出卖人故意隐瞒凶宅信息所致。买受人购买房屋，绝不是为了单纯购买一个由水泥等建筑材料所包围的空间，而是为了购买一种自己需要的环境和便利，还期待能够给自己带来舒适、安宁的享受。凶宅的信息不是通过房屋的物理品质反映出来，但能够引起买受人的负面情绪，足以影响买受人的购买决定。因此凶宅这一信息属于房屋的负面关联信息。当然对于发生过人的正常死亡的房屋不在凶宅之列。  论文网 http://wWw..coM
　　（二）出卖人负有披露凶宅等负面关联信息的法理基础
　　1.合同主体的平等性要求出卖人披露凶宅等负面关联信息
　　在我国当前的房地产市场中，卖方市场占主导地位，出卖人与买受人的信息不对称的情况严重，对于一些影响房屋交易价格的负面信息，通常基于趋利避害的心理故意隐瞒或保持沉默而买受人则难以通过一般性的观察获知。这种信息不对称导致的交易地位不平等，造成了诸多房屋买卖后续纠纷。为平衡买卖双方之间的交易地位，保护交易秩序，出卖人应当负有主动披露凶宅等负面关联信息的义务。
　　2.买受人对凶宅等房屋负面关联信息享有知情权 根据公众的传统观念及文化导向，居住在凶宅中给买受人带来的负面精神状态是客观存在的，且凶宅信息一旦公开，必然给房屋带来交易价格贬损，即凶宅信息将导致买受人的利益受到损害，赋予买受人享有凶宅等房屋负面关联信息的知情权，是对此种损失的救济途径，出卖人应当尽到房屋负面关联信息的披露义务。有人提出凶宅信息属于出卖人隐私权的范围，其有权选择是否告知买受人，披露凶宅信息有可能对出卖人产生痛苦的精神压力，有侵害出卖人隐私权的嫌疑。不过权利与义务是相辅相成的，隐私权同样有行使的界限，亦不应侵害他人的合法权利。因此出卖人以保护其隐私权为由作出不披露负面关联信息的抗辩是不恰当的。当然买受人亦不得散布或传播其在房屋交易中获得的有关出卖人隐私的相关信息。   http://www..com
　　3.诚实信用原则要求出卖人披露凶宅等房屋负面关联信息
　　诚实信用原则是指合同当事人在从事合同行为时应诚实守信，以平等互利为目的，不欺骗他人，不滥用信息优势，不规避法律和合同义务。市场交易中，如因信息的不对称导致当事人利益不平衡时，诚信原则要求当事人进行信息披露，改变信息的不对称状态，从而使得利益平衡得以恢复，确保真正的合同自由，确保市场交易的效益性和安全性。
　　（三）出卖人未妥善披露凶宅等负面关联信息的责任承担
　　根据笔者所参考的相关涉凶宅买卖案件判决为例，不同法院对于这类案件的判决结果不尽相同。有的法院认为出卖人无信息披露义务，判决买受人败诉；有的法院则判决买受人胜诉，但理由各异，有的以出卖人未披露凶宅信息有违公序良俗为据，判决合同无效；有的以出卖认得隐瞒行为违背诚实信用原则为由，视为欺诈，撤销房屋买卖合同。