20182014年我国房地产经济的总体发展特点概述

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2014年我国房地产经济的总体发展特点概述
史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区调整蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于上年同期，销售面积和销售额均呈现负增长，且增幅不断扩大，房价下降趋势也从三、四线扩展到一、二线，从新建住宅扩展到了二手房。
　　一、房地产开发景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋稳。
　　有房地产业温度计之称的房地产开发景气指数（简称国房景气指数），是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于2010年3月触顶后整体处于下滑趋势，2011年11月下滑到100以下的不景气区间后一直处于100以内，2014年2-9月逐月下降，从2月的96.91下降到9月的94.72，但从6月份起下滑的幅度大幅缩小，7、8、9月基本平稳，到10月份受宽松政策的影响，国防指数小幅提升0.04，但之后继续下降。[1]
　　二、房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更快。
　　2014年房地产市场在前期限购、限贷调控政策整体不放松、信贷政策不断趋紧情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑。1-11月全国房地产开发投资86601亿元，累计同比名义增长超过12%，比去年同期下降6个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1-11月其完成额58675亿元，累计同比增长10.5%，比去年同期增速下降8.5个百分点。投资增速除2月外，一直低于全国固定资产投资增速，并不断扩大，到9月扩大到3.5个百分点。住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，随后开始下降，到11月低于固定资产投资增速3.9个百分点。[2]
　　三、房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较快。
　　从2014年整体趋势来看，1-11月房地产资金增幅大幅下滑，仅2月资金来源增速是两位数。1-11月，房地产投资资金是144689亿元，增速比1-10月提高2.8个百分点。其中，国内贷款19252亿元[3]，增速提高9%，但从同年2月起利用外资比例大幅度提高，增长快速。
　　四、商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩大。
　　2014年以来，商品房销售额和销售面积均呈负增长且逐月扩大的趋势，住宅销售额和销售面积下降幅度更大。1-11月商品房销售面积101717万平方米，同比下降8.2%，比1-10月降幅提升0.4个百分点。其中，住房销售面积下降10%，比1-10月上升0.5个百分点。住宅销售额下降9.7%，办公楼销售额下降20.9%，商业营业用房销售额增长7.2%。
　　五、大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明显。
　　反映房地产市场最重要的指标房地产价格在2014年也出现一定的松动。从统计局2014年11月公布的10月份70大中城市住宅销售价格指数变动情况来看，房价下行趋势明显，下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。到9月份，70个大中城市商品房价格中，新建商品住宅（不含保障性住房）环比价格下降的城市有69个，一个城市持平。环比价格变动中，最小降幅为0.4%，最大降幅为1.9%。二手住宅价格环比全部下降。从同比价格数据看，9月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市分别有58个和52个，比8月份增加了39个和20个;上涨的城市分别有10个和17个，比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门上涨4.9%，其余城市涨幅均在2%以内;同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比8月扩大2.3个百分点。
　　六、保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同期。
　　据住建部公开数据显示，截至2014年9月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10700亿元。这意味着，该年的保障房建设提前3个月完成了年度任务。而2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。显然，相比2013年同期保障房开工数据来看，这一进度快于同期，总投资量也高于同期。
　　虽然2014年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工;一些地方已建成的保障性住房出现部分闲置;一些地方保障性住房的规划设计、使用功能、质量存在问题;公租房运行体制、机制尚不完善。