2018房地产经济波动的影响因素及应对策略研究

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房地产经济波动的影响因素及应对策略研究
房地产经济是我国国民经济的重要支柱，房地产经济的稳定发展对国民经济的稳定健康发展具有举足轻重的作用。进入新世纪以来，尤其是近10年来，随着我国经济的持续快速发展，社会结构的变化和城镇化进程的不断加快，房地产经济的推动和影响因素日益复杂化，房地产经济出现了较大的波动，一些地方出现的畸形高房价已经或可能造成的房地产泡沫，引起了不少有识之士的深切担忧。因此，应加强对房地产经济发展规律和影响因素的研究，科学合理地寻求促进房地产经济健康稳定发展的策略显得非常紧迫和重要。
　　1 我国房地产经济波动的影响因素
　　1.1 内部因素
　　一是投资回报率的影响。房地产既具有消费性，还具有投资性，因此投资回报率将成为投资者影响房地产行业的最关键因素。如果投资房地产能够获得较大的回报率，那么会吸引大量的投资商投入房地产市场，从而导致房地产行业经济曲线的快速上扬，促进房地产市场繁荣，导致房屋总供给量大增，进而影响供求关系，造成房地产经济的波动。二是房地产供给与需求关系的影响。供求关系是一对随着市场情况而不断变化波动的重要关系，是房地产经济发展的核心影响因素，它具有很大的不确定性。一方面，发展房地产经济必须以广大顾客的需求为基础，否则房地产经济职能将会呈现下行趋势；另一方面，房地产供给要受资金、技术、劳动力、管理等因素的限制，因而总会导致房地产的供给变化落后于需求变化，从而造成房地产经济的波动。三是房价上涨的刺激和推动作用。随着住房需求和投资需求的增加，人们大量地投资房地产，推动了房价上涨，较高地回报了投资人的利益，高回报又刺激投资者进一步扩大房地产投资，从而造成房地产恶性、畸形上涨的现象。
　　1.2 外部因素
　　一是经济因素。研究表明，市场经济与房地产经济之间具有显著的正相关关系，在生产、市场、支出、收入等引入的共同作用下的经济运行形态对房地产经济影响很大。这种影响一方面包括国家的整体国民经济发展状况和水平；另一方面包括房地产开发所在地的经济发展状况及水平。此外，投资量、货币供应量是对房地产经济影响最明显的两大因素。二是社会因素。随着社会的转型发展和结构变化，人们的房地产观念逐步改变，对房地产功能、需求、质量等的认识不断变化和新型城镇化进程的加快，都会潜在或明显地影响房地产经济的发展和波动。三是政策因素。国家对土地资源的政策直接关系和影响着房地产所需的土地资源的有效供给；政府对财政政策、货币政策、银行利率的调整都会对房地产经济产生明显的调节作用，从而影响房地产价格的变化和房地产经济的上下波动。四是其他特殊原因。因为自然灾害、流行性疾病、突发性安全事故、战争等都会对房地产经济波动造成不同程度的影响，例如512汶川大地震、420芦山地震不可避免地会对震区的房地产经济造成影响；又如，天津滨海新区发生的812特大火灾爆炸事故，也对附近的房地产市场造成了很大的影响。
　　2 加强房地产经济波动应对策略的思考
　　近些年，一些地方的房地产经济出现畸形持续快涨的泡沫效应，引起了人们的警觉，并对提升房地产经济波动的应对策略进行了思考。应从以下五方面入手：
　　2.1 科学把握国家宏观政策
　　要坚持理性、长远的原则，科学分析房地产价格波动的合理区间和范围，改革完善房地产税费政策，强化税收的杠杆和引导作用，鼓励百姓将注意力集中于房屋的自主需求上，防止房价过高或过低，既保证房地产经济的平稳健康发展，又降低普通百姓的购房压力。
　　2.2 发挥好市场的重要调节作用
　　在全面深化改革背景下，要强调发挥市场在资源配置中的决定性作用。在房地产经济的发展过程中，一方面要注意处理好市场与政府的关系问题，反对和杜绝为了GDP等政绩而将房地产作为救火工具的做法，减少不恰当的、过多的人为干预；另一方面，在实施房地产调控前，要加强房地产市场的科学监测，积极尊重市场规律，在房地产经济波动较小、市场能够实现较好调节的情况下，不要增加人为干扰因素，防止出现错误的逆向调控问题。
　　2.3 积极调整房地产投资政策
　　要充分发挥政府市场监管、公共服务的职能意识，一方面要积极努力改善整体投资软环境，为房地产企业投资转型提供更好的平台和环境；另一方面，要积极对房地产投资主体、投资规模、投资结构、投资行为进行规范和完善，限制豪华、大户型的住房建筑土地的审批和供应，对大规模囤地或造成土地大面积闲置的，制定相关政策收取费用，确保房地产投资与社会经济发展水平相适应，防止房地产经济出现过热过冷或者忽冷忽热的剧烈波动。
　　2.4 积极防范房地产金融风险
　　我国的房地产大多以银行贷款为主要的融资方式，因此银行政策和利率的影响对房地产波动会产生影响，同时房地产经济的波动又容易造成金融风险的扩大。因此，应积极制定有针对性的调控措施和监管策略，积极防范因房地产经济波动而带来的金融风险，实现金融市场与房地产市场的健康发展和共同促进。
　　2.5 加大政策性保障住房的建设力度
　　要积极落实保障性住房这一民生工程，通过政府投资或限价购买的方式，加强普通居民住房、限价商品房、经济适用房、廉租房、公租房等建设规模和力度，为中低收入者解决住房难的问题，并在一定程度上实现增加房地产供给和减小房地产实现刚性需求的作用，从而达到为房地产降温增效的目的。
　　3 结语
　　随着我国经济社会逐步进入新常态，房地产经济也进入了新常态。在新常态下，房地产经济保持持续向上的发展态势依然是主流，因为这既是中国经济长期保持向上的基本态势的基础决定的，又存在着许多推动房地产经济继续向上发展的具体因素，比如：城镇居民收入稳步增长，居民的住房需求和住房质量不断提高，新型城镇化导致了越来越多的农村人口向城镇的流动和聚集，城市棚户区和农村住房改造引起的人们对住房升级换代的需求等。因此，对于新常态下的房地产经济，要保持理性认识和全面把握，既不能盲目乐观地追求绝对快速增长，也不能盲目悲观地强调房价的大幅下降，而应该积极寻求科学合理的调整和应对策略，保证房地产经济不大起大落，从而实现房地产市场的健康有序发展。