2018房价松动对我国宏观经济的影响

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　　　　论文关键词：房地产；泡沫；调整；沉淀
　　论文提要中国经济已经高速运行了近30年，几乎没有遇到什么大的波动。近几年，由于房地产泡沫成分迅速加大，加剧了对整个国家宏观经济的威胁和影响，给中国未来经济发展埋下了隐患，再加上国际经济局势的不明朗，我们应该做好“过冬”的准备。
　　
　　
　　
　　2007年10月20日，深圳万科金域东郡以远低于市场预期的7，500元/m2均价开盘，这同时也被认为是万科降价行动的开始。2007年12月9日广州万科金色康苑以均价14，000元/m2开盘，低于周边楼盘17，000～18，000元/m2的售价。紧接着2008年1月初在武汉、2008年1月下旬在成都、2008年1月下旬在北京、2008年2月21日在上海都进行了不同程度的降价促销行为，给予业界很大的震动。其实，这从侧面也反应了在过去两年里房价非理性的上涨及国人购买力水平的限制，让许多开发商意识到了房地产市场中已出现泡沫。在目前市场销售低迷、国际经济前景尚不明朗的今天，万科在全国各主要市场的降价行为让坚信房价还有上涨空间的开发商们产生较大的心理动荡。与此同时，由美国标准普尔公司2008年7月29日发布的房价指数显示，美国主要城市5月份房价大幅下跌，平均下跌速度创下纪录。“标准普尔/凯斯席勒20个城市房价指数”显示，美国主要城市5月份平均房价比去年同期下降15．8%，为2000年编制这一指数以来的最大跌幅；据《CNNMoney》报道，NationalCity首席经济学家RichardDeKaser表示“房市在2008年年尾有可能大幅下降，可能降得比历史低点还低”。其实这都是市场逐渐从卖方市场向买方市场转变、经济发展由好向坏发展的一个信号，而由于房地产的关联产业数量巨大，它的持续过热必然会带动相关产业如钢铁、电力、煤炭、运输、能源等一系列产品的价格快速上涨，这就很容易引发通货膨胀，使经济出现泡沫化。这种泡沫不断涨大，就像吹肥皂泡一样，任其变大，泡沫最后必定会破灭，房地产市场的繁荣终结、掉头向下，就会引发整个经济的衰退。这一点可以从美国、日本、东南亚和香港的房地产泡沫发生的经过来分析。
　　20世纪二十年代中期，美国经济出现了短暂的繁荣，建筑业日渐兴盛。在这种背景下，拥有特殊地理位置的佛罗里达州出现了前所未有的房地产泡沫。佛罗里达州位于美国东南端，地理位置优越，冬季气候温暖而湿润。第一次世界大战结束后，这里迅速成为普通百姓的冬日度假胜地。由于佛罗里达的地价一直远低于美国其他州，因此该州成为理想的投资地。许多美国人来到这里，迫不及待地购买房地产。随着需求的增加，佛罗里达的土地价格开始逐渐升值。尤其在1923～1926年间，佛罗里达的地价出现了惊人的升幅。例如，棕榈海滩上的一块土地，1923年值80万美元，1924年达150万美元，1925年则高达400万美元。一股炒卖房地产的狂潮越来越汹涌澎湃。据统计，到1925年，迈阿密市居然出现了2，000多家地产公司，当时该市仅有7.5万人口，其中竟有2.5万名地产经纪人，平均每3位居民就有一位专做地产买卖。在这种狂潮的催动下，一向保守冷静的银行界也纷纷加入炒房者行列。然而，好景不长，到1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎，许多破产的企业家、银行家或自杀、或发疯，有的则沦为乞丐。紧接着，这场泡沫又激化了美国的经济危机，结果引发了华尔街股市的崩溃，最终导致了20世纪三十年代的世界经济大危机。
　　20世纪八十年代后期，为刺激经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月美国、联邦德国、日本、法国、英国5国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨。从1986年到1989年，日本的房价整整涨了两倍。受房价骤涨的诱惑，许多日本人开始失去耐心。他们发现炒股票和炒房地产来钱更快，于是纷纷拿出积蓄进行投机。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分荒唐的程度。当时，国土面积相当于美国加利福尼的日本，其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。所有泡沫总有破灭的时候。1991年后，随着国际资本获利后撤离，由外来资本推动的日本房地产泡沫迅速破灭，房地产价格随即暴跌。到1993年，日本房地产业全面崩溃，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6，000亿美元。从后果看，20世纪九十年代破灭的日本房地产泡沫是历史上影响时间最长的一次。这次泡沫不但沉重打击了房地产业，还直接引发了严重的财政危机。受此影响，日本迎来历史上最为漫长的经济衰退，陷入长达15年的萧条和低迷。即使到现在，日本经济也未能彻底走出阴影。无怪乎人们常称这次房地产泡沫是“二战后日本的又一次战败”，把20世纪九十年代视为日本“失去的十年”。
　　继日本之后，泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家的房地产泡沫也是一次惨痛的经历，而其中以泰国尤为突出。20世纪八十年代中期，泰国政府把房地产作为优先投资的领域，并陆续出台了一系列刺激性政策，由此促生了房地产市场的繁荣。海湾战争结束后，大量开发商和投机者纷纷涌入房地产市场，加上银行信贷政策的放任，促成了房地产泡沫的出现。与此同时，大量外国资本也进入东南亚其他国家的房地产市场进行投机性活动。遗憾的是，当时这些国家没有很好地进行调控，最终导致房地产市场供给大大超过需求，构成了巨大的泡沫。在金融危机爆发以前的1996年，泰国的房地产业已处于全面危险的境地，房屋空置率持续升高，其中办公楼空置率竟达50%。随着1997年东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，并直接导致各国经济严重衰退。
　　东南亚金融危机还直接导致了香港房地产泡沫的破灭。香港的房地产热最早可以追溯到上世纪七十年代。当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，而来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984～1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998～2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千港元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。可以说，发生在上个世纪的3次房地产大泡沫，对当时和后来的世界经济发展造成了深远的影响。它们给世界经济造成了惨痛的损失，也留下了宝贵的经验教训，而这些教训在世界各国房地产热高烧不退的今天显得尤为珍贵。