2018房地产泡沫转化与经济转型结合的设想

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房地产泡沫转化与经济转型结合的设想
一、房地产泡沫转化的先决条件
　　泡沫一词的定义存在多种方式，因此房地产泡沫的定义同样存在多样化。但大多数学者认同房地产泡沫是指由于多种因素，导致房地产的价格在一个连续的期间内急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格上涨的预期，大量的新买者进入市场，随着价格的上涨和投机资本的持续增加，最终导致房地产的泡沫。
　　（一）衡量房地产泡沫的指标
　　国际上主要认为有以下三个：房价收入比、空置率、租售比。房价收入比即房屋的售价与家庭年收入的比，其合理的区间通常认为3～6倍之间；空置率指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率，合理区间在5%～10%之间；租售比指每平方米的月租金与每平方米房价之间的比值，合理区间为1：300～1：200之间。而据昌忠泽（2010）的估计，2009年我国的城镇居民房价收入比8.3倍、农民工房价收入比22倍；中国很多城市的商品房空置率不低于30%，大多数一线城市不少商品房的空置率则高达50%以上；与此同时他还推测出北京地区房屋租售比达到1： 434，上海地区达1： 418，意味着中国85%以上的家庭没有购买住房的能力，大多数城市房地产泡沫严重，房地产空置率较高。时至今日可以推断这些比率会更高，房地产泡沫的严重程度不可想象。
　　（二）房地产调控政策评述
　　我国政府自2009年12月份开始楼市调控以来，连续的政策调控，仍然未能控制房价的暴涨，全国各地频频出现日光盘、房产交易中心深夜办理产权转移手续的现象。于是，一系列矛盾出现在人们面前。矛盾之一，从较高的房屋空置率上来分析房产市场上缺乏情况并不十分严重，而日光盘等现象却反而证明市场上对房产的需求很大，那就说明房地产市场存在严重的投机行为，部分房地产被作为投资项目持有，这就导致房价越炒越高，加速房地产泡沫的膨胀。矛盾之二，政府一连串的政策控制房价，但是房地产的价格却依然不跌反涨，说明中国人对房屋的刚性需求得不到满足，导致房地产的调控政策和行政干预手段暂时失灵。以上分析促使笔者思考，在现行税法中有没有办法能够解决上述的矛盾现象，让房价逐步下降的同时不减少GDP的增长。
　　二、房地产市场泡沫的转化与经济转型结合的可能性
　　（一）税收制度可以通过控制资本的流通，降低房地产风险促进经济结构的转型
　　大量资本集中流入房地产市场导致了泡沫的产生，有学者认为这是金融机构的监管不到位所致，但笔者更愿意相信这是资本特性所决定的结果，资本具有逐利性，它会自然流向投资回报率更高的产业，即使出现限购这样的强行限制资本流通的行为也并不完全能够阻断它的逐利流通的进程。而经济转型中的产业结构转型，被认为是我国从制造业大国走向制造业强国的体现。产业结构的转型需要在资本、人员和资源的共同作用下才能够实现。如果通过税收制度的微调能够实现这样的资本转化，是可以缩减房地产泡沫并且可以促进经济结构的转型。
　　（二）税收杠杆措施能够在房地产泡沫转化的过程中引领资本的流向
　　税收杠杆是运用税收形式，利用物质利益原则间接调节社会经济活动的手段。国家利用税收给予纳税人以有利或不利条件，引导其经济行为服从于宏观经济计划的要求。通过税收优惠措施能够引领从房地产市场中退出资本的流向，从而能够保障资本不外流，并且能成为我国经济发展的资本动力。这样做的好处，远比再次进行经济刺激更加有优势，它不会导致恶性通货膨胀。引领资本多方向流动避免资本过于集中在某一产业或某一区域内，能够促进经济多样化发展、分散风险。
　　（三）税收规章制度能够防止房地产市场投机行为，限制进入该市场的资本总量
　　税法本身就具有经济调节功能，它能够实现产业的升级，淘汰落后的技术，促进高新技术的发展，实现工业从沿海地区向内陆地区的转移，保障经济发展目标的实现。通过税收制度能够有效打击房地产市场中的投机行为，限制投机资金进入房地产市场。同时，亦可以通过制定相关法律制度，保证进入该市场的资金大部分进入普通住宅市场，避免进入高端住宅市场。另外，调高与房地产行业相关税种的税率，亦能抑制进入房地产行业的资本总量。例如，提高豪宅的相关房产税率，这样既能够使消费者的购房需求回归理性，也能迫使房地产开发商减少豪宅项目的建设，从而减少房地产市场资金投入。
　　三、房地产市场泡沫转化应遵循的原则
　　（一）税法调控房地产市场，要有利于经济发展
　　税法的作用除了参与国民收入的分配，取得财政收入的目的外，还应当能够促进经济的发展。税法和经济发展是相辅相成的关系，并不是孤立的。如果经济发展不好，那么财政收入就会减少，这说明税法的调节经济资源的作用并没有得到很好地发挥，反之，财政收入会随着经济发展而增加。
　　（二）税法调控房地产市场，不能以劫富为出发点
　　在处理房地产泡沫问题上，学者们提出了许多宝贵的建议。其中，部分学者提出征收物业税或者遗产税的建议，本文不否认其合理性和有效性。但是，从社会发展的最终目标全面小康的角度出发，似乎存在一种更好的调控方式，通过税法的强制性和资源重新配置，促使先富的那部分人带动欠发达地区经济的发展，早日实现全民小康的目标。这样的方法是存在的、可以实现的，也比劫富这种税法制度更让人愿意接受、遇到的改革阻力更小，且制定新的税法制度需要大量的科学调研，立法论证，漫长的制定过程，这是房地产泡沫整治所不允许的。