2018土地“双轨”将改.商业地产跃进

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　　●土地“双轨”将改
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　　国土资源部近日透露，我国将逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面。国家土地副总督察甘藏春近日公开表示，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。
　　甘藏春说，目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高。经过近30年的改革创新实践，城市国有土地基本实现了有偿、有限期、有流转的使用制度，但目前国有土地供应仍然保留着双轨制。
　　甘藏春表示，随着市场经济的发展，我国最终将取消土地供应双轨制。下一步，按照资源市场配置的基本原则，缩小划拨地范围，扩大有偿使用覆盖面，最终取消土地供应双轨制。除军事、保障性住房、特殊用地可以继续划拨使用外，其他用地实行有偿使用。
　　业内人士多认为此举可减少“非市场”方式出让土地中的腐败行为；而在征地过程中，可以通过市场价格来补偿被征地者的利益。在当下纷繁杂乱的关于公平正义的舆论交锋中，这是一个令人欣喜的信号。
　　目前，土地供应双轨制显然已经不适应市场、社会和时代的发展了，主要表现在：
　　一是违背公平竞争理念。无偿划拨土地本应以低成本满足纯粹的非营利性公共需求，但由于缺乏有效监管，有些地方政府拿的是划拨地，却在营利性或半营利性上动心思，从而造成市场竞争的不公。
　　二是推动地价上涨。在土地资源有限的现实情况下，土地划拨很大程度上分流了进入市场的资源总量，进一步加剧供应的紧张，在房地产快速发展期，必然推高地价，并且形成成本转嫁，恶性循环。
　　三是压低农村土地补偿。目前政府划拨土地主要有两个来源，少部分从政府的存量地里划拨，但大部分是从农村集体土地中征地后划拨。由于划拨土地成本低，无法真实反映土地价值，承包农村集体土地的农民所得的补偿很少，众多的征地冲突事件皆源于此。
　　四是形成权力寻租空间。近年来，在给公共事业单位无偿划拨土地的时候，除了公建外多划出一部分土地供单位干部职工盖楼，已经成为公开的秘密。由于审批权掌握在自己手里，一些部门往往可以近水楼台先得月，占据上风上水的黄金地块。同时，由于土地是无偿划拨的，不仅可以面积多多益善，而且只需付出建筑安装成本。
　　“土地供应双轨制”确实到了急需改革的关键时点。目前我国土地资源配置的非市场程度依然很高，有统计数字显示，城市无偿划拨国有土地给使用单位的，在增量土地的供应中约占85％。相比于完全诉诸行政权力的“无偿划拨”，“土地实行有偿使用”是一种更为市场化、也更能体现“公平竞争”市场原则的土地资源配置方式。一方面，可以大大压缩行政权力利用“无偿划拨”进行权力寻租、土地腐败的空间；另一方面，对于土地使用者来说，“取消土地供应双轨制”也会为不同市场主体之间带来一种更为平等的市场竞争环境。无论是对当前房地产市场的宏观调控，还是对整个国家经济的持续健康发展，都至关重要。
　　●商业地产跃进
　　商业地产的异常火爆已经引发诸多担忧。据悉，今年上半年，有超过三分之一的房地产新增贷款投向商业用房开发和购房领域。商业地产信贷已经成为银行竞争的热点，其中有些银行为了短期业绩，放松审贷标准，埋下了信用风险和市场风险等隐患。
　　在中国银监会近日召开的2011年年中工作会议上，银监会主席刘明康公开表示，继续对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。这是银监会首次在内部全体会议上对商业地产贷款提出风险警示，并对商业地产抵押贷款提出具体要求，银行对商业地产抵押贷款的放贷标准应大幅高于住宅按揭。
　　中国土地勘测规划院也在近日发布的研究报告中指出，北京、上海、广州、深圳4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块。据调查，一线城市中深圳和广州的商业地价涨幅相对较大，分别为11.69％和5.41％；北京和上海的走势相对平稳，分别为0.17％和0.88％。报告为此特别提出，在不断加强对住宅市场调控力度的同时，应密切关注因在住宅市场上遇阻，房地产投资、投机资金转向商业地产寻找出路的倾向。
　　与此相呼应的是，上海银监局日前下发了《关于上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确要求上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款；而在此前，商业用房结构封顶后，商业贷款就可以放贷。此举意味着，上海各大银行停止对商业用房期房的放贷，商业地产“双不限”的优势也将就此被打破。
　　未来，商业地产会成为地产资本的“蓄水池”，还是“新泡沫”，现已引起高度关注。一些专家不无警惕地担心，商业地产下一步可能也会遭遇调控。
　　不同于住宅开发，商业地产对于资金、人才、运营、管理等诸多方面都有更高要求。大量没有专业经验的房企跃进式发展商业地产或将埋下隐忧。
　　2009年底万科曾表示，除80％开发项目为住宅产品外，其余20％将开发持有型商业物业，预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。保利也在去年宣布，未来3～5年，将持有型商用物业的投资比例增大到全部投资的30％。计划到2015年，将持有的商业地产提升至总资产的10％，年经营收入达到20亿元以上。
　　此外，金地、招商等大型房企也纷纷向商业地产加大投资。在众多开发商埋头做大商业地产计划的同时，不难发现，商业地产的供应量将在3～5年后迎来爆发。房企加大商业地产开发比重，将加剧本已失衡的商业地产供需现状。
　　除了供求矛盾，另一个突出问题是，目前包括万科等在内的大多商业地产“新军”都处在尝试阶段，开发运营模式都还不清晰，而且形式趋同。较多房企仍选择租售并举的措施，其目的在于获取投资物业的升值收益，提高对抗冲击的能力。然而，趋同的商业地产模式很难让整个行业有大的作为。
　　商业地产开发不是一蹴而就的。未来3～5年，在供应激增的背景之下，上述转型房企在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，届时对银行乃至金融业的打击是不言而喻的。
　　综上所述，在调控当下，商业地产成为资金的“避风港”，但它的跃进式发展又或多或少地令人担忧。是否应当将调控的触角伸向商业地产，成为业界普遍关注的焦点。
　　日本上世纪80年代由于商业地产价格飞涨导致房地产过热，进而对经济产生极大负面影响的教训仍历历在目，在我国商业地产也呈现飞速发展的今天，应谨防出现因商业地产投资过热而形成新的地产泡沫，危及金融、信贷的健康稳定，及宏观经济的整体运行。
　　政府应该出台更规范的政策，以科学规划、合理引导为主，促进商业地产的健康发展。例如，通过听证会的形式、专家集体论证的形式去规范和约束商业地产；约定商业地产销售，发布《商铺销售合同》的范本，将其与商品房销售区别开来。此外，还要对商业地产开发的资质、经验进行强制性的限制。