2018房地产建设项目的成本控制

100663

　　摘要：本文从成本核算、设计控制、招标采购、现场管理、合同管理等方面系统阐述了如何进行房地产建设项目的成本控制。论述了成本控制在房地产建设项目管理中的重要性，提出了进一步做好房地产建设项目成本控制的建议。
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　　关键词：房地产；成本控制；项目管理
　　Abstract: This article from the cost accounting, design control, public bidding, field management, contract management system elaborated how to carry on the real estate construction control the cost of the project. Discusses the cost control in real estate, the importance of the construction project management, and put forward some further do real estate construction project cost control suggestion.
　　Key Words: real estate; cost control; project management
　　
　　
　　中图分类号：F406.72 文献标识码：A文章编号：
　　
　　一、前言
　　
　　 随着我国房地产市场日益成熟，地产界的竞争也逐步规范化。以往的粗放式开发已经不能适应新形势的要求，成本控制在房地产项目中的角色越来越重要，“利润＝收入－成本”这个简单的减法算式就充分反映了成本控制的重要性。以往房地产开发企业在成本控制上的焦点往往是放在施工阶段，比如想方设法降低施工取费，压低材料价格，包括预决算的“斤斤计较”等等。尽管这样做也有一定效果，但毕竟是事后控制，是一种被动的成本控制方式，而且容易造成承建企业偷工减料，导致项目质量下降，反而造成更大的损失。项目成本控制应贯穿于项目开发全过程。要有效地控制项目的成本，就要在项目决策和实施的各个阶段，从前期立项、项目市场定位、规划设计方案确定、工程施工与采购、销售控制与管理、资金运作与财务管理、物业管理等多方面采取措施，通过技术方案比选，经济分析等，把成本控制的观念和手段渗透和运用到开发各环节的措施之中。
　　在日趋激烈的市场竞争下，成本控制工作成为了企业竞争力的重要一环，谁想在竞争中占据优势，就要在成本控制上下工夫。优秀成本控制将是一个成功的房地产开发企业的重要标志。
　　
　　二、房地产建设成本控制的要素
　　 一、成本核算
　　 要做好成本控制，首要的是准确和细致的成本核算。因为成本核算时成本控制的基础，没有成本核算，成本控制就无从谈起，所以成本核算工作的是否细致与准确，是决定成本控制成败的前提。
　　 对于房地产建设项目来说，项目成本主要有下面几个分类。
　　 1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
　　 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
　　 3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
　　 4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
　　 5．配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
　　 6．开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
　　 要做好成本核算工作，房地产开发企业要根据国家的有关法规和制度，结合企业的实际情况建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠。在现代房地产建设项目中，其成本核算对象比较复杂，要求成本核算人员深入研究分析项目的特点、用途、标准、工期，熟悉项目预决算的主体分项。成本核算对象的设置必须坚持“便于核算，利于管理”的原则。正确划分成本项目，可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。准确的进行成本的归集、分配与转结。当成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。
　　 二、设计控制
　　 房地产开发项目在设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，设计阶段成本控制的主要方法和措施有：
　　 1．根据项目定位确定合理的容积率。项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
　　 2．做好设计方案的评审，加强设计方案优化。成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
　　 3．严格控制施工图设计的各项成本技术指标，如每平方米钢筋含量、每平方米混凝土用量等。
　　 4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用。与设计单位签订合同时，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝“三边工程”的必要条件。
　　 三、招标采购
　　 采购招标管理涉及到工程施工、材料设备和多种设备行业，对房地产产品的质量、成本及进度等起着非常重要的作用，是房地产企业实现差异化和低成本战略的主要手段之一。
　　 1．采购招标前期介入事前控制，材料设备质量和工程施工质量是房产项目品质的重要保证，采购招标人员要招过程中正确处理好质量和成本的关系，并应在项目前期工作中积极参与，进行事前控制。
　　 2．制定采购招标预算，有了采购预算的约束，能提高采购招标项目资金的使用效率，优化项目采购管理中资源的调配，通过查找预算使用过程中的一些例外情况，有效的控制项目预算的流向和流量，从而达到控制项目采购招标成本的目的。
　　 3. 从制度上规范与优化采购招标流程，严格审批手续，规范业务流程，细分职责界面，明确各自责任，使采购工作内部透明化，各职能部门之间既分工协作，又互相制约，避免业务工作中暗箱操作。从而提高工作效率，降低采购招标过程费用。
　　 4. 应该确立采购全过程成本的概念，采购招标管理中我们所应该关注的是整个项目采购流程中的成本控制和降低，是对总成本的控制，而不是单一的针对采购材料设备和工程承包商的价格控制。获得了低价的材料设备和工程承包价格固然是成本的降低，但获得优质的服务、及时快速的供货、可靠的货源保证、工程的质量提高和进度的加快等也无疑是获得了成本上的利益。单独降低某项成本而不顾及其它方面的反应，这种成本降低是不会体现在项目采购管理的利润之中的。所以，需要建立这种全过程成本的概念，来达到对整个项目采购管理总成本的控制和降低。
   　　 四、现场管理
　　 工程现场管理一直是房地产开发管理的重要环节，为达到成本控制的目标，各参建人员要在原有的责任基础上进一步明确成本控制的责任。
　　 1.以施工图，承包合同为依据，根据合同要求的工程项目、质量、进度等指标，详细地编制好施工组织设计，以此作为制定计划成本的基础。对合同中的暂定项目和存在变更的分项工程，及时申报。尽可能的增加工程收入。用合同赋予的权利合理的增加收入，减少支出。
　　 2.根据施工现场的实际情况，科学规划施工现场的布置，为减少浪费，节约开支创造条件；依据自身的技术优势，充分调动管理人员的积极性，开展提合理化建议活动，近可能的扩大成本控制的范围和深度。
　　 3．严格按照工程技术规范和安全操作规程办事，减少和消灭质量和安全事故的发生，使各种损失减少到最低限度。
　　 4．根据工程的需要科学、合理的选用机械，充分发挥机械的效能；要合理的安排施工段落，以期提高现场机械的利用率，减少机械费成本；定期保养机械，提高机械的完好率，为整体进度提供保证。对于必须外租的机械设备，要搞好市场调查摸底。
　　 6.要精简管理机构，避免人浮于事，减少不必要的工资性支出；控制业务费等各项非生产性开支的数量。行政办公用的财产物资，一律登卡使用，防止损坏和流失；
　　 7.财务部门是成本控制的重要组成部分，主要是通过审核各项费用的支出，平衡调度资金以及建立各项辅助记录和配合经理部对各部门成本执行情况进行检查监督等手段，对工程进行全方位的成本分析，并及时反馈到决策部门，以便采取有效措施来纠正项目成本的偏差。
　　 五、合同管理 加强工程合同管理和控制加强工程合同管理和控制，为工程成本控制提供必要的保障。合同是维护企业自身权益的有效法律武器。充分发挥合同管理的约束与监督职能，能为控制工程造价提供有效的法律依据。
　　 1.加强合同管理的严肃性，建立健全人员和制度约束。造价和合同管理人员积极参与建设工程合同的起草、订立、审阅、会签等各个环节，熟悉建设工程合同的各项条款，了解建筑行业的有关规定与一般惯例。
　　 2.对直接影响工程造价的有关条款，如合同价款的计价方式和条件、合同价款调整原则与条件、主要材料价格的取定方法与调整条件、不可预见费用包干的内容等都要详细约定。对投标包干的工程由承包方采购的设备和主要材料的规格、品牌、厂家和品质要求有清单，
　　 3.要明确国家政策性调整的内容是否列入在承包范围内。充分发挥合同管理的约束与监督职能，为控制工程造价提供有效的法律依据。
　　
　　三、如何改善成本控制
　　
　　 成本控制是一项系统工作，牵一发而动全身。同理，为改善房地产企业的成本控制，也必须在机构、人员、流程、工具、手段等多方面做出适应性的调整，以提升成本控制水平。
　　 在现代市场经济环境下的房地产成本控制中，要树立新的成本控制观念，应对比“产出”看“投入”，研究成本增减与收益增减的关系，以确定最有利于提高效益的成本预测和决策方案。应在分析有关各种成本动因的基础上，开辟和寻找成本控制的新途径。这些客观动因对成本的影响程度，可以通过数理统计等方法，建立起成本函数的具体模型，析出各动因(自变量)与成本(因变量)之间的关系，然后进一步运用数学方法确定最优经济规模。成本控制就不能再局限于产品的生产(制造)过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。按照成本全程管理的要求，就会涉及到产品的信息来源成本、技术成本、后勤成本、生产成本、库存成本、销售成本，以及对顾客的维修成本、处置成本等成本范畴。
　　 积极探索并运用房地产成本控制信息化软件。
　　
　　四、结语
　　
　　 作为我国支柱产业的房地产行业涉及60多个相关行业，其巨大的产业带动作用受到广泛的关注和重视。同时，随着国家宏观调控政策的出台，房地产企业正面临着越来越激烈的市场竞争。房地产建设项目的成本控制，是房地产企业实现差异化和低成本战略的主要手段之一，只有做好了成本控制工作，房地产企业才能在新的环境下生存和进一步发展。
　　
　　参考文献：
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　　[2]房地产经营管理的七大误区[M].北京大学音像出版杜.2006.
　　[3]房地产开发企业会计[M].东北财经大学出版社.2003．
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