2018房地产经济管理中存在的问题及解决方法

2334596

房地产经济管理中存在的问题及解决方法
1、前言
　　近年来，随着社会的不断发展，作为我国一种新兴产业， 房地产业已经成为国民经济的支柱性产业，是我国发展宏观经济的重要力量。房地产经济不但是我国社会经济活动有着重要的影响，更是整个市场体系中的重要有机组成部分，其重要性毋庸置疑，对国家社会经济的发展影响深远。由于这些原因，近年来，国家不断出台政策。以加大对房地产业经济管理的宏观管理力度，但从政策的实际执行效果来看，其实施效果并不如人所愿，一些根本性的深层问题没有被解决，甚至有些问题还出现了升级恶化。可见，能否对房地产经济进行有效地管理，将我国社会的发展及人们的生活产生直接影响。
　　所谓房产经济管理，就是房地产企业内部在进行某一项开发项目时，对其实施经营和管理过程中所用到的的所有方法、制度和措施的统称。房地产企业内部通过有效地经济管理，各部门间明确的经济关系，以及高效率的运作，实现最大的盈利目标。
　　2、房地产业经济管理的一般方式及其利弊分析
　　经济管理的过程中，企业的通行做法是分工管理、统一核算和奖罚不定，公司统一决定项目策划和财务核算和管理， 而项目人员则按具体分工进行其所负责的前期开发、 工程管理、 广告销售等工作。这种管理方式虽然便于统一管理和监控， 但具有显而易见的弊端。
　　第一，仅靠公司决策层的积极性，难以充分调动一线项目经理人员的，提高了项目在实施中的难度，造成项目开发的责、 权、 利脱节。
　　第二，具体的业绩衡量指标的缺失，易造成公司内部各项目经理部之间不利于公司的和谐发展的攀比现象；
　　3、房地产经济管理中存在的问题
　　（1）目标模糊不明确，相关政策缺乏。
　　我国房地产业在社会经济迅猛发展这个大的背景下已惊人的速度发展着，甚至引起了一系列社会问题。因此，我国房地产行业近年一直把主要目标定为抑制房价过快上涨、控制房屋供需平衡，缺乏对行业自身的长期规划，无法用长远目光看待自己的发展，甚至对一些问题认识不清。然而政府制定房地产管理政策时，存在短期政策手段与长期规规划相违背的现象，使所定政策无法与现行的房地产形势相符合，无法实现其约束作用（例如房地产税收政策、经济适用房政策、住房产业政策等等）。当然，这种现象的产生也是有其原因的：
　　第一，我国处于社会主义初级阶段的现实使社会没有在房地产市场的发展过程中对其形成准确的认识，自然无法认清其中存在的不足，造成政府制定政策时缺乏整体性。
　　第二，政策的不稳定造成短期的政策无法与长期的市场规划完全适应，对房地产经济的管理产生了直接影响，不仅严重扰乱了房地产市场的运行秩序，也给投机倒把者留下了政策漏洞。
　　（2）缺乏完善的管理机制，某些管理政策流于形式
　　在经历多年连续的发展后，我国的房地产经济管理已成为国家和政府的经济管理中无法避免的重难点。尤其在近几年，政府有关部门把房地产经济管理作为经济管理的重点项目，短时间里推行了一系列密集的政策。但是某些政策执行不到位、流于形式，导致其收效甚微，没有被切实执行到位以起到真正的效果，甚至出现弄虚作假、变形的案例。在我国，基本上都采取自上而下的模式将相关经济管理的落实，房地产业由中央与地方政府两级共同监督管理，但由于并未对其相关职责和范围进行明确定位与划分，使得颁布的房地产行业政策经常出现中央与地方政府相矛盾的情况。
　　（3）缺乏健全的法律法规体现。
　　通过分析其他先进国家的房地产经济管理案例经验，我们可以发现，房地产市场得以健康运行的一个重要前提就是建立完善的法律法规体系。由于我国的房地产行业仍处于初始发展阶段，缺乏一套能涵盖整个房地产市场管理的完善法律法规体系。显而易见的是，与发达国家相比，我国的房地产管理法律法规的完善程度远远落后于我国房地产的发展速度。
　　（4）房地产企业内部经济管理存在问题
　　虽然，国内的房地产企业单位在一定程度，大都建立了相应的企业经济管理制度， 使其在基本业务管理方面有章可循。但还是有相当一部分企业，由于对经济管理的误解，以及有效的监督机制的缺失，造成其经济管理相对薄弱，经济业务的随意性变大。
　　首先，法人的内部监督机构起不到应有的作用，在实际工作中，往往缺乏有效的监督作用，董事会、监事会本该施行的监控作用被严重弱化。
　　其次，会计监督形同虚设，甚至有单位负责人违法干预会计工作，扰乱单位会计工作的情况出现。
　　最后，人力资源政策不健全，企业员工素质参差不齐，企业经营层以及普通员工的素质不高，还有部分人员法律意识薄弱，投机取巧，姑息将就，管理松弛，拉人情给面子的等情况时有发生，最后形成了一系列经济犯罪。
　　4、解决问题的方法分析
　　在对我国房地产经济管理现状进行充分的调查，并对现有问题进行分析后，以此为基础，经过总结、归纳后得出了一些对房地产经济管理的建议，希望能对我国的房地产经济管理提供一定的帮助。
　　（1）制定房地产发展的长期规划
　　在对社会主义初级阶段基本国情有着充分认识的基础上，在体制改革的背景下，政府有关部门应确定房地产经济管理的长期目标，明确房地产市场发展的远规划，并用长期发展规划科学地指导房地产管理的短期发展目标。在满足广大居民的住房需求的基础上，促进我国国民经济的有序、和谐、稳定的发展。
　　（2） 完善相关法律法规体系
　　完善的相关法律法规，是实现我国房地产市场的良好发展的必备前提。为促进我国房地产市场的合法、合理运行，应基于国情建立起一套具有中国特色的房地产法律体系。该体系不但要能有效避免政府的过度行政干预，还要能保证房地产市场经济管理能实现有法可依，此外还要保障我国房地产能建立和实施多层次、全方位的宏观调控体系。
　　（3）健全完善的管理机制，落实管理工作
　　建立健全与房地产市场发展有关的管理机制，对政府部门在房地产经济管理中的作用与职责进行正确认识，充分发挥市场的调节机制，以促进房地产经济的健康、可持续发展。
　　（4）提高房地产企业的内部管理水平
　　建立良好的内部管理环境，加强和完善企业内部管理，包括经营理念、组织机构，方式和风格，授权和分配责任的方法等，只有这样才能确保管理制度的真正落实，达到房地产企业内部经济管理的目的；此外，还应当从根本上重视稽核制度建设；还可以对关键岗位采取工作轮换制，这样便于找到存在的问题，以及时改正管理的缺陷，填补制度的漏洞；最后，还应当充分发挥企业审计的作用，令审计机构直接对董事会负责并严格保证其相对独立性，这样才能够起到监督和保护企业的资产、财产安全的作用，促进企业朝着良性方面发展。
　　结语
　　随着我国经纪的迅猛发展，房地产业势必还会进一步发展，为了实现房地产业的健康快速发展，我们必须在对我国现有国情充分认识的基础上，不断吸取国外先进经验，通过不断进行摸索改革以提高我国房地产经济管理的整体水平。