2018商品房面积测量探析

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　　【摘要】：房产测绘关系到广大人民群众的根本利益，也是一向专业性和技术性很强的工作。因此如何做好新时代的房产测绘工作是当务之急。本文结合个人多年工作经验对商品房面积测绘进行简单探讨。
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　　【关键词】：商品房面积测量 特点标准方法
　　中图分类号： P218 文献标识码：A 文章编号：
　　
　　Abstract：Housing estate mapping will directly relate to the wide folks fundamental interests, and also the important work in the profession and techonology. Therefore, how to competent with the new time housing estates work is very urgent. In this paper, accounting to the author multi-year experience, the commodity house mapping will be discussed.
　　Key Words: commodity house; square mapping; character; standard; method
　　引言
　　 房地产测绘是一向比较特殊的测绘活动，由于涉及到千家万户的切身利益，必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷，同时也影响到了工程质量和进度。因此，商品房面积测绘应该引起广大测绘工作人员的重视。本文对商品房测绘的特点、标准和方法三方面进行分析，希望对广大测绘工作人员有所帮助。
　　1.房产测绘的特点
　　 房产测绘与普通的测量有较大的差别，与地形测量、工程测量区别更大，其主要表现在一下几个方面。
　　 1.1测图比例尺大
　　 房产测绘一般在城市和城镇内进行，图上表示的内容较多，有关权属界限等房产要素，都必须清晰准确地注记，因此房产分幅图的比例尺都比较大。作为我国最大比例尺系列的图纸一般都是1：500或1：1000，分层分户平面图的比例尺更大，1：50有时也有。表示的内容更细。
　　 1.2测绘内容上与地形测量的差别
　　 地形测量测绘的主要对象是地貌和地物，而房产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置，权属、质量、数量，用途等状况，以及与房产权属有关的地形要素。房产测量对房屋及其用地必须测定位置(定位)，调查其所有权或使用权的性质(定性)，测定其范围和界线(定界)，还要测算其面积(定量)，调查测定评估其质量(定质)和价值(定价)。地形测量没有如此广的任务。房产图一般对高程不作要求，而地形测量不但要高程，而且还要用等高线表示地貌。
　　 1.3测绘成果效力的差别
　　 房产测绘成果产品多样，其成果被房产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据，而一般测量的成果不具备法律作用。
　　 1.4测绘成果产品的差别
　　 房产测绘的成果产品不仅有房产图，还有房产权属，产籍调查表、界址点成果表、面积测算表。图也有几种，即有分幅图，更多的是分层分户图。地形测量仅只有分幅图，所以房产测绘最后的产品，在数量上，规格上比地形测量繁杂得多。且房产图在一般的情况下只是单色图，一般不大量印刷，地形图则用多色，可以大量出版印刷。
　　 1.5精度要求不同
　　 地形图上的要素成果，用者一般可从图上索取或量取，其点位中误差在±0.5～0.6mm以内。这个精度可以满足城市规划对地物精度的要求。但房产测绘不能按此来源，例如界址点的坐标，房屋的建筑面积的量算精度要求比较高，不能直接从图上量取，而必须实测、实算。
　　 1.6修测、补测、变更测量及时
　　 城市基本地形图的复测周期一般5―10年，而房产测绘的复测周期不能按几年来测算，城市的扩大要求及时对房屋、土地进行补测，对房屋和用地特别是权属发生变化时也应及时修测，对房屋和用地的非权属变化也要及时变更，以保持房产测绘成果的现势性，现状性，及保持图、卡、表册与实地情况一致。所以房产测绘成果要及时修补测，变更测绘。
　　 1.7房产测绘人员懂测绘、更懂房产
　　 测绘的另一大特点，就是从事这一工作的人员不仅要熟练掌握测绘技术、测绘业务，运用各种测绘方法得心应手，而更重要的是要掌握房产的业务知识。作为一个称职的房产测绘工作者，应是房产这一门学科的好手，应是房产权属管理的帮手，应是房屋交易买卖中的见证者，必须熟悉房产的若干法律、法规，必须正确测算房屋面积，保护双方的合法利益。否则．做不好房产测绘。这也是房产测绘区别于其他测绘的特点之一。
　　2.准确把握房产测量标准
　　 认真理解和领会中华人民共和国国家标准(GB／T17986―2000)房产测量规范(以下简称国标测量规范)，对掌握好房产测量标准是非常重要的。在实际工作中还应注意和区分以下几方面的问题。
　　 2.1关于自然层的认定
　　 国标测量规范中规定：楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道，管道井均按房屋自然层计算面积。这就要求必须对自然层有明确的定义。在实际工作中，复式(或跃层)结构的房屋，不能因为户内两层都有2.2m层高的计算两层面积，户外的楼梯，电梯(观光梯)井、垃圾道，管道井的面积就成倍增加、势必会加大复式房(或跃层)权利人的共有面积分摊量，笔者认为对于复式房(或跃层)的住宅，房屋在梯道上只有一个入户门，一个垃圾道开口，就应将楼梯间，垃圾道等只计算一层面积为宜。
　　 2.2共有面积和共用面积
　　 共有面积是以整幢建筑物扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除己作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人房工程等建筑面积后余下的面积。而共用面积是共同使用部位的面积。共有面积不一定是共用面积。如商住楼的楼梯问、电梯井等部位，一般是供二层以上业主或相关人员使用的，而底层业主特别是远离楼梯间，电梯井的独门业主根本不需要使用楼梯间和电梯井，但在计算共有面积时应按相应的面积分摊。
　　 2.3准确计算房产测量结果
　　 房屋测绘是为了计算出房屋的建筑面积，绘制{司房屋的平面图。测量的数据，必须通过认真的计算才能得出房屋建筑面积的真实结果。因此在房屋测量过程中一定要细致，要测量两组数据进行核对。计算中一定要认真科学的计算并进行核对，计算出准确的结果。
　　 2.3.1对多层建筑要分层测量，分层计算目前建筑设计追求美观、多样化，层与层之间不一定都是相同的，实际工作中一定要按照各层的实际情况进行测量、计算，这样才能既得出正确的结果，又正确反映出各层的建筑面积。
　　 2.3.2对不规则图形建筑物的测量计算要求。
　　由于建筑占地的局限性和建筑设计美观的要求，使得各建筑物不可能有同一模式，经常会出现不规则的图形的建筑物。对此类建筑物的测量要根据现场实际情况，结合设计图纸进行分析，首先测量出规则的部位，再将不规则的部位进行分类测量。
　　 2.3.3房屋平面图的绘制是测绘工作的重要组成部分，因此在实际工作中应注意以下几点：(1)绘制和保管好房屋测量草图。房屋测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地产调查的实地记录，是房屋计算面积和填写房产登记表的原始依据。是产权人房屋的几何形状、边长及四至关系的实地记录，是计算房屋套内建筑面积，阳台建筑面积，共用分摊系数，分摊面积及总建筑面积的原始资料。并存入测量档案作永久保存。(2)绘图的比例尺一般要固定。如房屋图形达大或过小时比例尺可适当放大或缩小。但必须用文字注明，边长数据填写准确、字迹要端正。
   　　 3.房产测绘技术
　　 3.1直接量测法
　　 直接量测法是通过实地量测房屋(或地物)边长、角度等要素，将需要计算面积的图形分割成若干便于计算的简单图形(包括规则图形和不规则图形)，应用几何图形面积计算公式计算出房产面积。规则图形计算。对于正方形、长方形，三角形、平行四边形、梯形、扇形、圆、椭圆等规则几何图形，则将实地量出的几何要素套入相关几何公式，即可得出兵面积。不规则图形计算。将不规则图形划分成若干三角形或梯形，实地丈量出有关要素尺寸．然后再按照几何公式计算面积。
　　 3.2图上量测法
　　 求积仪法。将图纸固定展放在平滑的水平图板或桌面上，采用求积仪最出所求面积。使用求积仪时，图板要安置平稳，图纸不能有皱褶或裂痕；求积仪极点位置选定时，两臂应尽量垂直，对于较大面积，可将图纸分场计算。方格网法。将透明毫米小方格纸蒙在需要测量的图形上，查数其所占小方格数，再根据每个小方格所代表的实地面积，求出整个图形面积。
　　 3.3数字测算方法
　　 数字测算方法，是采用数字测绘技术先测绘出房产平面图，然后再按照坐标法计算出房产面积。测算步骤如下。
　　 3.3.1测绘数字房产平面图
　　测设图根导线。居住区竣工后，沿居住区道路布设导线网。全站仪现场观测和采集数据后，输人微机。利用导线平差软件进行总体平差。测绘底层平面图。在各导线点安置全站仪，测设房屋底层外墙勒脚以上的角点坐标，将采集的数据输人计算机后。编绘出底层平面图。测绘各层平面图。使用经检定的钢尺，现场量测出其他各层与底层不同之处，将有关数据输人计算机，编绘出各层平面图。
　　 3.3.2计算房产面积多边形面积计算
　　多边形面积计算：
　　
　　房产面积具体计算步骤如下。计算每层建筑面积。将每层平面图的各角点坐标输人公式(1)，即可计算出每层建筑面积。计算整栋建筑面积。各层建筑面积之和，即整栋建筑面积。计算分户套内建筑面积。将分户平面图各角点坐标输人公式(1)，即得出分户套内建筑面积。计算公用建筑面积。将公用部位的平面图角点坐标输入公式(1)，即得出公用建筑面积。检查分户套内建筑面积和公用建筑面积。将分户套内建筑面积和共有建筑面积的总和与整栋建筑面积相比较，进行粗差检查。如两者相等，则无粗差。计算分户建筑面积。先按照权属分割协议或有关规定，按比例分摊公用建筑面积；再将该户套内建筑面积加}：该户应摊的公用面积，得到该户建筑面积，最后检查各户建筑面积之和与整栋建筑面积是否相等。
　　4结束语
　　 搞好房产测绘关系到广大人民群众的根本利益，也是一项专业性和技术性很强的工作。测绘成果是保护房屋所有权人合法权益的重要依据，是房屋产权登记发证和房产权管理工作的重要组成部分。提高测绘成果的准确性符合广人民群众的根本利益，是贯彻落实“三个代表”重要思想的重要途径和实现形式。因此，加强房产测绘工作，提高房产测绘的准确性具有非常重要的意义和作用。
　　参考文献
　　 [1]侯方国 时东玉 王建设 房产测绘[M]黄河水利出版社，2007(09)
　　 [2]中华人民共和国国家标准房产测量规范第1单元 房产测量规定[M] 北京：中国标准出版社，2008(4)
　　 [3]暑承汪 房产测绘规范与房地产测绘技术[M] 中国标准出版社，2008