2018房地产经济的发展与改进分析

4288987

房地产经济的发展与改进分析一、引言
　　随着近年来房地产经济的迅猛发展，其在我国经济总量中的地位是举足轻重的，但不容忽视的是，当前的房地产业也存在一些亟待解决的问题：例如民间的住房需求不断增长，而资本炒作却屡禁不止，造成房价偏高；由于城市土地所有权流转并未形成标准化的机制，导致一些地区频频出现地王；房地产开发企业的巨额融资为银行带来金融风险等等。本文在此背景之下进行研究，首先从房地产市场过热及金融风险可控性两个方面对房地产经济发展现状进行分析，随后从房地产与国民经济之间的关系、房地产与国家政策之间的关系以及房地产资源配置方面的关系三个方面对影响房地产经济发展的因素进行分析，在此基础上从政府经济调控、资源的合理配置、房地产泡沫经济等方面阐述了房地产经济的改进。本文的成果可以为房地产业的发展提供参考，具有比较好的现实意义。
　　二、房地产经济现状分析
　　（一）房地产市场过热现象依旧存在
　　由于我国不少地区的财政严重依赖于当地的房地产业，因此在政策方面都体现出对房地产发展的扶持，这种现状是房地产经济飞速发展的助推器。但是随着各地房地产业的飞速发展，一些问题也逐步显现出来，如果不对这类问题进行及时的关注并分析解决方法，则很容易将房地产经济导向困境，导致经济发展受到较为严重的冲击。当前，我国颁布的不少政策均开始倾向于挤出房地产业中的泡沫，结合数据统计结果，当前存在于我国的房地产泡沫依旧属于局部现象。目前在一些房价较高的一线城市由于银行结合国家的导向不断调整自身的信贷政策，加上近期房价的理性回归趋势，过高的房价已经出现了回落现象。而随着地税法的颁布，房价高涨的现象会进一步受到控制，最终实现市场和民众预期的效果。应该看到的是，虽然目前的房价高于大部分民众的期待值，但房地产经济依旧处于可控状态，而国家有关部门也多次表态，随着政策效果的逐步显现，有信心实现房地产软着陆。
　　（二）房地产金融风险处于可控状态
　　由于房价在一段时期之内急遽攀升，我国已经实施了较为严格细致的房地产限购政策和信贷规定，从而逐步遏制住了房价迅猛攀升的势头，在这样的背景下，我国有信心将房地产金融风险控制在可接受的水平，使之不发展恶化成系统性风险。目前我国出台的政策显示，涉及房地产信贷的贷款，开发商资金率必须高于35%，并且我国已经出台了一系列有效的税收政策避免房地产业的无序发展。但应该看到的是，我国是市场经济国家，因此房价的决定因素来自市场的供需状态，而随着我国购房首付的持续上调，地产金融风险依旧处于可控状态。
　　三、房地产经济影响因素分析
　　（一）来自国民经济的影响
　　房地产业属于典型的三产，其发展的速度与健康程度，是一个国家国民经济状态的晴雨表。近年来我国的经济一直处在快速发展的轨道，也有大量的资金不断注入了房地产业。随着城镇化进程的加速推进，房地产业的发展更是迎来了千载难逢的巨大机遇。但同时应该正视的是：我国政府最初扶持房地产业的初衷，是为了提升中低收人群的居住质量，但因为扶持力度的加大，导致近年来的房地产市场屡屡出现过热的现象，甚至已经形成了部分值得警惕的泡沫。虽然房地产经济的发展在很大程度上推进了我国国民经济的整体发展，但房地产与国民经济之间已经出现了较为明显的失衡现象。综上所述，国民经济是房地产经济发展的巨大影响因素之一，二者间存在着密切关联。
　　（二）来自国家政策的影响
　　世界各国的房地产业均是国民经济的支柱，我国也不例外。而国家所出台的一系列政策则能够对房地产经济产生立竿见影的影响。近年我国在政策方面一直对房地产行业是扶持的趋势，一方面不断提升对房地产资金的支持，另一方面也鼓励房地产商将更多的资金投人到房地产开发中。比较典型的例子是，我国多年来对房地产业的贷款利率都较低，且征税标准非常宽松，以上的一系列政策均是助推房地产经济高速发展的主要因素。而这种状况发展到现在，已经出现了一些负面的影响，一些对房地产实施控制的政策效果尚未完全显现，政府只有积极研究和推行新的政策，才能将房地产经济纳入健康发展的轨道上来。
　　（三）来自资源配置的影响
　　随着我国城镇化进程的逐步推进，以及棚户区改造的上马，我国的房地产经济发展和资源配置之间已经出现了一些必须正视的矛盾。在不少城市，地产资源已经属于稀缺资源，由于房地产商受到土地资源减少的影响，地产经济的发展已经遇到瓶颈。这些情况均警示着政府部门，只有结合这些影响因素，推行具有针对性的调控政策，才能最终使房地产经济可持续发展。
　　四、房地产发展的调控与改进
　　（一）政府调控手段的运用
　　政府的调控对于各地的房地产经济发展来讲，是最为主要的调控手段。政府部门应在研究现有房地产数据和未来发展趋势的前提下，结合现实情况来逐步调整房地产政策，并逐步降低投入在房地产方面的资金，鼓励房地产商以招资引商的方式来获取房地产发展的资金，逐步降低政府投资的比重。同时为了维持市场的健康与公平，政府部门应制定详细而严格的市场准入标准，防止房地产市场由于参与者过多而产生混乱，使房地产向健康的方向发展。
　　（二）进一步合理配置资源
　　我国可开发土地的数量是有限的，只有通过资源的合理配置，才能使房地产业发展的红利真正被广大的民众所获得。这就需要政府对有限的土地资源进行合理配置。政府应该结合各地的实际情况，来不断调整和优化现有的土地政策，更加鼓励房地产商倾向于经济适用房、廉租房等的开发。可以通过税收杠杆的调节，对房地商的市场方向进行有益的引导，同时使之不至于出现发展过热的现象。此外政府还应重视对房地产市场进行科学管理，通过市场的研究和细分，一方面对不同的需求进行区别对待，另一方面对土地的开发进行总量控制。政府部门应充分发挥自身的引导作用，在统管公共用品的基础上，通过市场的手段来使竞争性物品得到有效合理的配置。例如，政府不必通过房地产项目来控制其结构比例，而应结合项目的具体用途来实施阶梯性税率，最终实现行业的有效引导。在当今房地产发展过热的背景下，只有进一步合理配置资源，强化土地管理，通过税收的杠杆来控制和引导房地产经济发展的方向，才能实现房地产市场调节，在行业健康发展的同时，使低收入群体成为真正的受益者。
　　（三）突破房地产泡沫经济
　　房地产业的过热发展带来了一些泡沫现象，政府应该以宏观调控的手段，来避免房地产行业进一步向过热的方向发展。这就需要政府部门首先应该意识到房地产过快发展带来的潜在经济风险，在此基础上通过各类政策的推行和落实，以合理的限购政策来避免房地产行业的过热现象，从而使房价的波动维持在理性的范畴。此外笔者建议政府加快房产税的开征政策研究及试点，从而避免房地产持续过快发展，消除过多的泡沫，真正实现房地产经济的软着陆，逐渐让房价回归理性，实现经济的平稳可持续发展。
　　五、结束语
　　房地产经济的发展对于我国整体经济形势具有巨大的影响，只有维持房地产市场的有序发展，才能更加有利于国民经济的稳定，从而有利于人民的福祉和社会的稳定。客观的讲，当前我国的房地产市场存在着比较明显、亟待解决的问题，而国家也已经及时出台了针对性的政策，使房地产发展与整体经济形势能够寻求到平衡点。本文的思路能http://够为国家进一步完善政策法规，强化管理提供一定的参考。