2018房地产开发及投资经济效应分析

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房地产开发及投资经济效应分析
一、房地产开发费用分析
　　通过对相关文献研究并结合工作实践，房地产开发费用一般涉及以下几个方面：
　　（一）房地产开发成本费用
　　开发成本费用是房地产工程中最大的支出，其通常包括有土地费、工程建设前期费、建筑与安装工程费用以及公共配套设施建设费等。以土地费为例，它是指房地产企业为获得某一地块使用权所支出的出让、征地拆迁和安置补偿等费用；又比如公共配套设施建设费，它是指房地产企业根据具体项目要求建设的教育、医疗卫生、商业服务以及市政公用等配套设施所支出的费用。
　　（二）房地产开发期间费用
　　与上述成本费用不同，房地产开发期间费用主要指企业在项目建设过程中所支出的直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，其主要有管理、财务以及销售等三方面费用。以管理费用为例，指的是房地产企业为确保某一项目得以顺利建设而支出管理与组织经营活动所产生各项费用。
　　（三）房地产开发其他费用
　　在房地产开发费用中，除了上述两项外，其还涉及一些其他费用，主要包括有诸如营业税、城市维护建设税等税金以及其他行政事业性收费等。
　　二、影响房地产开发及投资经济效应的因素
　　根据对当前房地产行业的研究，现阶段影响开发及投资经济效应的因素主要有以下几个：
　　（一）房地产开发地点与规划限制
　　在众多房地产开发及投资经济效应影响因素中，其开发地点与规划限制是最重要的一个，因为一个地理位置优越以及规划条件相对宽松的项目能够使房地产企业获得较高的投资经济效应。然而结合实际来看，地方政府由于受自身土地数量以及区域规划发展等情况所影响，这就使其会对不同地点的地块有着众多的规划条件限制。例如，在房地产企业中标某一地块前，地方政府已经根据总体规划，对该地块设置了诸如土地用途、建筑容积率、建筑密度、绿化覆盖率、建筑高度以及建筑间距等多方面的限制条件，这不但决定了房地产企业在该地块上所开发项目类型、数量、建筑选型以及高度等，同时更会影响企业开发项目售价的高低。
　　（二）房地产规划与建筑设计
　　房地产企业在确定某一地点进行开发后，要充分结合企业项目建设意图、地块地质以及规划限制条件，开展项目整体的规划与建筑设计工作，这其中主要包括有建筑物、构筑物、道路、绿地以及公共配套设施等方面内容。结合实践来看，随着人们选购住房时从过去单纯满足居住向更高品质的要求转变，使房地产规划与建筑设计中涉及的内容更多、要求更高，不但推高了企业开发成本，同时更会使得企业投资经济效应受此而影响。
　　（三）房地产周边配套设施
　　除上述影响房地产开发及投资经济效应的因素外，其周边配套设施情况也是重要因素之一。周边配套设施一般包括水电燃气等基础设施、教育医疗以及商业服务等，这些配套设施会随着项目所在地政府规划要求、地段繁华程度不同而各有差异。
　　三、提高房地产开发及投资经济效应对策探究
　　鉴于当前房地产开发及投资经济效应下降，企业要准确分析导致这一局面的原因并采取相应的对策，提高所开发项目投资经济效应。为此，总结出了以下对策：
　　（一）提高房地产企业融资能力
　　房地产行业投资经济效应在很大程度上受到社会性与政策性因素影响，近些年来随着政府加大对房地产调控，房地产企业融资压力因银行紧缩银根而不断增大，也使其开发投资效应出现下降。对此，房地产企业首先要提高自身融资能力，即通过整合融资渠道并在遵守相关法律法规情况下，加大非银行途径融资能力建设，使企业在获得较好项目建设资金基础上保障其投资经济效应；其次，降低融资成本。目前房地产企业在融资上的成本一般在3%至15%之间，部分小型房地产企业该项成本更是高达20%，因而降低融资成本对于保障其投资经济效应有着极为重要的意义。为此，房地产企业必须在整合自身融资渠道基础上选择出融资成本适宜的方式。
　　（二）构建科学合理的设计方案招标竞争机制
　　科学合理的设计方案招标竞争机制是择优选择，确保建筑设计规划质量的重要保障，通过招标竞标，优选投标单位，虽然需要付出一定的财力、物力与人力，但其却能够给企业带来更高价值的效果，有利于企业良好形象的树立。开发企业可以取众人之长，最终重新组合成一个科学的设计方案。采用公开招标的方法来优选设计单位，能有效降低工程设计的成本费用，也有利于工程设计质量的提升。
　　（三）积极转变房地产企业土地使用权获取方式
　　除了上述提高房地产开发及投资经济效应对策，房地产企业还可以通过转变土地使用权获取方式，来降低开发成本，提高投资经济效应。首先，针对旧城区中污染或能耗较大的改造企业地块开发上，房地产企业可以与政府、企业进行合作通过外购相同地段并给予一定住房、经济补偿的方式获得该地块，以此降低企业土地购买成本。其次，与地块使用权拥有者进行合作开发，降低投资风险，实现房地产开发企业和地块拥有者经济效应的双赢。