2018房地产经济风险泡沫成因以及策略研究

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房地产经济风险泡沫成因以及策略研究
一、房地产经济风险泡沫原理
　　专家学者也未能给房地产泡沫下好定义，尽管专家与政府都认同我国房地产经济已经出现泡沫，但是对于已出现的泡沫风险范围，至今还未能形成共同的想法。依据现行全球统一标准，来评估评估我国房价，当下我国一百个中大型城市的平均房价收入比是十五，意为每个家庭工作十五年才能够存够钱买房子。并且例如北京、上海、广州、深圳、武汉、成都等大型城市的实际房价收入比要高于理论数据，所以可以得出结论，我国房地产经济危机在逐渐扩张。
　　二、产生房地产经济泡沫的原因
　　当下我国房地产经济早已阻碍了经济发展的速度，但是决策者严厉管制房地产会影响经济的正常运行，但假如执政者放任不管房地产的盲目发展，这又会为以后经济的发展带来更大的麻烦。产生房地产经济泡沫有许多原因， 一般有如下几点：
　　（一）土地财政政策
　　由于修改了分税制度，我国再次确定了政府的权力与责任，该政策也带动了地方政府管理财政的热情和激情，但是由于责任分配未能落实到位，致使地方政府收入较少，这也达不到城市跨越式发展标准。在这种情况下，地方政府财政收入的重要来源是地价，要解决城市建设资金问题，政府采取增加土地价格这一方法，有些城市售出土地的收入达到财政收入的百分之六十。由国家垄断和征收土地，这个机制使用招拍挂这个方式来提高地价，然后政府来收取的土地增值的利益。
　　（二）经济环境不佳
　　我国经济环境不佳导致房地产经济泡沫的扩张，我国的固定资产投资长时间居高不下造成许多行业都出现了产能过剩的状况，且各行各业竞争十分激烈，这致使制造业利益减小，许多的实体企业的利益微薄，制造业的缓慢发展导致资金由实体经济投入到房地产中。社会资本投资市场开发力度不够，房地产的利润吸引许多投资者的注意力，各行各业的资金持续注入到房地产行业中，，并且资金的注入又推动了房地产经济的发展，高利润让投资者都会趋之若鹜，这也增大了房地产经济危机的风险度。
　　（三）政府监管房地产力度不强
　　我国在两千零三年制定房地产管理措施后，这代表着我国房地产经济踏入到调控时代，但是监管效果不佳，根据信息可知，房价相比政策实施前提高了十倍以上，因此有专家指出房价的提高是由于制度的影响。监管制度并未提及房价上升的根本因素，监管措施都控制在人们的购房需求上，没有提出解决方案来增加房地产的供给，该行为导致房地产投资者错误的估计房地产的供求状况，误认为房地产供不应求，同时也让老百姓认为房价会持续上涨。在这种错误观点的驱使下，大多数老百姓都着手准备给子女买好房子，在消耗了房地产经济发展的能力后，也导致了房地产经济危机的扩大。
　　三、解决房地产经济泡沫的方案
　　房地产经济泡沫风险具有不稳定性，这也会给以后的经济发展带来不良的影响，所以结合已有的房地产经济危机的案例，联系已有国家房地产经济监管的经验与教训，具体问题具体分析，作者提供了以下解决措施。
　　（一）打破固有土地财政机制
　　由于当下土地财政机制的缺陷导致我国房地产经济危机，所以决策者一定要实行能够打破固有土地财政机制的政策。一定要从这两个层次入手，第一，改变已有的分税制度，中央政府必须要承担更多的责任，扩大地方政府相应的权利与责任，这就既能缩减地方政府的财政支出，解决地方政府的财政问题。第二，就是打破由政府独占土地供应的机制，准许农田和集体土地在符合要求的情况下，在市场上自由流通，这就能改变政府单独监管土地的角色，这也可以调低土地价格，能够降低房地产经济的不稳定性。
　　（二）充分刺激实体经济
　　现在我国老百姓遇到了投资渠道过窄的难题，实体经济发展不畅，因此政府必须要大力增加对实体经济的支持力度，然后制定各种符合实际的措施，来促进实体经济又好又快的发展，这样就能够为社会存量资金给予多条增值道路。推动实体经济发展的主要方式就是促进利率市场化的进程，减少实体企业的资本流失，让大多数微型企业解决资金问题，也可以依据市场发展趋势来推动资本的自由流动。
　　（三）增大房地产经济监管力度
　　房子是商品，也是老百姓居住的场所，房子价格的高低和老百姓的日常生活息息相关，我国房地产经济监管的不力的状况一定要及时解决，也急需决策者深入研究和分析。房地产的监管也不是简单管理老百姓的日常需要，也要思考供给问题，通过提高用地标准，完成供给的提高的目标，这样就能在一定程度上降低房价。执政者要及时推出房产税，推出房地产税最主要的目标是减少空房率，节省资源，提高持有人的成本，对于拥有的两套以上的住房的人民群众增收一定的房地产税，这能够减少房地产经济的投机取巧的现象。