2018湖州南浔经济开发区土地利用经济效益评价研究

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　　 摘 要：研究开发区用地经济效益的影响因素以及影响程度对提高开发区土地利用的经济效益、实现土地的集约利用具有重要意义。以湖州南浔经济技术开发区为研究对象，选取经济规模指标、集约程度指标、经济效益指标三类共10个评价因子，通过协调度模型测算开发区土地利用经济效益现状与规划目标理想值之间的协调度。结果表明：其土地利用协调度为0.58，经济效益一般。针对此结果，分析南浔经济技术开发区经济效益低下的原因，并在此基础上提出了提高土地利用经济效益的建议。
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　　 关键词：开发区；经济效益；协调度模型；南浔经济技术开发区
　　 中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2011）33-0140-05
　　
　　 引言
　　 土地集约利用的最终目的是提高土地的使用效率，并取得良好的经济、社会和生态环境效益。开发区作为区域产业发展和城市化的有效方式，其土地利用的经济效益集中地反映了该地区土地的利用状况。中国于1984年设立了第一批经济技术开发区，发展至今有二十多年的历史。在此之间，有不少学者关注开发区，尤其是高技术园区的布局与发展[1~2]；也有部分学者对某个特定开发区的发展特征和发展方向进行研究[3~5]。近年来，随着城市化、工业化进程的不断推进，开发区的土地利用效率与效益问题得到了越来越多学者的关注，纷纷从经济学、农地保护、土地制度、土地集约利用等角度进行了理论分析与研究，并对城市区内多个或单个开发区的土地利用经济效益开展评价和比较研究 [2~3，6~7]。
　　 本文以湖州南浔经济技术开发区为研究对象，通过协调度模型测算开发区土地利用经济效益现状与规划目标理想值之间的协调度，评价其土地利用协调度及可挖掘潜力，并针对南浔经济技术开发区的实际情况提出了提高土地利用经济效益的建议。
　　 一、研究方法
　　 1.选择评价指标。土地开发区用地经济效益是在开发区批准设立范围内各产业投入产出的综合反映。本文从土地集约利用的本意出发，即土地投入强度和土地产出效率两方面设计相应的评价指标，根据指标选择的科学性、整体性、层次性、可操作性、动态性、前瞻性原则，并结合开发区的实际情况以及指标数据的可获得性，选取了经济规模指标、集约程度指标、经济效益指标三类共10个评价因子（U1，U2，U3，……，U10）（见表1）。
　　 2.评价模型。本文选取协调度模型对开发区土地利用经济效益进行评价。设开发区土地利用经济效益评价指标变量为Ui（i=1，2，3，…，n），其值为xi（i=1，2，3，…，n）。当目标最满意时取Ui=1，最差时取Ui=0，将土地经济效益评价指标变量对系统有序的功效表示为：
　　 UA （ui ）=1，xi≥ai，UA （ui ）具有正功效（i=1，2，3……，n），bi0.8时，潜力度极大，土地利用几近完全混乱，需要进行大规模整体改造甚至重新规划建设。
　　 3.指标权重确定。本文采用层次分析法和专家打分法相结合来确定各评价指标权重值。对三个子系统的相对重要性进行比较。通过专家赋值，得出各评价因子相对于总目标的权重值（见表2）。
　　 二、南浔经济技术开发区土地利用经济效益研究
　　 1.开发区概况。湖州南浔经济技术开发区是1993年11月由浙江省人民政府首批批准设立的省级开发区，位于中国经济最活跃的长三角地区，地处杭嘉湖平原腹地，依托著名的历史文化古镇――南浔镇存在。开发区规划面积34平方公里（包括开发区和城市规划区），经省政府批准的首期开发面积为8.5平方公里，2003年南浔区政府成立时明确将已建的6.77平方公里中的3.7平方公里归南浔镇管理，故省政府批准的8.5平方公里内归属南浔经济开发区的仅4.8平方公里。经过十五年的发展，南浔经济开发区内已有各类企业660多家，其中规模企业106家。2006―2007年，南浔经济开发区连续两年荣获浙江省十强开发区和利用外资先进单位，形成了地板、电梯、电子、电机、纺织服饰等五大特色产业。
　　 2.确定上下限值。本文中，上下限数值的确定都以南浔经济开发区自身在时间序列上的历史数据和期望数据为参照。各指标的下限值bi参照南浔经济开发区的历史数据，采用1993―2008年十六年间的平均值；而据开发区规划，2020年开发区资本积累逐渐完成，资源不断整合，逐步迈向成熟阶段迈进，因此上限值ai根据2020年各指标应达到的目标理想值确定。该目标理想值通过线性回归拟合计算得出。
　　 3.评价结果与分析。根据2009年各项评价指标的实际值xi对目前开发区土地利用进行经济效益评价，计算结果（见表3）。
　　 根据表3计算结果，南浔经济开发区经济规模指标协调度为0.59，集约程度指标协调度为0.58，经济效益指标协调度为0.54，总协调度为0.58。无论从总体目标还是三个子系统来看，南浔经济开发区土地利用协调度都是基本协调的，经济效益一般。导致经济效益不高的因素主要是GDP、财政收入、地均GDP、人均创造GDP、人均创造财政收入以及高新技术企业产值占工业产值比重，其中高新技术企业产值占工业产值比重的协调度尤其低，仅为0.36。相应地，开发区应从这几个方面挖掘潜力，并且尚存在一定的可挖掘潜力。
   　　 三、南浔经济技术开发区土地利用经济效益低下原因分析
　　 结合上文的评价结果以及南浔经济开发区实际情况，从以下几点分析其土地利用经济效益较低的原因。
　　 1.开发区土地利用粗放。由于开发区享有的特殊制度和优惠政策，至少在发展初期，土地粗放利用模式非常普遍，土地扩张已经成为开发区经济增长的一种显著特征。土地利用的经济效益是指对土地的投入与取得有效产品（或服务）之间的比较。土地投入越少、取得的有效产品越多，则土地利用的经济效益越高。过分扩张开发区面积，使得产出并未随着投入的增加而更大程度的增加，土地的粗放利用只会破坏生产中的和谐性，反而降低了产出量。南浔开发区也存在土地利用不够集约的问题。虽然没有出现“摊大饼”式的盲目扩张，但开发区内仍存在土地闲置现象，部分企业存在土地浪费现象：厂房空置、容积率和建筑密度较低、空间立体利用，尤其是地下空间的利用程度不高。
　　 2.开发区产业布局不合理，高新技术企业少。据对“长三角”地区的14个城市“十五”高新技术产业园区发展规划的统计，排在前四位的支柱产业都是电子信息、汽车、新材料、生物医药工程，趋同率达到70％以上 [10]。当一个地方的产业和技术大量重复的时候，它将很快处于产品过剩和低盈利状态，无法进一步提高技术水平实现产业互补，从而形成完整的产业链，这不仅造成了社会资源配置的扭曲和浪费，也限制了开发区的深入发展和区域产业特色的形成。
　　 南浔经济开发区以地板、电梯、电子、电机、纺织服饰五大特色产业为主导，虽然在上述领域已经具有较高的产业层次和品牌知名度，但这些产业的科技含量不高。开发区内知识密集、技术密集的高新技术企业少，不仅拉低了开发区的经济效益，这种产业结构对开发区土地集约利用也有较大的影响，因为一般来说，以高科技产业、电子产业为主导产业的开发区土地集约利用程度都较高。
　　 3.开发区土地管理制度不完善。开发区的体制机制特殊，为追求效率，将规划、房产、拆迁等机构合在一起，而并没有设置独立的土地管理机构，管理制度无法真正的规范和完善。开发区部分项目用地混乱，如在只办理农用地转用，不办理供地手续的情况下就开始用地，造成未批先建、边批边建等违法用地情况；或是经合理手续的农用地转用后供地率不高，企业只圈不建，以此来谋取土地增值暴利，更有部分投资商开发资金不足或中途拆资导致厂房建设停滞，使得开发区圈定范围内存在土地闲置。
　　 4.开发区引进外资过程中存在的问题。这里主要存在三个方面的问题：（1）与许多开发区一样，地方政府为吸引更多外资，存在“恶性竞争，竞相优惠”现象，政府在招商引资中的角色与定位不明确，缺少全局性的规划和布局。（2）外资实际到位率不高。自开发区建区以来，外资实际到位率最高发生在1995年，达到了100%，最低发生在2002年，为22.86%，2008年也仅达27.99%。总的来说，外资到位率不高，普遍保持在30%~50%的水平。（3）对南浔经济开发区来说，外资企业的入驻虽然在一定程度上起到了推动园区内企业技术创新、理念创新的作用，但对完善内外联动、相互促进的开放型经济体系，促进内资产业的快速发展的效果并不明显。
　　 四、提高南浔经济开发区土地利用经济效益的建议
　　 1.土地集约利用，存量挖潜与增量扩张相结合。提高开发区的土地利用经济效益和集约度，应该将存量挖潜与增量扩张相结合。增量扩张主要用于满足重大项目的用地需求，解决用地不足的问题。这应结合当地的经济发展水平以及开发区发展的需要，不可盲目扩张。存量挖潜则主要通过提高土地利用率并优化土地利用结构来实现。首先，控制土地容积率和建筑密度，促进土地立体化利用。对于工业企业来说，推行建设多层标准厂房，尤其引导中小企业使用标准厂房，严格限制建造单层厂房。充分利用开发区的地上和地下空间，提高土地纵向利用率。其次，对开发区内的基础设施建设、行政管理及生活服务设施，应统一规划，按功能分区，提高区域性社会资源的共享程度，这是对土地利用结构的优化。
　　 2.优化产业结构，提高产业科技含量。按产业发展规划对进入企业的资质和性质等进行严格审查，对不合格的企业和单位不应允许其进入，以此提高企业进入门槛，优化开发区产业结构。同时，加强开发区内各企业之间的联系，以大型骨干企业为中心，发展横向综合开发的企业群，形成优势产业群体，发挥集聚效应，以提高工业容积率与集聚度。在巩固地板、电梯、电子、电机、纺织服饰五大特色产业的同时，积极培育新的高科技产业。可考虑对高新技术产业实行优惠政策，如建立科技创业中心或设立科技风险基金等，以创造一种良好的科技生产环境，吸引高新技术企业入驻，扶持高新技术项目的发展和研究。根据南浔经济开发区规划，将以开发区内新元泰微电子企业为依托，在近一两年的短时期内，引进2~3家光伏产业链配套企业，初步形成光伏产业链基本框架。
　　 3.扩大招商引资力度，有效利用外资。资金的投入对开发区，尤其是提高土地利用经济效益以及土地利用集约度方面的贡献不容忽视。外商投资历来是开发区投资资金来源的重要部分。据2001年无锡高新技术开发区引进外资与经济增长的相关分析，每增加1 %的外商投资将带动当年0.081 %的国内生产总值的增长以及0.62%的对外贸易额增长；外资每增加1亿美元，可以创造1.576万个就业机会 [11]。可见，外资注入对国内生产总值的增长既有短期的需求拉动效应，又有长期供给效应，这对于南浔经济技术开发区来说同样适用。在准确定位自身经济发展水平的前提下，大力支持外商投资高新技术、装备制造和新材料制造等产业，对已经掌握成熟技术、具备较强生产能力的传统制造业则不提倡鼓励外商投资。
　　 4.充分运用市场机制配置土地资源。严格推行土地的有偿使用制度，全面落实开发区土地使用权的招标、拍卖和挂牌出让制度。这不仅能规范土地市场，运用地价杠杆刺激土地的高效利用，做到地尽其用，同时，使土地使用者意识到用地成本，有利于促进他们自觉珍惜土地和集约利用土地。在合理区间内，对土地利用率较低的项目用地适当的提高供地价格，而对土地投资强度较高、土地利用率较高的项目用地适当的给予价格优惠。
　　 5.加大开发区内闲置土地处理力度。应加强对开发区内土地利用情况的监督检查，对已取得土地使用权者，督促其按照土地有偿使用合同实施项目建设，杜绝土地圈而不建的情况出现。取得土地半年内应当开工建设，土地有偿使用合同生效或建设用地批准书颁发之日起满一年未动工建设的，或已开发建设面积不足总面积1/3的，或已投资不足投资额25%且未经批准终止开发的建设用地，应向土地使用者征收土地闲置费，责令其限期动工建设或续建。对取得土地使用权后已闲置两年或两年以上的土地，依法予以收回，统一纳入政府土地储备库，重新进行市场化配置。
　　 6.充分利用开发区区位优势。开发区依托古镇南浔而建，并且处在沪、杭、宁、甬等大城市的经济辐射圈内，应该充分运用这种区位优势，不仅能有效吸引投资，促进各类进出口业务的发展，而且有助于高效物流的形成。同时，开发区区位也有利于其建设人才的引进。一方面，由于背靠江苏、安徽、江西等内陆腹地，普通劳动力资源十分丰富，完全能满足开发区内劳动密集型企业的用工需要；另一方面，南浔又近邻上海、苏州、杭州等全国大中专学校比较集中的大城市，能够聘用到学历知识水平较高的管理人才。
   　　 结论
　　 本文选用经济规模、集约程度、经济效益三类指标共10个评价因子，采用层次分析法和专家打分法确定指标权重，并利用协调度模型对南浔经济开发区土地利用经济效益进行评价，认为开发区土地利用基本协调，经济效益一般。究其原因，主要可概括为土地利用粗放、产业布局不合理、高新技术少、土地管理制度不完善以及引进外资过程中存在的问题，并相应地提出如下几个方面的建议：提高土地集约利用程度、优化产业结构、扩大招商引资力度、运用市场机制配置土地、加大闲置土地处理程度、充分运用开发区区位优势。
　　
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　　Nanxun Economic Development Zone，Huzhou Economic Evaluation of Land Use Research
　　
　　XUAN Xuan
　　（Tongji University School of Civil Engineering，Shanghai 200092，China）
　　Abstract:It is significant to find out the main influencing factors of development zones land eco-efficiency and its influencing degree.This paper makes a case study of Nanxun Economic and Technological Development Zone，and chooses 10 factors of the 3 elements which are economic scale，the degree of land intensive use and economic efficiency，then uses the harmony model to get the harmony degree between development actuality and target value.The results show that the harmony degree is 0.58，and the economic efficiency at a medium level.At last，from analyzing the causes of low economic efficieny，advice is given on how to improve economic benefit of Nanxun Economic and Technological Development Zone.
　　Key words：development zone；economic efficiency；harmony model；nanxun economic and technological development zone
　　[责任编辑 陈凤雪]