2018“买卖不破租赁”原则的再解释

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　一、买卖不破租赁概述
　　买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。目前我国理论界的通说认为：买卖不破租赁规则主要适用于不动产。《合同法》第229条使用了租赁物的表述，从文义解释来看此处的租赁物应当包括动产和不动产。在我国，通说认为，该原则仅适用于不动产。因此，严格来讲，买卖不破租赁应当为不动产的买卖不破租赁，指在不动产租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人时，租赁关系不因租赁物所有权的转移而消灭，买受人不能基于所有权的变动而否认租赁关系，而承租人可以基于租赁关系对抗受让租赁物所有权的第三人的一项法律制度。
　　关于买卖不破租赁的构成要件，通说认为：1.房屋租赁合同有效；2.在租赁期间内发生房屋所有权变动；3.承租人愿意继续履行原租赁合同。当全部要件满足之后，就会发生买卖不破租赁的法律效果，即租赁物的权利发生变动后，买受人和承租人将成为新的合同当事人，原出租人的权利义务将概括移转给买受人。
　　二、《合同法》第229条之理解
　　《合同法》第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对其法律效果，存在三种解释方向。
　　法定契约承受说。该说认为，在先租后卖情况发生时，设定在该租赁物上的租赁合同仍然存在。受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，而出租人则脱离租赁合同。 ①此为当前学界通说。意即原先存在于出租人和承租人间的租赁合同与所有权发生变更后存在于买受人和承租人之间的租赁合同保持债的同一性，合同效力不受影响。
　　买卖破除租赁。该说认为，租赁合同属于典型的债权合同，债权合同的效力至少应当包括特定的额给付内容和特定的当事人两个方面。因此，当租赁合同的当事人发生变化时，合同的效力必定会受到影响。
　　维持承租人有权占有。承租人根据原租赁合同而取得针对原所有权人的有权占有可以对抗新所有权人的返还原物请求权。
　　为方便论述，兹举一案例以说明：甲出租房屋给乙，租期是2013年元旦至2015年元旦并已交付乙使用收益。后甲于2014年元旦将该房转让给丙且已办理所有权变更登记。依照通说，在2014年甲将房屋所有权转移给丙时，乙仍然有权居住在该租赁房屋之内，甲乙之间的租赁合同效力不受影响，问题是，乙是否有权对抗买受人丙的所有权。
　　民法上，私人自治原则是最基本原则。合同应当遵循私人自治原则。在该案中，若不奉行买卖不破租赁原则，规定丙对于乙有所有物返还请求权，那么依据合同法，甲应当向乙承担违约责任。在这里，乙的法律地位就会出现受制于他人的现象。因为，乙是否享有在该房屋内的居住权以及是否对于甲享有违约责任请求权取决于甲是否将该房屋所有权转让与第三人，乙的权利须受制于甲的处分行为，当甲就该房屋的所有权为处分之后，乙被迫从有权占有人变成了无权占有人；另一方面，甲的权利也会受制于他人。因此，甲将房屋所有权转让与丙之后是否要想乙承担违约责任取决于丙是否向乙行使所有物返还请求权，就甲而言，也是私人自治原则的违背。
　　因此，从私人自治的原则出发，立法上对于买卖不破租赁的规定乃是为了矫正对私人自治的背离，避免他治现象的出现保障私人自治的实现。而我国传统理论认为，买卖不破租赁的立法初衷是保护承租人一方的特殊利益，此种理论其实是忽视了出让人的利益。事实上，承租人与出租人在利益的保护上并无优先特殊之分，传统的观点只是看到了对于承租人的利益保护，事实上，买卖不破租赁同时保障了出租人与承租人的意思自治的权利。在买卖不破租赁原则之前之所以会出现他治现象，是与债权与物权的区分密切相关的。根据负担行为与处分行为的区分，出租人和承租人签订的房屋租赁合同是负担行为，租金的支付是物权行为。但是出租人移转租赁物占有使用收益的行为如何定性？苏永钦教授认为其可能同时发生债权效力和物权效力。如果行为人非处分权人，则尽管行为仍然生效，原则上仍应限于当单纯债权效力部分，而与无权处分的情形一样，而且只当得到处分权人的同意时，肯认同时发生类似处分的物权效力。 ②按照这样的逻辑观点，甲将房屋出租给乙并转移占有的行为性质上可定性为物权行为（转移房屋占有使用收益），乙对于房屋的有权占有是基于处分行为而非负担行为，因此，甲将房屋所有权转移给丙时，事实上是无权处分了乙的占有使用收益权，该部分的处分应当属于无权处分，其是否有效应当取决于占有使用收益的权利人乙对该无权处分的态度。这样，乙就变成了对于法律关系的掌握主动权者，这时候，就不需要法律予以特殊保护的必要了。因此，对于传统理论认为承租人为弱者需要特殊保护的观点是站不住脚的。
　　故，对于买卖不破租赁原则的规范性评价还是应当从私人自治的原则出发，着重与出租人与承租人的意思自治权利保护来对于买卖不破租赁进行规范的法律解释。
　　注解：
　　①参见王利明《合同法研究》-第三卷.中国人民大学出版社
　　②苏永钦.关于租赁权物权效力的几个问题
　　作者简介：边梦圆（1992-）女，河北石家庄，北京航空航天大学法学院2014级硕士研究生，法律（法学）专业，专业方向民商法。