2018新经济常态下的房地产企业战略转型之路

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新经济常态下的房地产企业战略转型之路
一、经济新常态下的房地产行业
　　（一）我国经济进入新常态
　　2010年，太平洋投资管理公司CEO埃里安在《驾驭工业化国家的新常态》中提出了新常态的概念，用来描述危机后世界经济的新特征。自此之后，此概念在全球媒体的报道中迅速流行开来。
　　在中国，新常态的概念更多的是与中国经济转型升级的内涵相联系。2014年5月，习近平总书记在河南考察时首次提出新常态，指出：我国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前我国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态。经济新常态可以从以下几个方面把握其内涵。
　　经济增速逐渐降为中速。1978-2014我国GDP平均增长率为9.8%左右，但自2010年开始，增长率逐渐下降：2010年为10.4%，2011年为9.2%，2012年为7.8%，2013年为7.7%，2014年为7.4%，2015年为6.9%。
　　产业机构调整是题中应有之义。新常态就是产业结构由低端产业向中高端产业转型的过程。2013年我国第三产业首次超过第二产业产值，占比46.9%。今后这种转型将继续，第三产业产值将持续上升，将成为查验经济新常态中的一个显而易见指标。
　　经济增长将由资源驱动向创新驱动转变。过去三十多年，我国走的是高增长、高投入、高污染、低收益的粗放型增长模式。但目前，钢铁、冶金、煤炭等传统行业日益没落，表明此种经济发展模式已经不可持续。今后，要保持中高速经济增长，必须依靠创新，走科学高效的发展道路。
　　（二）房地产行业进入新常态
　　我国经济增长进入新常态，作为经济支柱性产业之一的房地产行业必然会受到大环境的影响。房地产行业亦进入发展的新常态，主要的表现就是房价由单边上涨/下跌转变为涨跌因区域、房企不同而不同。根据中国指数研究院发表的2012～2015年《全国房地产开发经营数据解读》， 2015年全国商品房销售面积、销售价格、房地产开发投资情况如下：
　　2015年，全国商品房销售面积为12.8亿平方米，同比增长6.5%，增幅较1～11月收窄0.9个百分点；销售额为8.73万亿元，创历史新高，同比增长14.4%，增幅较1～11月收窄1.2个百分点。其中，住宅销售面积为11.2亿平方米，同比增长6.9%，较1～11月收窄1.0个百分点，销售额为7.28万亿元，同比增长16.6%，较1～11月收窄1.4个百分点。房地产开发投资同比增速继续回落，回落幅度收窄。2015年，全国房地产开发投资额为9.60万亿元，同比增长1.0%，增速较1～11月回落0.3个百分点，为连续第22个月回落，回落幅度较1～11月收窄0.4个百分点。
　　二、房地产金融市场的发展趋势
　　我国经济社会经过30多年的高速发展，房地产企业融资渠道不断拓展。以银行为代表的间接融资体系已经不能满足房地产企业在新常态下的融资需求。银行资金受国家政策影响较大、资金成本高，审批效率低，监管严格。对中小房地产企业来言，获得银行授信困难较大。
　　与此同时，资本市场近年来得到大力发展，尤其是公司债。从政策层面看，发行限制及审批流程的放宽，加上货币宽松政策不断加码，使房企的公司债融资需求被释放；从企业融资成本看，公司债平均融资利率在5%左右，与同期限银行贷款、中期票据、信托等融资方式相比成本更低，随着发行利率的不断降低，公司债已经成为房企重要的融资工具之一。
　　据统计，2015年发行的且已上市的地产企业公司债有13种，目前待上市的地产企业公司债就有14种，均为2015年6月之后启动的发行。
　　同融资规模爆发式增长相伴的是利率水平的不断降低。2015年6月18日恒大集团发布公告称将发行200亿境内公司债，首期5年期50亿境内债以5.38%利率成功发行，创下恒大历史最低债券利率纪录，而且成为首个在境内发债的红筹公司；第二批150亿境内债于7月7日成功发行，创下房企境内债单笔最大规模记录，利率再创新低。2015年9月万科公布今年首期5年期公司债发行利率为3.5%，刷新同类房企发债利率新低。目前5年期国债收益率为3.13%左右，5年期国开债收益率为3.54%左右，万科年内首期公司债利率水平不仅接近于同期限国债利率水平，甚至已经低于同期国开债利率。万科不仅获得了中诚信AAA评级外，还在海外先后获得穆迪Baa1、标普BBB+、惠誉BBB+评级，凭借着良好的信用获得了资本市场的高度认可。
　　2015年公司债市场发展活跃，负债利率已经将至新低。房企发债利率多在4%～8%之间，较银行贷款和票据利率有着较大优势。
　　三、房地产企业的战略转型
　　在我国经济发展进入新常态的大背景下，房地产市场行业近年来有了明显的变化。作为资金密集型行业，房地产金融市场也相应有所变化。在行业洗牌加剧的情形下，房地产企业必须尽快进行战略转型，以应对未来市场。企业战略转型不是局部的调整，而是全局性、方向性的变化，具有以下三个方面的特征：第一，前瞻性。企业战略转型是以企业发展为基础的，它必须在准确评估自身实力、外部经济环境的前提下，对企业发展方向进行调整和改进。因此，战略转型是全局性的，全体上下都应围绕这个目前服务。第二、目的性。企业战略转型的目的是企业获得持续发展的动力，而不是着眼于短期利益。企业战略转型是企业内在发展质的转变，而不是规模上量的变化。第三，创新性。企业发展的原动力就是创新，知识创新、技术创新、管理创新、市场创新等都是企业发展不可或缺的一部分。如果没有创新，企业无法保持永续发展的能力，将无法在这个竞争的时代生存。