2018论濮阳房产新政对房地产市场的影响

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一、背景
2014年以来，受经济形势和日趋严厉的房地产宏观调控政策的影响，濮阳市购房者日趋谨慎，市场观望气氛浓厚，商品房销售量下降。全市新建商品房销售面积224万m2，增速与去年同期相比下降20%；全市二手房成交面积59.65万m2，与去年同期相比下降16.76%。个别楼盘甚至出现了退房现象，销售价格明显下降，降幅在10%左右。为提振消费者信心，促进房地产市场健康问题发展。2015年濮阳市先后出台了《关于促进全市房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《关于组织住房困难群体实施团购和支持改善性住房需求参与团购意见》《关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》，在全省率先实施住房团购，提出支持农民进城购房新举措，打出了系列政策组合拳。为深入贯彻中央、省经济工作会议和城市工作会议精神，2016年5月份，研究出台了《进一步促进房地产市场健康发展实施意见》等文件。《实施意见》从实施房地产供给侧改革，扩大住房公积金制度覆盖面、降低交易税费、创新金融产品、支持农民进城购房、设立房产超市、提供高效服务等十五个方面，提出房地产市场健康发展政策措施。
二、主要措施及影响
（一）深化改革生活力，发挥改革拉动作用
推进城镇化综合改革，制定公共服务、社会保障等配套政策，拓宽住房保障渠道。在全国率先推出支持农民进城购房新举措，对农民所购新建商品房、第二套改善性住房、购买二手房每平方米分别给予150、100、200元补贴。将稳定就业的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围，保留进城落户农民宅基地使用权和土地承包经营权不变，让进城农民走得放心、进得安心，改革拉动作用初步显现。
（二）组织团购搭台子，发挥活动拉动作用
2015年6月至10月，在全省率先创新实施了建市以来规模最大的住房团购活动。精心挑选40个楼盘，10 000多套房源，举办大规模房产展示会。利用媒体公示、宣传车广播、群发短信等广泛宣传，采取热线电话接受咨询、邀约居民团购、服务窗口前移、优惠政策激励、企业让利等多种措施调动群众参与积极性。市城区团购房活动四个月成交房屋7 782套，成交面积89万平方米，成交金额41亿元。这一创新做法得到了国家住建部的充分肯定，焦点访谈、人民网、新华网、经济日报等多家重要媒体予以报道。
（三）发展教育增引力，发挥教育拉动作用
加快城区学校建设，放大优质教育资源，落实扩招政策，降低入学门槛，千方百计扩大城区学校招生规模，最大限度挖掘教育资源潜力，市县城区中小学幼儿园扩招23 830人，增幅35.8%，教育拉动作用显现，城区名校、热点学校和新建学校带动了周边商品房销售和房屋租赁，学区楼盘热销。
（四）创新服务添活力，发挥服务拉动作用
专门开设农民进城购房服务窗口，开通绿色通道，简化办理程序，做好农民进城购房财政补贴审核、发放等工作。扩大公积金缴存范围，降低使用门槛，提高贷款额度，将更多进城务工农民、个体工商户等纳入公积金制度范围，发挥了公积金拉动作用。市房管中心、市农行推出支持农民进城购房完善金融服务举措，创新推出农民安家贷、龙都幸福卡。在全省设立首家房产超市，入驻企业40余家，入驻项目45个，精选一万多套房源，自7月份正式开业以来，共成交房屋914套，成交面积10万平方米，成交金额5亿元。成立濮阳市房地产投资建设有限公司和市房地产投资基金，对存量房房地产进行资本运作，推进房地产资产证券化，形成了扩需求、去库存、稳市场的长效机制。
三、促进濮阳市房地产可持续发展的对策建议
濮阳市房地产各项指标增长迅速，房地产市场长期向好。但也存在一些问题，一是供给结构矛盾，库存压力仍然很大。高端优质楼盘供给不足，中低端同质化楼盘供大于求，虽然经过多种举措去库存，目前销售持续回升，但由于大环境疲软、市场行情不好、群众观望心态较重、房价较高等多种原因，库存压力仍然很大。二是土地购置面积仍然下降，土地供应过剩明显。土地供应节奏过快，开发企业拿地热情不高，目前全市近五年批而未供建设用地6万亩，存量土地库存压力很大。三是房地产企业发展面临困境。濮阳市房地产企业数量多、规模小，实力不够强，自有资金少，融资难度大，大部分房地产楼盘层次低，技术含量低，开发样式单一，设计缺少特色，建设档次与新型城镇发展不相协调。由于资金困难和审批手续严格，商品房竣工交房违约现象有增加现象。对此，提出以下几点建议。
（一）完善供给，释放需求
抓好供给侧结构性改革，确保市场有序供应。目前，濮阳房地产市场供给侧由于产业链条短、初始投资大、运输成本高等因素，主要存在成本居高不下、供给结构不完善的问题，应建立以需求为导向的供给机制，充分进行市场调研，合理调控供给节奏，对周期长的地区要减少供地或停止供地。优化用地供应结构。支持开发企业调结构，对已供应、未开发的房地产开发用地，可以申请转换用途、调整商住比例。对于在建商品住房项目，开发企业可以申请调整套型结构，对不适应市场需求的住房户型做出调整。优化房源供应结构。引导市场开发、设计精品户型，将建筑设计与城市设计融合，兼顾室内装修，减少无效供给。对用产业化、集成化、信息化手段和新型建造方式生产的高品质新型住宅，要给予信贷、税收优惠政策。支持房地产企业发展优质产品，发展被动式房屋等绿色节能建筑，将绿色、节能、智能等要求纳入建设标准，将住宅性能等主要指标，作为项目招标、土地出让的前置条件，使更多绿色建筑、节能建筑获得政策支持。需求要顺应农民工和农民进城趋势，着力探索农业现代化和新型城镇化协调推进、良性互动的制度体系，借鉴四川眉山经验，建立新型城镇化发展引导基金，基金由政府土地出让收益提取资金和房地产企业出资共同建立，对农民工和农民进城购房专项给予支持，让农民工和农民买得起房。同时吸引外籍人士前来购房，优化调整产业结构，发挥产业集聚效应，达到产城融合，以产兴城、依城促产，完善基础设施配套，建设布局合理、开发适度、智慧人文、富有特色的现代化城市，不断增强城市吸引力。
（二）培育和发展住房二、三级市场
一个成熟的房地产市场，应该是以存量流动为主、租售并举的市场。应采取措施、政策，把房地产二级市场中的存量房地产的交易激活、放大，带动二级市场增量房地产的销售，根据二级市场房地产的流量情况，规划一级市场。降低二手房交易成本，促进住房梯度消费，西方国家每年上市销售的住房，旧房占80%，新房不到20%。由于旧房价格低（包括旧住房平均面积小的因素），就降低了上市的平均房价。培育发展房屋置换市场，通过房屋置换，既能调剂住房激活二手房市场，也能与新房市场联动。创建先买后卖的置换模式，组建房屋置换机构联合银行提供卖方信用，支持居民改善住房条件。搞活住房租赁市场，培育专业化住房租赁机构，推动住房租赁规模化、专业化经营。引导企业投资购房用于租赁经营，鼓励房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营。建立租赁市场房源信息平台，规范租赁行为，维护租赁双方的合法权益。
（三）提高房地产业的创意理念
促进房地产经营模式从项目开发型向资本经营型、专业服务型转变，从房地产业的单一经营模式向多种经营模式并存转变。现阶段的房地产开发过程中，存在着周期太长、资金周转极为困难等因素，全部流程由一家开发商完成占用资金量极大，应加快房地产业的专业化协作步伐，提高与房地产开发相关产业的专业化协作程度，加强行业内同业间的联合和跨业的合作。如与互联网合作，利用信息通信技术推动自身业务与模式升级实现互联网+，为打造智慧社区、探索智慧化生活提供技术支撑，建立互联网+物业管理模式，整合各类行政和市场资源，建立以社区住户为核心，集电子政府、物业服务、电子商务和业主自治功能为一体、面向公众的在线公共服务体系，加快物业服务向现代化多元集约型服务转变。促进创意经济与房地产业的强强联合，创意经济由于具备低投入、高产出的高附加值特性，是智能化、知识化的高附加值产业，能带动一系列相关产业的发展，能促使房地产业产生新的增长点。应重视提高房地产品的附加值和技术含量，汇聚有规模、有实力、有技术的产业集群，开发创意住宅、创意商铺、创意写字楼、创意老街、创意产品成果体验中心等创意房产，改造利用旧城空间比如改造原有传统工业的旧仓库和旧厂房发展创意产业，盘活已经失去生命力的厂房，吸引社会资金投入到旧城房屋修缮工作中，发展旅游服务和文化创意等适合旧城区特点的产业，创新旧城改造方式，为旧城改造注入资金和活力。
参考文献：
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[2]　谭勇.化解房地产库存的河南探索[N].河南日报，2016-05-16(1).
[3]　卞文志：房地产去库存成为国家任务[J].上海房产，2016(2).
[4]　张鹭.基于主成分分析法的房地产市场健康状况评价以河南省为例[J].衡阳师范学院学报，2015(3).