2018房地产财务风险预警系统研究

6768348

房地产财务风险预警系统研究　一、房地产财务风险的主要影响因素分析
　　（一）宏观调控政策因素
　　宏观调控政策因素是影响房地产财务风险的首要因素，诸如房地产限购政策、房地产开发贷限制政策等，都将对房地产财务风险产生影响。如房地产限购政策，当前，全国大部分地区已实施居民二套房及多套房的限购政策，个人按揭及住房贷款大幅收紧，直接造成房地产的需求下降，需求量的减少，使得房地产企业销售业绩下滑，影响资金回笼，可能造成财务风险。又如，2014年前后，银行对房地产开发贷款全面收紧，使得房地产企业在土地出让金缴纳后，没有资金进行后续开发支出，造成房地产企业资金使用效率下降，收益放缓，形成财务风险。
　　（二）行业发展因素
　　行业发展因素是影响房地产财务风险的额又一因素，如行业的竞争程度、区域地产的发展程度等，都在影响着房地产微观企业的财务风险。如行业竞争程度因素，由于房地产开发的收益较高，在房地产行业发展中，资本的逐利属性使得房地产行业内进入大量企业，使得房地产企业在购买土地中，产生较大竞争，这将直接增加房地产企业的土地出让成本，占据房地产企业较大资金规模，容易造成房地产企业砸入重金，然而，一旦投资失误，将直接造成房地产企业财务危机爆发，引起房地产企业破产。
　　（三）房地产项目因素
　　房地产项目因素对房地产财务风险的影响主要是指房地产企业在土地开发建设中，由于城市规划发展、企业已有房地产项目等因素影响，造成房地产项目销售出现问题，进而引发财务风险。如房地产企业在小区开发建设过程，由于城市在地产项目周围建设了污水处理项目，使得周边区域污水均进入小区周边的污水处理厂，造成房地产项目环境严重受损，进而引起小区业主的争议，同时造成房地产项目销售不良，这些都是对房地产财务风险的重要不利影响，需要开发企业及民众均加强房地产项目的了解。
　　二、房地产财务风险预警系统的主要功能
　　（一）信息采集
　　从房地产财务风险的影响因素分析中，无论限购、限贷政策，还是土地规划信息等等，房地产财务风险的形成因素大多来自于外部信息。房地产财务风险预警系统的主要功能之一即是采集信息，通过采集信息，为房地产企业进行风险判断提供信息支持。正因如此，房地产财务风险预警系统所采集的信息应具有预判性，更多的是提前对影响因素涉及主体的信息掌握，具有一定的提前量，为房地产企业防范风险提供支持。
　　（二）风险提示
　　房地产财务风险预警系统的又一功能是风险提示功能，这一点主要是基于对所采集信息的分析处理后，对房地产所面临的财务风险进行提示。这一功能一方面是对系统所采集信息的梳理，通过不同标准的分类，对信息进行归类；另一方面是对梳理归类出的信息进行初步分析，将其所可能引起的风险提示给房地产企业管理者等相关利益者，帮助其及时掌握房地产企业可能面临的风险。
　　（三）危机处理
　　房地产财务风险预警系统的最重要功能在于进行危机处理。一是在风险提示的基础之上，对风险需要进行的处理方式进行预备提出，帮助房地产企业提前部署与防范风险。二是在房地产企业面临的财务风险成为现实之际，房地产企业对现实财务危机进行分析，归集财务危机的成因，进而有的放矢，分别从风险接受、风险转移、风险应对等方面，提出处理建议，帮助房地产企业及时改善经营环境，度过财务危机。
　　三、房地产财务风险预警系统建设的主要措施
　　（一）加强组织保障，细化系统建设需求。
　　房地产财务风险预警系统建设是一项系统工程，需要的信息多元且复杂，在财务风险系统建设过程中，一是建立系统开发领导组织，组建开发小组，明确领导组织与开发小组各自的职能定位，同时明确各岗位的具体职责，各司其职，建立有序基础。二是完善系统开发需求，全面征求市场人员、建设人员、财务人员、项目前期人员等房地产开发全周期涉及部门员工的意见，摸清财务风险可能涉及的影响因素清单及系统开发需求，将其内置于财务风险系统，减少后期系统拓展工作量。
　　（二）应用大数据技术，加强数据采集与分析。
　　大数据技术是当前国际国内的重要信息技术，对于数据的分析与应用，有着非常积极的作用。这也为房地产财务风险系统建设提供的技术保障。一是在研究影响因素与系统需求的基础上，将财务风险预警系统需要引入的数据信息找到数据来源，为大数据分析提供信息来源。二是对作获得的大数据信息进行归类分析，应用大数据分析技术，提取有效可利用信息，完善财务风险预警系统风险提示功能。
　　（三）建立预警指标体系，制定预警标准值。
　　财务风险预警系统是房地产发现风险及应对风险的重要系统，预警系统的建设需要建立预警指标体系，以帮助房地产企业分析财务风险的紧迫程度。一是结合房地产企业实际情况及其所面临的外部环境，建立房地产财务风险预警指标体系，如行业资产负债率指标、限购政策影响系数、银行授信储备额度等。二是对预警指标体系建立标准值，对于标准值的制定，一般需要在外部环境的充分分析下建立，标准值是对房地产财务风险大小的评价依据，对于财务风险系统建设起着较大作用。
　　（四）建立系统评价机制，不断完善系统功能。
　　房地产财务风险预警系统的实施过程中，需要建立评价与改进机制，以使其适应经济发展外部环境。一是定期对财务风险预警系统的所有功能进行评估评价，分析其对房地产企业发展稳健性的借鉴意义，查找存
在的漏洞与不足。二是结合财务风险预警系统评价评估情况，针对所发现的问题，建立整改与改进措施，限定周期进行整改，以实现房地产财务风险预警系统对企业发展发挥实际作用，帮助企业应对财务风险，实现稳健发展。