2018房地产市场波动对我国宏观经济的影响研究

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房地产市场波动对我国宏观经济的影响研究
1.引言
　　房地产业作为我国国民经济的重要支柱产业，其价格的波动对整个国民经济有着重要的影响。房地产市场的需求变化可以导致上下游产业如钢铁、建材、机械、化工、纺织、家电等一系列产业的需求发生变化，房地产价格上涨使房产持有者财富增加，从而导致消费支出增长现象，即房地产价格上涨使人们更富裕，通常人们越富裕，消费支出也就越多。这种财富效应带动整个社会总消费的增长。基于对利润的追求，房地产投资日益膨胀，当投资过热程度不断上升，就会产生泡沫经济，从而使我国经济积聚产生巨大风险，银行的房地产信贷面临极高的违约率和信用风险。当房地产泡沫破灭，风险就会从房地产领域传导至金融领域，从而产生金融危机。金融危机的爆发，又会使房地产价格进一步下降，导致房地产业萧条，并进一步传导到实体经济，使得国家的消费、投资萎缩，进而导致经济衰退。近年来，我国出现了房地产市场的大幅调整和宏观经济的较大困境。因而，研究我国房地产市场波动对宏观经济波动的影响具有重要意义。
　　2.房地产市场波动对宏观经济影响的理论分析
　　房地产市场波动对宏观经济的发展状况有着十分巨大的影响，房地产价格的波动通过影响社会总消费、总投资进而影响宏观经济的产出、物价水平、货币金融市场，并进一步影响到宏观经济的其他变量，通过以上传导机制，房地产价格波动对整个国民经济的运行产生重要影响。
　　2.1房地产市场波动对社会总消费影响的理论
　　房地产价格波动对社会总消费支出的影响作用主要是通过以下三个方面的效应来实现的：财富效应、预算约束效应、流动性约束效应。
　　（1）财富效应。人们在所持有的货币、公债等资产的实际价值增加时，资产所有者所拥有财富量的增加会引起消费需求的增加。因此，房产以其巨大的财富基数即使是很小的财富效应也会对宏观经济造成非常大的影响财富效应的出现将会导致社会消费品生产的增加以及就业机会的增加，进而促进经济的增长。
　　（2）预算约束效应。预算约束效应主要是指房价波动对租房消费者的消费产生负向影响的一种效应，就是说，房价的上涨会带动住房租金价格的同步上涨，这就引起租房消费者生活成本的上升，受预算约束的影响就会使得当期消费水平下降。
　　（3）流动性约束效应。当房地产价格上涨，消费者和企业就可能使用升值的房产来申请更多的贷款从而获得更大的流动性，进而促进消费和投资的增加。如果房地产价格下跌，金融机构会出于风险的考虑，对房产进行价值重新评估，若价值不足则会要求消费者和企业提供新的信用担保，因此就加大了企业和消费者的流动性约束。
　　2.2房地产投资波动对宏观经济影响的理论
　　房地产投资的增加，可以带动相关产业的投资增加。房地产投资前向关联产业如钢铁、水泥等方面；其后向关联产业如装修、家电、办公用品、家居用品等行业。一个产业的前后向关联大，促进其他产业发展的伸展能力就越强，其发展就越充分，对经济增长的贡献就越大。凯恩斯认为在经济活动中，当总投资增加时，国民收入的增加量是投资增加量的数倍。投资乘数是指国民收入的变化与带来这种变化的投资支出的变化的比率。总之，当房地产投资增加，通过产业关联和乘数效应会显著带动 GDP 增长。
　　3.房地产市场波动对宏观经济实际运行产生的影响
　　对房地产市场波动对宏观经济影响的理论分析为实践运行提供了一个普遍性的理论框架，下文从房地产价格波动对社会总消费的影响、房地产投资波动对经济增长的影响以及房地产价格波动对通货膨胀的影响三个方面展开分析，具体探究房地产经济波动对宏观经济实际运行产生的影响。
　　3.1房地产价格波动对社会总消费的影响
　　房地产作为消费者非金融资产的重要组成部分，其价格波动会直接或间接引起财富水平的变动，进而影响居民的消费行为。具体而言，房地产价格上涨会增加房屋所有者的财富总量，最终使其提高边际消费倾向；然而对租房或准备购房的消费者而言，房价上涨意味着租房或购房成本增加，而使其被迫抑制当期消费支出。但这种影响是短期的，因为根据宏观经济理论，消费需求还受到居民收入的影响。但总体还说房地产价格波动对社会总消费需求具有明显的正向促进作用。
　　3.2房地产投资波动对经济增长的影响
　　在许多经济发达的国家和地区，房地产业已经成为经济繁荣的重要支撑力量。近年来，中国经济增长的实践也证明房地产投资对于经济增长的巨大作用。同时，经济增长的事实显示固定资产投资对拉动经济增长发挥了重要作用。而房地产投资是固定资产投资的重要组成部分，因而对经济的增长提供了很大的拉动作用。但房地产投资会在短期内促进GDP的增长，在长期内增长作用不明显。因为固定资产的消费需求弹性较小，人们在短期内的消费会增长，但长期来看，与一般的消费品相比而言，需求动力明显不足。
　　4.结论
　　本文主要从房地产市场波动对社会总消费的影响、房地产投资波动对经济增长的影响以及房地产价格波动对通货膨胀的影响三个方面综合分析了我国房地产市场波动与宏观经济发展之间的关系，为宏观经济的稳步发展提供了一些具有现实意义的研究结论：
　　（1）房地产价格上涨能推动社会总消费增加，但这种同向带同作用是短期的。
　　（2）房地产市场投资波动对经济增长的拉动作用是显著的，但房地产投资对经济增长的推动作用是短期的。
　　（3）商品房销售价格指数对居民消费物价指数具有正向的影响。从长期看来，随着房地产价格同比增长水平的上涨，通货膨胀呈先上升，再下降，而后再次恢复上涨的态势。
　　5.建议
　　本文的分析研究结论表明，房地产市场的波动会对我国宏观经济运行造成影响，因此我们必须高度重视房地产业的发展状况，控制房地产业的投资速度，抑制房地产市场泡沫的出现，控制房地产市场价格的过度膨胀，为规避宏观经济运行中的风险，促进房地产业的健康、稳定发展，保持其与国民经济发展状况相适应，本文提出了以下对策建议。
　　第一，由于房地产业作为国民经济的基础产业，其前向推动和后向拉动作用都比较显著，可以带动众多产业的发展从而推动经济的增长的原因，所以各相关部门要着手调整对房地产业发展的长期产业政策，积极形成一个以房地产业为中心、各行业协调发展的产业链条。
　　第二，有效调控房地产业投资以及相关固定资产投资的过快增长，把房地产市场调控与总需求调控结合起来，保持房地产市场投资在当前国民经济支撑的前提下实现适度合理的增长，避免采取一刀切的做法造成房地产市场投资的剧烈波动，进而造成国民经济发展的大起大落。