2018解析营改增对房地产行业纳税影响与对策

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解析营改增对房地产行业纳税影响与对策　一、营改增内容及解读
　　于2011年11月，国家财政部营改增试点方案公布，依据本方案要求，营改增于2012年1月1日起率先在上海一系列部分地区及有限行业进行试点，并在十二五期间逐步推广至全国范围。《营改增方案》在已有的增值税标准税率17%和13%低税率基础上，加入11%、6%两档新税率。其中房地产及建筑业等适用11%税率，在房地产及建筑行业特别规定：若为老项目可以选择简易征收办法，依据5%税率计征（但进项税额不得抵扣）
　　二、营改增对房地产开发及建筑企业税种及税赋产生的影响
　　自2012年上海市开展营改增税制改革工作以来， 营改增在各行业各地区已经逐步推广接近六年，笔者针对房地产开发企业项目各阶段进行情况，罗列出其所涉各类基本税种（详见表）
　　（一）对税收占收入比例及经营成本的影响
　　据表可知，房地产开发企业在房屋开发及建设阶段、销售不动产及持有经营阶段，均存在营业税重复纳税问题，主要体现在：
　　1. 房屋修建开发阶段：提供房建工程所需机械、人工、材料、动力价款及其他临时性周转材料，按照营业税率3%或17%、6%计征。
　　2. 销售不动产阶段：销售不动产（商品房或车库等其他附属构筑物），按照销售收入的5%计征营业税，转让无形资产（土地使用权），实行差额征收营业税5%。
　　3. 持有经营阶段：房地产门市或其他附属建筑物出租，按租赁服务行业进行征税，按5%营业税计征
　　综上所述，征收营业税阻碍增值税的抵扣链条，以致抵扣不彻底，给企业加重税负负担，以此结合营改增试点方案的要求，可以看出对建筑业及房地产业进行税制改革是双刃剑。
　　（ 二） 积极影响
　　推行营改增以后，进项税额可以层层抵扣，纳税环节趋于精细化，避免纳税紊乱重复，有利于持续降低各个企业经营成本，提高企业盈利空间，从真正意义上为企业减负。以房地产开发项目为例进行测算，营改增之前，房地产在销售环节营业税计征率为5%，加之上表所述附加税种，销售不动产总税负率高达14.97%，营改增出台以后，按从增值税从高税率11%计征，销售不动产总税负率为14.49%，以此可见，营改增是让房地产企业的税赋从整体上下降，而随着营改增的不断推广，将继续出台更加完善的相关抵扣措施，则税负将持续下降。其次，营改增实行抵扣链条，将对企业管理水平要求提高，推动企业竞争机制以及价格机制的规律调整，加速企业优胜劣汰选择，因此企业要想立足于不败之地，就须重视营改增税收筹划，重新布局经营方案及策略，提高精细化管理水平，自觉调整内控制度，降低企业经营成本。
　　（ 三） 消极影响
　　房地产开发的特殊性，开发周期长，根据现行营改增政策，项目在预售之时就得预交税金，取得进项发票一般要工程结算以后，抵扣期长，使得企业承担的税负成本大大提高。再者，房地产企业很难获得足够的建安成本或配套设施等成本增值税专用发票，例如临时劳务工资及部分周转建材等就难以获得增值税发票，结果进项明显不足，造成企业增值税、所得税整体加重。营改增之后，账务处理难度加大，对财务人员专业素养要求提高，而市场人才短缺，在房地产经济下行压力增大的情形下，营改增有可能让房地产企业雪上加霜，出现不减反增的状态。
　　三、房地产开发企业的对策
　　基于以上分析可知，营改增税制改革对房地产开发企业的影响是系统性的，为此，房地产企业有必要未雨绸缪，以税制改革为发展契机，从以下几方面作出应对措施，实现企业的跨越式发展。
　　1. 加强财务人员对营改增的认知及重视
　　随着营改增税制改革的实施，房开企业应加强对营改增政策解读及相关内容的认知，提高财会人员对营改增的深度重视，认识到目前与营改增要求之间的差距，客观上要求企业加强对财务人员的专业培训，从宏观上掌握解读营改增内涵与要领，从微观上要求财会人员能灵活运用增值税抵扣政策以及相关纳税政策，让企业在营改增过渡时期平衡转换，为企业长远发展奠定基础。
　　2. 深层解析营改增相关政策，积极做好税收筹划方案以及实施
　　在营改增过程中，相继出台了一些有助房地产企业降低税赋的政策，企业应在深层解析营改增政策的前提下，专项培训财务人员重视税收筹划工作，积极学习营改增相关政策，利用相关纳税优惠政策，从深度与广度上做好税务筹划方案，从细节上严格把控方案实施，及时做好税务预算准备，为房地产企业项目顺利开发、销售提供利润空间核算依据。财务部与采购部应主动沟通，加强对采购交易的进项发票取得管理，在采购环节提高内控水平，精选供应商，为转嫁税负，降低本企业成本做好准备
　　3. 提高財会核算水平
　　房地产企业财会核算包括了原始票据收集，账务处理，明细核算等，随着营改增的深入推广，房地产企业必须建立健全会计核算制度，完善会计核算体系，不断提高会计核算的质量，一定做到财税结合，通过完善的财务处理内容，提高税务筹划水平。在具体的核算工作中加强项目成本核算，及时对进项抵扣发票进行认证抵扣。加强对销售采购的发票管理，保证原始票据的合法性与合规性，确保账证相符，账实相符。
　　4.精选供应商，加强对供应商的管理工作
　　实施营改增政策后，提高了企业管理要求，企业需要转变经营策略，例如利用精装修免土地增值税等策略，合理合法控制税负，缓解企业资金压力。企业必须重点关注增值税进项税抵扣和土地增值税，做好增值税发票的收集和整理工作，特别是在采购环节，提高对供应商的管理，建立比选供应商模型，优先选择资质高，能在市场均价基础上提供足额增值税专用发票的建安企业，确保进项足额足值，从整体上降低税负。
　　五、 结语
　　总而言之，营改增对推进国民经济结构调整具有重要历史意义，这项改革的顺利实施有利于房地产企业完善税制，消除重复课税，从而推动房地产行业的长期发展。因此，对于营改增的过渡时期，一方面，企业应提前做好准备，谨慎调整经营战略，优化管理架构，加强财税结合水平，进而有效地降低税负；另一方面税务等相关部门要深入调研，积极调整与现状不相符的条例，给予企业相对宽松的政策过渡外部环境，出台相关配套政策，推动企业稳步、快速健康发展。