2018与婚姻关系有关的两个房屋登记问题

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　　某市登记机构询问：
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　　一、夫妻双方在婚姻关系存续期间购买了一套商品房，至今未办理转移登记。现在申请办理房屋所有权登记。但申请人提供的登记文件表明：申请人是离婚后又复婚的。离婚时(购买商品房时间是在离婚前)已明确房屋归男方所有，复婚后，夫妻双方要求把房屋产权登记为夫妻共同所有。像这种情况我们该如何办理房屋登记?
　　二、房屋所有权在夫妻关系存续期间取得，而且已由男方一方登记，现通过法院调解离婚，调解书明确房屋归男方所有。但原房屋所有权证已经遗失了，当事人是否要重新申请登记?
　　金绍达：关于第一个问题。如果双方是在民政部门协议离婚，当事人也是凭商品房买卖合同申请，即房屋所有权还没有从开发企业那儿转移登记为当事人自己所有的，这是签订离婚协议时双方对债权的约定。这种情况可以由夫妻双方共同写一个说明，说明离婚时双方签订的离婚协议曾明确房屋归男方所有，但未办理权属登记手续，并明确表示现在要求把房屋产权登记为夫妻共同所有，双方在说明上签字后就可直接办理，将房屋所有权登记为夫妻共同所有。
　　如果离婚时是法院的调解书或判决书确定房屋归男方所有，这时虽然当事人还未办理房屋所有权的转移登记，但在法律上男方已经是房屋所有权人，因此，要先登记为法律文书所确定的房屋所有权人。即由男方先按生效的法律文书登记，然后再作为双方的约定(要提供双方的书面约定)，重新办理转移登记，登记为夫妻共同所有。因这种约定也是对物权的一种处分，按照《物权’法》第31条的规定，以法定原因取得不动产物权的，在处分该物权时，应先办理物权登记。
　　关于第二个问题。因为房屋所有权是在夫妻关系存续期间取得的，因此，虽然只是由男方一方登记，但如果没有另行约定，并不影响该房屋实际上为夫妻共有。人民法院的调解书确定房屋归男方所有后，实际的权利状态就发生了变化。虽然从表面上看，登记簿的记载和实际的权利状态反而是变为一致了。但原来登记的时间在前，按登记时的实际权利状态并非如此。所以，无论原房屋所有权证是否遗失，当事人都应当凭人民法院的调解书重新登记，这和当事人的房屋所有权证有无遗失并无关系。
　　当事人的房屋所有权证丢失，按遗失补证的规定给予补发就行。遗失补证只是依据原登记簿的记载出具权属证书，并不是重新登记。