2018浅析房地产登记程序中存在的几个问题

7156877

　　;[摘要]：如何规范和完善房地产登记程序，是一个理论性和实践性都很强的问题。从物权法理看，房地产权属登记是现代房地产法律制度的基础。随着房地产市场的快速发展，房地产登记机关更应当强化服务功能，依法、审慎地履行职责。本文从在建房屋抵押登记、拆迁安置房、商品房、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出了解决思路，以利于规范登记行为，确保登记程序的正当性，从而实现保护房地产权利人的合法权益，保障房地产交易安全的目的。全文共7300余字。
; [关键词]：房地产登记; 程序问题
; 目前的房地产交易市场日趋活跃，随之引发的纠纷呈逐年上升的态势。而作为房地产权属登记的法定机关应如何规范登记行为，从而促进市场交易、保障交易安全是一个不容忽视的问题。笔者从在建房屋抵押登记、拆迁安置房的权属登记、商品房的权属登记、乡村房屋的产权登记等方面，结合案例剖析登记程序中存在的问题，并提出解决思路，力图有助于实务操作。
; 一、在建房屋抵押登记问题
; 案例：1999年10月4日，北京某实业公司（以下简称实业公司）与重庆某房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）订立《借款协议》，约定：实业公司借给房地产公司人民币100万元，还款日期为1999年12月31日，以房地产公司正在开发建设的“森林花园”中的7号、10号商业用房，作为其100万元债权担保。同年10月28日，双方到某区房地产交易所（以下简称房交所）对抵押合同进行了登记，抵押合同中载明抵押期限终止日期为1999年12月31日。
; 2000年1月12日，某区人民政府（以下简称区政府）与房地产公司签订《关于解除森林花园开发项目协议关系的协议》，后将该项目交由A公司实施综合开发建设。同年7月18日，房交所依据A公司的申请，核发了“森林花园”7号、10号商业门面房的《商品房预售许可证》。实业公司认为，区政府和房交所擅自将已登记的抵押物变更登记为A公司所有，损害其合法权益，对造成的损失应当承担赔偿责任。故诉至法院要求区政府、房交所赔偿损失150万元。
; 笔者认为，房交所依A公司的申请，核发二处房产的《商品房预售许可证》的具体行政行为未违反现行法律、法规的规定，不存在承担过失致害赔偿责任的法定事由。但是，在登记过程中，对于抵押人房地产公司转让已办理登记的抵押物二处房产时，土地房屋行政主管部门应责成其提供已通知抵押权人实业公司并告知受让人A公司二处房产已经抵押的情况证明，审查核实抵押人房地产公司是否履行了告知义务，使交易当事人在交易前即可快捷、准确地了解交易标的物的相关状况，提高交易信息的对称度，防止交易陷阱及纠纷的产生，确保交易安全。而且，也可促使抵押权人或其他利害关系人及时通过行政或司法程序维护其合法权益。
; 笔者认为，信息公司完全可以通过民事诉讼途径获得圆满救济。依照《中华人民共和国担保法》第49条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第12条、67条的规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应予支持。抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。由此可见，根据担保物权的法理，抵押人转让已办理登记的抵押物的法律后果，发生抵押权人对抵押人的物上代位权，对第三人的追及权，以及第三人对抗追及权的涤除权。抵押权设定后，抵押人的所有权并未丧失，只要不影响抵押权人的优先受偿权，抵押人可以对抵押物进行法律上或者事实上的处分，并不因此构成对抵押权的侵害。抵押人将已登记的抵押物转让给第三人，抵押物的转让并不影响抵押权的效力，抵押权具有物权的追及性，抵押权人可以追及物之所在行使抵押权而得以优先受偿，取得抵押物的第三人不得提出异议。由于抵押权人享有追及权，使得买受人对抵押的所有权处于不稳定状态，为避免这种情况，法律规定了第三人的涤除权，即取得抵押物的第三人可以向抵押权人支付或者提存抵押物的适当金额，以消灭抵押权。[1]
; 二、拆迁补偿安置房的权属登记问题
; 案例：1999年6月，重庆瀛丹物业发展有限公司（以下简称瀛丹公司）在对北碚下半城3号、6号片区进行旧城改造时，将重庆北碚医药有限责任公司（以下简称北碚医药公司）位于该片区的非住宅房屋（建筑面积184平方米）拆除。双方订立了《非住宅房屋拆迁补偿安置协议》，约定以产权调换形式补偿。2002年9月16日，瀛丹公司与第三人宋尧钦订立《重庆市商品房买卖合同》，将拆迁安置房的一部分出售给宋尧钦，并办理了房权证。北碚医药公司认为，重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称市土房局）不认真履行职责，将房权证颁发给第三人宋尧钦的行为侵犯了其合法权益，故提起行政诉讼，请求法院判决撤销市土房局核发给第三人宋尧钦的房权证。
; 分析上述案例，笔者认为，被拆迁人北碚医药公司与第三人宋尧钦权利冲突的主要成因，是拆迁人瀛丹公司恶意违反拆迁补偿安置协议，将与被拆迁房屋实行产权调换的安置房屋另行出卖给第三人，侵害了被拆迁人北碚医药公司的合法权益。同时，值得注意的是，土地房屋行政主管部门核发房权证给第三人宋尧钦的行为，则显露出房屋拆迁主管部门与土地房屋权属登记主管部门之间的业务衔接，以及权属登记机关的内部工作流程存在重大疏漏。从权属登记行为发生时的法律、法规、规章的相关规定来看，仅有《中华人民共和国房屋拆迁管理条例》第21条的规定，房屋拆迁主管部门应当建立健全房屋拆迁档案制度，加强对房屋拆迁档案资料的管理。《城市房地产权属登记管理办法》（建设部规章）中没有相衔接的、具体明确的规定。由此，重庆市人大常委会于2004年12月1日颁布实施了《重庆市土地房屋权属登记条例》，以填补立法的空白。依照《重庆市土地房屋权属登记条例》第10条、第12条、第51条的规定，土地房屋行政主管部门对申请登记的土地房屋权属来源及其合法性进行审核，属区县（自治县、市）人民政府公告确定的征地拆迁范围内的土地房屋或房屋行政主管部门公告确定的城市房屋拆迁范围内的土地房屋，不予登记。实施城市房屋拆迁的，土地房屋行政主管部门应当在城市房屋拆迁补偿安置完毕后，依拆迁人申请或依职权公告注销拆迁范围内的原房地产权证。可见，只要有健全的房屋拆迁档案和完整的房地产权属登记档案，在拆迁安置完毕前，拆迁人或者第三人是无法通过设定登记或变更登记的途径取得拆迁安置房的所有权。所以，笔者认为，当务之急，是建立健全房屋拆迁档案制度，加强拆迁主管部门和权属登记部门的工作衔接，拆迁主管部门应及时将拆迁安置情况反馈给产权交易所，交易所在办理《商品房预售许可证》和建立商品房楼盘表时将拆迁安置情况反映出来，从而实现信息畅通、资源共享，以杜绝此类情况的发生。
; 当然，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人请求获得拆迁安置房的权利优先于买受人获得该房的权利。北碚医药公司的权利最终是通过民事诉讼途径得到了救济。
; 三、房地产开发企业为购房人办理产权登记的审查问题
; 案例：1999年12月6日，谌朗与重庆北碚水土综合市场有限公司（以下简称水土综合市场公司）签订《集资建门市协议书》，约定买受人谌朗先付总价款的80％，余款在北碚水土综合市场公司给买受人谌朗办理产权手续时付清。谌朗在协议签订后向水土综合市场公司提供了身份证复印件，并按约定支付了部分价款。2001年6月10日，水土综合市场公司为了给谌朗办理《房屋所有权证》，在谌朗没有交清房款的情况下按该协议约定，开具谌朗已交清房款的发票，以谌朗的名义代签了《重庆市商品预售（预购）合同》和《办理商品房产权登记申请书》。2001年7月17日，水土综合市场公司向市土房局递交了发票、《重庆市商品房预售（预购）合同》、《商品房出售产权登记申请书》和《办理商品房产权登记申请书》，申请为谌朗办理位于北碚区水土镇解放路50号4－7商业用房的《房屋所有权证》。由于水土综合市场公司提供的手续是齐全的，市土房局经书面审查后，于2001年8月1日向水土综合市场公司颁发了以谌朗为所有权人的房权证。之后，谌朗认为预购合同、办理登记申请书中自己的签名是水土综合市场公司伪造的，市土房局在其未到场，又未委托代理人的情况下，向水土综合市场公司颁发了以谌朗为所有权人的房权证的行为，属于违法行政行为，遂诉至法院要求依法确认市土房局的颁证行为违法，并注销该房权证。一审法院认为，市土房局对辖区内的房屋产权具有进行登记、发证的法定职责。水土综合市场公司向市土房局提供的办证资料齐备，市土房局只对其形式要件进行了书面审查，对有关材料的真伪审查不严，其行为虽有不当，但并未对谌朗和水土综合市场公司的合法权益产生实质性侵害，据此判决维持市土房局的颁证行为。谌朗不服，提起上诉，二审法院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。
; 笔者认为，本案主要涉及以下两个问题：
; 一是房地产开发企业单方申请办证的行为性质的认定问题。必须明确是，房地产开发企业履行的是一种协助的义务。即《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”而地方性法规《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第34条规定，房地产开发企业应在规定期限内为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。这样，就产生了认识上的分歧，导致实践中土地房屋行政主管部门也将房地产开发企业单方申请办证的行为视为理所当然，存在疏于审查的情况。根据上位法的规定，可以得出这样的结论：商品房买卖中的房地产权属转移变更登记应由双方当事人共同的行为来完成，开发商应尽到法定的协助义务，否则将承担民事和行政责任。笔者建议，私房买卖、房改房再交易、商品房交易的产权转移登记，皆属当事人双方共同申请办理登记的行为，双方当事人应亲自到场办理。如有委托办理的情况，应当要求当事人出具经公证机关公证的《授权委托书》和当事人的身份证明文件。