2018启动中低收入者住房需求与合作建房研究

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　　　　摘要：合作建房作为解决中低收入者住房困境的有效途径，在国外已广泛开展，本文分析了合作建房对增加住房市场有效供给、提高中低收入者住房福利、改善宏观调控政策效果的重要意义，提出了在全球金融危机形势下我国实施合作建房的政策建议。
　　关键词：合作建房；住宅合作社；扩大内需；中低收入者
　　
　　当前在我国的一些大中城市，房价收入比已远远高出世界银行的权威认定水平。在房价虚高、住房市场供求结构失衡的情形下，广大中低收入者面临高房价与支付能力有限的矛盾。同时，由于美国次贷危机引发全球经济衰退，为发挥房地产业对内需的拉动作用，政府已在税收、信贷及发放住房补贴等方面为活跃楼市出台了一系列优惠政策。但受未来预期的影响及支付能力的限制，大多数消费主体仍处于持币观望状态，在占人口绝大所数的中低收入者住房消费需求难以启动的情况下，房地产业对内需的拉动作用不容乐观。借鉴合作建房的经验，合理引导普通居民开展合作建房对改善中低收入者的住房福利及推动扩大内需政策的实施将起到重要的作用。
　　
　　一、合作建房优势及在国内外的发展
　　
　　合作建房产生于产业革命时期的英、法等国，至今已有200多年历史。产业革命极大地推动了工业化与城市化进程，随着大量人口向城市集聚，广大中低收入者面临住房困难，政府在当时难以为大面积人群建造公共住房，而完全依靠市场调节，大量中低收入者买不起住房，因此合作建房就成为解决居民住房问题的第三条道路。合作建房采取由非营利机构——住宅合作社组织，依靠群众自己力量，互助合作建筑住宅的形式。按照合作建房的产权归属性质，住宅合作社模式主要分为：普通型住宅合作社，产权介于房产共有与个人私有之间，社员退出时在合作社内选择买主转让股份；租房式住宅合作社，产权归合作社所有，申请加入合作社的人必须投资；私人住宅合作社，主要联系贷款与房基，入社会员认购股金填补缺额，社员们分期付款后住宅归个人所有。目前，全世界已有80多个国家建立了10万多个合作建房组织。
　　20世纪80年代中期，合作建房在我国兴起。为规范合作建房行为，1992年国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局颁发《城镇住宅合作社管理暂行办法》，对推动合作建房、解决城市住房问题产生了积极影响。1998年，我国开始了住房货币制度，合作建房逐步萎缩，截至目前合作建房的年住房供给量由上世纪90年代的5％下降至1％以下。1998年，我国住房体制从实物分配向货币分配过渡，最初由于一些单位限于承受能力，住房货币分配难度大，不少有一定资金和土地的单位依然采用集资合作建房方式。尽管这一时期合作建房逐渐萎缩，但在一定程度上依然发挥着住房供给的作用，对稳定房价意义不可小觑。1998—2003年，全国商品房房价格上涨平稳，房价年上涨率分别为3.29％、-O.11％、2.88％、2.76％、5.70％、4.80％。2004年以来合作建房基本停滞。除少数大型工矿企业和困难企业在单位闲置地块上组织合作建房外，其他形式的合作建房已基本停止，随着合作建房的淡出，住房市场的单一供给与房价的上扬开始呈现出一种正相关关系，2004年全国商品房价上涨12.5％，随后几年房价一路上扬。我国正处于城市化提速时期，大量中低收入者亟待住房的改善，住宅业实施完全市场化的政策取向值得我们反思。面对房价的节节攀升，高房价与普通居民的支付能力矛盾凸现，个人集资合作建房的呼声开始高涨，迫切需要政府对这种改善住房福利的民间自救行动进行规范与引导。
　　
　　二、中低收入者住房困境与合作建房的作用
　　
　　(一)有利于提高居民住房支付能力，扩大中低收入者有效需求
　　房地产业价值链主要包括土地价格、税费、建安费用、广告与促销成本、开发商利润。其中，价值链前两项费用之和在房价中占比在40％～50％。合作建房绕过开发商环节费用后，如果政府还能在地价、税费等方面提供优惠，合作建房的成本将不到商品房价格的一半。世界银行认定的房价收入比在3～6倍之间比较合适。而从我国的一些城市来看，房价收入比远远地超过了这个范围。以广州市为例，2007年人均收入22 469元，一手房均价8 735元／平方米，一个三口之家购买一套90平方米的商品房，房价收入比达12：1，房价远远超过了工薪阶层的支付能力，假如在住房市场低迷的情况下房价下降10％～20％，一套90平方米住房价格也会维持在63～70万，工薪阶层同样难以承受。因此，在房价虚高情形下，即使商品房价格一定幅度的波动，市场对工薪阶层仍缺乏需求价格弹性。如果开展合作建房，房价从8 735元／平方米下降到4 300元／平方米，普通市民购买一套90平方米住房，房价收入下降到6：1左右，基本符合世界银行认定的水平，同时房价的理性回归也有利于其他产业的合理发展。