2018未来房地产经纪行业应以协会化发展代替垄断

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未来房地产经纪行业应以协会化发展代替垄断　深圳是全国600多个城市里率先进入存量房市场的城市。早在2007年，深圳的二手房市场份额按交易套数计算，已经超过新房市场。而那时，其他一线城市还都是一手房的天下。10年过去了，中国一线城市基本上迎来了存量房时代，房地产经纪行业的重要性进一步加强。在深圳这样存量房市场如此发达的城市，未来会出现垄断的房地产经纪行业吗？本文便以深圳为例，作初步假设与推论。
　　一、深圳房地产经纪行业已形成垄断-竞争格局
　　根据深圳市房地产中介协会的统计，截至今年4月26号，深圳市一共有848家总机构。排行前5名的机构占据了58%的二手房网签（网签是深圳市在房产备案前的一步）份额（见表1）。这个局面形成至少已有两年之久。综上，前5家公司在市场的份额已接近垄断-竞争，但任意一家公司对市场的价格并没有决定能力。这里的市场价格可以分为两类：第一种是房价。经纪机构对房价基本没有操控能力。第二种价格是佣金。在2014年6月，国家发展改革委、住房和城乡建设部联合发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》，放开对房地产经纪收费的价格管制后，佣金基本是由市场决定。在一些城市，曾出现过房地产经纪机构集体上调佣金，后被其他监管部门查处。例如2014年12月，天津市发改委在接到群众针对房地产经纪机构集体涨价的举报后，及时对我爱我家、链家地产、中原地产三家公司达成协议同时上调二手房服务收费标准的行为做出了531万元的处罚，并责令违法企业返还了多收的经纪费用。其实包括我爱我家、中原地产、链家地产在内的机构当时将二手房交易服务费从总房款的2%上调至3%，而一些独家委托限时售出的二手房将佣金费涨至总房款的3.5%。对于是否应查处，是见仁见智的事情。但由此可见，佣金的标准并不是完全由经纪机构说了算。
　　从网签位列前3名的竞争格局来看，根据深圳市房地产中介协会的统计，自今年1月起，链家超过了以往一贯第一的中原地产，甚至其每月的网签数量接近第二名和第三名的数量之和（见表2）。近年来链家通过资本市场上的支持，增加了线上和线下销售渠道的投入力度，使得其目前拿下了深圳二手房市场网签的冠军。
　　二、深圳市房地产经纪行业未来是否会形成垄断
　　如果把前5名叠加在一起，笔者认为它们有机会在行业内占有6成的份额，但进一步突破的难度较大，因而短期内行业内形成寡头或是垄断的可能性比较小。
　　首先，房地产经纪机构要进一步突破市场份额，就必须对盘源有相对的控制权。而盘源由于互联网的渗透，信息更加透明，一手盘和二手盘的把控难度都比过去大了。同时，开发商在深圳市场的份额逐渐减少，对新盘的控制欲会进一步加强，因此会削弱经纪机构在一手盘里的控制权。两者综合下来，笔者认为市场份额进一步突破的难度较大。在业务操作中，经纪机构常用的客户转化率、客户流失率等，均可以反映市场效率。如果我们去看几家大机构的这类数据，貌似结果也不甚理想，可见管理和操作方面还有提升的空间。
　　其次，由于信息更加透明，交易渠道的控制也比过往10年更难。对于买卖双方，选择的机会是更多了。房地产经纪的配置效率反映在是否能迅速和准确的帮助双方找到匹配的房源或客源。
　　再次，虽然剩余的800余家企业规模不大，但这些企业之间会由于利益结成各类联盟，形成事实上的中型组织，其对前五名的对抗能力还是不容小觑的。这样也会阻抗前五家扩大市场份额的进度。
　　有一点需要注意的是，深圳市房地产经纪行业的总机构数量上虽然不少，但从分布上来看，以一星级为主体。截至今年4月1号，全市共有一星级总机构434家，占了全市总机构的64%，而四星和五星级总机构合计才只有2%。
　　如果我们从房地产经纪的特点来研究，会发现对于深圳二手市场的供求双方而言，由于二手房市场发育成熟，加之互联网的存在，盘源和客源信息都是相对透明的。价格是由市场决定的，其中价格的决定权更多是由卖方决定。房地产经纪机构及人员在交易过程中是起资源配置的作用。经纪的角色使得TOM （Time on Market，吸纳周期）必须尽量短才能提高效率，收取更多佣金。而在TOM里，银行和担保赎楼的时机不是经纪机构决定的，从而也加大了经纪机构形成垄断的难度。这就是为什么筆者认为短期来说，行业内经纪机构难以在深圳形成垄断地位的原因。
　　三、以行业协会化发展代替垄断
　　房地产经纪行业是否需要反垄断，首先需要分析进入到垄断-竞争、寡头竞争和垄断阶段，对行业和市场发展的利弊。没有这样的基础研究，行业协会就表明态度，断然站在反垄断的角度，或许过于草率。但就目前的文献资料和业内的呼声来看，目前对于行业协会反垄断的期待更高。就行业协会进行自律监管的内容而言，我们可以监控以下垄断行为，包括固定价格、限制产量、划分市场、联合抵制、标准认证和信息交换等。
　　笔者认为，行业协会在行业发展过程中的角色是动态的，但是维护行业稳健发展的立场应是一致的。毫无疑问的是，行业协会作为行业整体的代表，能利用自己的整体实力较好地处理和协调各类关系，从而减少单个企业的运作成本，提高效率。因此，未来中介行业协会的作用将在经纪行业的发展中进一步加强及明确，并以此代替行业走向垄断。
　　作者就职于深圳市房地产中介协会发展研究部