2018浅议预告登记与异议登记制度

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　　;【内容摘要】在不动产交易中，债权契约的达成和不动产的登记之间常因各种原因而存在一定的时间差。在此期间发生的诸如一物二卖、一物设两权等侵害债权人利益的情形，由于以前的法律除了违约救济，对于保护债权人实现所期待的权利是无能为力，债权人无法获得债务人的实际履行。
; 鉴于此，今年新实施的《物权法》中第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这样在法律利益的选择和衡量的基础上，设立不动产预告登记制度，对债权人以不动产物权变动为标的之债权请求权予以保全，有效防范交易目的的落空。
; 【关键字】 预告登记 本登记 债权物权化
; 一、预告登记的概念
; 预告登记，是物权法上的重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。作为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。
; 预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记是已经完成的不动产物权的登记，是现实物权的登记，实质是终局登记，当事人所期待的物权变动效果得以实现。预告登记是相对于本登记而言，它所登记的不是现实的不动产物权，它是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行而就与此相关的请求权进行的登记。[1]从该制度的价值来考察，预告登记是一种实现请求权的担保手段。[2]
; 二、预告登记的发生
; 预告登记作为一种担保方式，必须由具有资格的人提出，同时还须具备一定的条件。在预告登记中，应以所保全的请求权的权利人为预告登记权利人，以不动产所有权人为预告登记的义务人。因此要发生预告登记必须基于当事人之间的协议，一般认为预告登记只能由预告登记权利人申请，义务人有义务协助进行，应当出具预告登记申请所需的书面同意书。当义务人拒绝协助时，预告登记权利人可以向法院提出申请，由法院依照非讼程序作出裁定，权利人可以持此裁定向登记机关申请预告登记。
; 三、预告登记的效力
; 预告登记的效力是预告登记制度的中心问题，主要有以下几点：
; 第一、具有保全的效力
; 只要债权存在，预告登记从登记之时开始产生效力。预告登记的最重要的作用在于，将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效，这是一种相对无效，指相对于预告登记权利人无效，对于所有其他人是有效的。因此，预告登记不采禁止处分或禁止登记主义，故登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝。若债权契约无效或债权人的请求权因契约解除或受保护的预告登记权利人同意违反预告登记的处分等等原因，对于第三人来说，义务人的处分产生绝对效力而不生妨碍债权人请求权的问题。也就是说这种处分只在请求权担保的范围之内无效。只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的。