2018上海房地产泡沫形成的深层原因

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　　摘要：最近几年上海房价高度上涨大家有目共睹，房价上涨乃使然，但以这种惊人的速度一路飙升却是极不正常的，其中的泡沫显而易见。与当前大多文章---将房价正常上涨与形成泡沫混同---不同的是：本文抛开上海房价正常上涨的因素，如城市化进程加快、人口基数大等，专门分析催生房产泡沫的因素,;分别是:;政策惯性、漏洞、低迷、不发达的资本市场、国际“热钱”进入、市场预期和利益集团作用等，以期深入分析上海房地产泡沫形成的真正原因。
引言：
上海房地产存在大量泡沫已经是不争的事实。2000年以来，上海商品房价格一路猛涨，从未回头，尤其近三年来情况更为严重，2000年均价为4895元/平方米，2003年为5897元/平方米，2004年攀高至7546元/平方米，9月飙升至8148元/平方米，比2003年成交价猛涨2251元/平方米，涨幅达38.17%①。到2005年初，上海房价更是攀升到近9000元/平方米。上海房价在这么短的时间内上涨如此高的幅度，其中的泡沫不言而喻，;因此努力挤压房产泡沫一直是近两年来中央和地方房地产政策的主要目标。;当前,;分析上海房地产泡沫的文章很多,;但绝大多数没有分清房价合理快速上涨和形成泡沫的区别，把二者放在一起进行分析，以至于得出的结论一般是综合性的，“鱼目混杂”的，所以提出的建议也就缺乏针对性。为了防止“将孩子连同洗脚水一起倒掉”的危险，本文抛开上海房价正常上涨的因素,;专门分析催生房产泡沫的因素,;以期为上海的“房地产病”做出而又准确的“诊断”。   
一、政策惯性
  从房地产的角度来看，上世纪90年代上海出台一系列鼓励房地产发展的政策，事实上为近几年房价的“突飞猛进”提供了基础性的政策支持平台，由于政策从出台、实施到产生效果往往都有一定的滞后期，再加上过去积极的政策仍然在很大范围、较大程度上发挥作用，这些因素共同形成政策惯性，极大地抵消了后来政府出台的打压房价的政策效果。
  1992年，上海第一次正式提出土地批租政策，该政策使上海房地产市场迅速发展起来。但随之而来的国家宏观政策调整和亚洲金融危机，使上海房地产市场急转直下，为了挽救房市，重新启动房地产市场，1994至1998年，上海市政府相继推出了“蓝印”户口、贴息贷款和购房退税等措施，使上海房地产市场重新回暖②，1999年开始房价开始缓步上升。作为经济发展的支柱产业，上世纪末、本世纪初上海市政府开始为房地产的发展提供实质性的政策支持，到2003年上海市土地在招标价格上升、经济发展水平较快等一系列利好因素的促进下，上海房地产的投资热情空前高涨，房价在人们看涨的心理预期下迅速膨胀，远远超过政府预计的上涨幅度。2003到2005年初是上海房地产上涨最快的时期，可以说是“疯涨”，虽然期间中央和上海市政府也陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，如2003年的央行121文件、2004年的土地8.31大限和2005年6月1日以后加征房地产营业税等，这些政策的效果都在一定程度上被之前积极的房地产政策抵消了，以至于它们要么是没有效果，要么是效果不明显。   
;纵观上海为时不长的房地产发展史，人们不难发现，上海每一次房价拉升都是在政策的直接推动下形成的，在具有准官方口径的“上海是全国人民乃至全世界人民的上海”、“欢迎到上海来投资房地产”、“上海的地产肯定会升值”等口号邀引下，加上现实的经济增长因素，使得过去的房地产政策惯性无法停止，通过各方市场参与者的心理预期，将政府推出政策的效应放大，等到政府发现“刹车”时已经为时已晚，最终导致了近几年上海房价的“一路狂奔”。
二、金融漏洞
  中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞是造成房地产泡沫的重要原因之一，这一点具有普遍性，但以上海表现得最为“突出”。随着入世承诺---2006年底银行业务全面向外资开放---的临近，中央政府加紧促使国有商业银行内部改革，各国有商业银行也加速处理计划经济留下的大批银行呆坏帐、充实资本金，减少不良资产比例等。而历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。
  另一方面，炒房者也正好急需银行的“大力支持”，利用银行的资金来炒房可以说是“游刃有余”，“哪家的钱有银行多？”所以，众多炒房者就有了从银行贷款炒房的巨大需求。房地产贷款供给冲动与需求渴望的结合可以说是“完美结合”，卖房者与炒房者相互勾结，联合造假。对假材料银行一般视而不见，经常提供便利的条件和“优惠”的待遇，所以才出现炒房者用现有住房重复抵押、重复贷款，以至于出现个人靠银行贷款购房上百套的“经典案例”。中国银行业的储蓄率一直很高，炒房者能方便地从银行拿来“取之不尽”的资金，用来炒房。所以，在这么短的时间内，上海房价涨速这么快、涨幅这么高也就不足为怪了。   
  正如上海证券交易所副总经理方星海所言：“目前上海地区银行贷款的增量有一半以上是房地产贷款，很多炒房者的资金都是从银行借贷的，这无疑极大增加了银行的金融风险，使金融业的发展偏离健康轨道。”③上海金融办的副主任马弘也提供了一个数据，上海建设银行70%--80%的贷款是投放在房地产领域。可以毫不夸张地讲，上海房地产泡沫发展到今天这种程度与金融“漏洞”密不可分，银行业应该是最大“功臣”之一。 ;
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三、低迷、不发达的资本市场
  中国的房地产泡沫是与低迷、不发达的资本市场紧密相关的，并且集中表现在上海的房地产泡沫上。一方面，持续走低的股票市场已经无法对大量闲散资金产生吸引力，促使它们转向既能保值增值、又能投机的房地产市场，从而自觉不自觉地加入到国际、国内炒房团的行列中；另一方面，国内资本市场落后，房地产缺少直接融资渠道，社会公众无法找到合适渠道投资发展迅速的房地产业，不能顺利分享房地产业发展带来的丰厚利润。没有合适渠道，社会“游资”就只好寻找合法但不“合适”的渠道---炒房地产，造成房地产泡沫增加。
  提起中国的股市，几乎是“扶不起来的‘刘阿斗’”，近几年来，国家证监会一直在想尽办法阻止股指下跌，但显示的结果最多也只是“昙花一现”的牛市，沪深股指持续走低，前不久上证综合指数竟跌破1000点关口，达近10年来新低。这些真正反映了当前中国股市的缺乏“人气”，股民们对股市的“失望”。按照盛阳房地产基金管理公司CEO李冲先生的观点“资本的本性是趋利的，它总是流向最能体现其价值、并能带来新价值的地方”。④社会资本不能找到理想的投资渠道，于是也就可能聚结起来“兴风作浪”，例如“名噪一时”的温州炒房团。勿庸质疑，上海的房地产泡沫膨胀，温州炒房团的作用“功不可没”。由于“羊群效应”的作用，温州炒房团聚集的巨额资金引领社会各种闲散资金加入到炒房者的行列中，于是，上海房地产泡沫也就“水到渠成”了。  

  中国资本市场的问题还表现在资本市场不发达、也不完善，例如，到现在还没有出台《产业基金法》，房地产基金更是让房地产商“望眼欲穿”，《房地产基金法》迟迟不能出台。中国房地产企业资金的70-80%都来自银行贷款（间接融资），而西方发达国家，如美国房地产企业资金的60%来自于房地产基金（直接融资），二者的反差已经足以说明了问题。今年6月4-5日，在上海召开的“诺贝尔才富论坛”上，2004年诺贝尔经济学奖获得者普利斯科特建议中国加快发展房地产基金，优化房地产企业资本结构，降低银行信贷风险⑤。房地产基金是直接融资，既能优化房地产企业资本结构；降低经营风险，又能让社会民众参入房地产开发，分享房地产业快速发展带来的丰厚利润。可是，现在的问题是，《房地产基金法》的缺位使得中国的房地产基金发展缓慢，导致的结果也是社会大量闲散资金流向炒房团队伍，直接催生房地产泡沫。
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