2018锁住外资炒房的“七寸”

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　　不计后果、疯狂敛财的外资炒房已成为脆弱而敏感的中国地产市场的不可承受之痛，并最终招致了政府严厉的政策调控。对境外机构的地产投资，中国逐渐从盲目兴奋转向冷静思考，中国地产业也正在朝正确的发展方向做着又一次的努力。但愿，这个过程不会太久……
　　
　　“狼来了！”最初对于外资进入中国楼市，人们这样惊呼。面对“炒高了房价”的指责和持续的地产调控政策，“狼们”不但没有迟疑，反而加快了脚步。今年以来，我们一再听闻各著名海外基金的收购案例。外资炒房并没有带来任何先进的技术、管理，却如毒蛇一样吞噬了中国经济改革和发展的成果，攫取了高额的收益。面对严峻的形势，7月24日国家六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对外资介入中国房地产业作了系统的规范；国家外汇管理局、建设部又于9月4日联合发布了《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范了境外购房主体购买境内商品房的外汇管理，以期掐住外资炒房的“七寸”。
　　
　　外资侵袭中国楼市
　　
　　中国飞涨的房价让不少中国消费者望而却步，但随着中国加入WTO和深度融入全球经济与贸易活动，外国资本正在加快进入中国房地产市场。2005年我国房地产业与外资的合作项目共计2119项，实际利用外资金额54.18亿美元，且还有很多途径隐秘的境外资金未在此列。近来英国广播公司经常邀请专家探讨中国的住房问题，许多专家认为，国际资金流入已经和中国储蓄利率低、物业税制度不健全一起成为拉动房价上涨的三个重要因素。
　　在北京，6月份召开的中国商业地产与城市发展论坛上，加拿大555集团、美国高盛以及澳大利亚麦格理银行等外资巨鳄同时现身，与国内许多地产商进行了一次”广泛而亲密的接触”。此前，中国商业地产联盟一口气就为555集团推荐了三个在北京的项目；随后，555集团又跻身炙手可热的天津滨海新区，染指该地区商业性地标项目――天一MALL。美国的高盛和美林证券在这个领域也都有投资，旗下的全资子公司高盛战略投资（亚洲）公司向21世纪中国不动产注资2200万美元，成为第二大股东，试图从这块大蛋糕中获取更多的利润。美国花旗集团的不动产部门6月6日表示，未来3年内，将拿出相当目前规模10倍的8亿美元，投资于中国的不动产市场，期望从继续上涨的房地产市场获利。
　　在上海，中原地产的有关数据显示，2006年上半年，500万元以上豪宅市场中，外资买卖占到了成交量的30%。据仲量联行(上海)研究部的初步测算：2005年境外投资者在内地房地产领域投资约55亿美元，而今年上半年外资投资中国房地产总量已相当于去年全年投资的70%，约35亿美元左右。
　　在青岛，市内一些公寓的价格两年里暴涨了一倍，每平方米超过了1万元人民币。市民认为韩国人大量购房是当地房价上涨的重要因素,对韩国人购楼普遍表示不满和担忧。现在有几十万韩国人在中国生活、居住、学习和工作，许多人购置了房产。韩国联合通讯社报道说，韩国公布房地产投机遏制政策后，首尔的房地产商纷纷前往中国。
　　
　　热钱投机危机四伏
　　
　　传统上，业内将港资企业、以新加坡为代表的东南亚企业和台资企业称为外资地产公司中的“三大军团”。但近来 “第四军团”正在异军突起。这些来自欧美的基金公司，以投机为目的，以资本为利器，以收购为手段，在市场上频繁操作。其中，国际上顶级的基金公司摩根斯坦利、高盛、JP摩根、花旗地产等赫然在列，斩获连连。
　　摩根斯坦利2005年在上海购买了价值7亿美元的商业地产；2006年4月，摩根斯坦利收购了浦东陆家嘴中央公寓的一整栋楼；6月，摩根斯坦利以近8亿元人民币的价格收购了靠近徐家汇、位于华山路的华山夏都一期A栋116套物业……“第四军团”的其他成员也不甘示弱。高盛、麦格理、JP摩根、花旗地产等等都在中国收购了项目，凯雷基金、美联银行、瑞银等也都跃跃欲试，开始描绘在中国 “宏伟”的收购愿景。
　　目前，外资基金的物业投资类型正在变化，从对商务写字楼的收购，转变为对中高档住宅的收购。高档住宅无论是整体转让还是单套出售，在交易速度上都比商务写字楼快，而且交易成本也相对低廉。外资基金大量“吃进”高档住宅，更多的可能是进行短期操作。外资基金之所以进入中国地产，正是因为它们都坚持认为人民币还将升值，中国房地产有赚钱的机会。以高盛为例，去年，它收购了百腾大厦，每平方米收购价不到3000美元，现在其均价已经涨至4000美元左右。而去年，人民币尚未升值；如今，人民币兑美元已经“破8”。一年之间，高盛收购的收益已经近40%。
　　东南亚金融危机的一个直接原因就是欧美基金进行短期炒作，一拥而入，一哄而散。因此，外资基金的短期投资行为非常值得我们关注和警惕。
　　
　　限制外资实属必然
　　
　　境外资本流入房地产行业自然有积极影响，如提供资金、增加供给、扩大市场需求、为境内房地产企业带来竞争理念等；但同时，对于进一步推动国内房地产价格上涨、助长国内房地产泡沫化倾向、加大国际收支失衡和人民币升值的压力以及加大国内金融潜在的风险等都起了推波助澜的负面作用，明显表现在增加国内房地产泡沫化倾向和加剧住宅市场供求失衡的状况。境外机构和个人购房的比例不断增加，在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多境内民间资金在其影响下，纷纷跟风入市。而一旦境外购房者的预期发生变化，将已购房产集中抛向市场，必然会对房地产市场供求产生巨大影响，引起房价大落。另一方面，境外机构的投资往往集中在高档的商业楼盘和住宅方面，经济适用房比例较少，这就进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。显然，必须及时采取措施，控制资本流动，严格限制以短期投机为目的的境外资本投资境内房地产。
　　去年，时任国家外汇管理局局长的郭树清曾表示，2004年出现了大量境外人士到境内购买房地产的情形，在一些沿海城市明显带有投机性质，并有逐渐从沿海到内地的投资趋势。今年初，时任国家统计局局长的李德水也格外强调了“外商直接投资房地产不应作为外商直接投资”的观点。还有更多的专家学者指出，以前要用房地产拉动经济增长，外资进入房地产也被视为招商引资的一个方面。而现在已经到了该设限的时候。因为房地产发展到一定阶段，是和社会保障联系在一起的，非中国居民不能享受这部分社会保障。设限更是出于土地稀缺性的考虑，因为土地不可再生，并且不可移动。同时，限制政策的出台也是出于公共利益和国家安全的考虑。
　　
　　国外经验值得借鉴
　　
　　在2002年中国取消了外销房和内销房的区别后，中国境内房地产在外资投资方面也就没有了任何政策障碍。由此，中国也成为世界上少数几个对房地产投资没有限制的国家之一。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》的规定，对非居民投资或购买房地产进行必要限制是国际社会的通行做法。在其187个成员中，有137个都针对不同对象和内容，通过各种方式与手段对非居民投资房地产进行管制，或者对房地产业实施高税收政策，或者长期采取廉租房政策以降低高额房价所产生的负面影响，从而限制外资不健康的炒房行为，维持社会稳定和有效管理外来投资与移民。
　　有资料表明，在诸多设限的国家中，大多数的管制措施集中在上游交易环节。如澳大利亚强制要求非居民离开该国时必须立即出售所购房产；巴基斯坦只允许专门从事房地产业务的非居民在当地出售房产；西班牙、保加利亚则规定非居民在有大额出售行为或超过一定标准时，必须事前报批备案；还有一部分国家则紧守汇兑作为最后闸门，如塞浦路斯规定，对用外汇购买的房地产，每年出售房产汇出境外的款项不得超过100万塞镑或交易总金额的1/3。
　　在现代文明社会，居住权是每一国公民最基本的生存权利，住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。因此，在世界绝大多数国家，是根本不允许对住房进行炒作的。各国政府也有必要出台政策来严厉遏制外资炒房。因为，从1997年东南亚金融危机的经验来看，如果对疯狂投机行为不予以严厉遏制与打击，就必然导致国内的金融危机。中国也概莫能外。因而，此次国家适时地出台政策对外资设限，既是对国际上相关经验做法的吸取借鉴，又是稳定市场、纠正工作偏差的得力之举，是必要而有效的宏观调控的手段。