2018如何承继房产最经济

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如何承继房产最经济
虽然继承房产没什么税负成本，但考虑到遗产可能带来的家庭纠纷及公证手续的繁琐和费用，越来越多的老人选择在生前处理房产，以馈赠或买卖的方式将房产过户给子女，提前了却一件心事。以这两种方式转让房产是不是更经济？
　　首先来看馈赠。我国税法对于个人将房产无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，不用缴个人所得税，涉及的只有契税。按照税法对契税的规定，以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象，承受的单位和个人为纳税人。税率各地不同，一般为房产总值的3%-5%。
　　如果以买卖方式转让房产呢？税法规定，购买不足5年的住房对外销售，全额征收5%的营业税；若持有超过5年（含5年）的普通住房对外销售，可以免征营业税。即便持有超过5年（含5年），但属于非普通住房，在对外销售时按照其销售收入减去购买房屋的价款和合理税费后的差额征收5%的营业税。
　　其次是个人所得税。个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。个人出售自有住房，按其收入额减去原值和合理费用后按20%的税率征收个人所得税。对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能准确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。
　　按照现行的政策，买卖房产征收个税都是按照简易征收办法。如上海市的核定征收率为普通住房1%，非普通住房2%。
　　如果老人想转给子女的房子满五唯一，免征个税和营业税，也只涉及契税部分。
　　表面上来看，三种处理方式涉及的税负成本相近，但老百姓在处理老人房产这个问题时，不仅要考虑眼前的房产受让环节，还要考虑以后房产处置的问题。
　　子女获得老人的房产后，未必会持有一辈子，很可能会在几年后出手，这时差别就体现出来了。如果当初子女的房产是通过继承和赠与获得，将受赠房产出售，就会因为取得房产没有成本，面临全额缴纳相关税金的情况。
　　买卖房产时个税和营业税都有差额征收的规定，所谓差额征收，就是以卖房获得收益扣除取得房产付出的成本，作为税基。
　　如果通过买卖方式转让房产，子女为获得房产付出一定成本，比如以300万向父母买下房子，即便将来以350万卖出，差额只有50万，税基要小得多。比较起来，以买卖方式转让房产更安全，可以减少受让者的后顾之忧。