2018房地产产业生态：动力机制与路径选择

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　　摘要：借鉴生态学原理，文章界定房地产产业生态的概念，构建房地产产业生态竞合模型和演化模型深入分析其动力机制，并进一步分析其路径依赖，最后剖析中国房地产产业生态的失衡并提出其优化的路径选择。
　　关键词：房地产产业生态；动力机制；路径选择
　　
　　一、 引言
　　
　　“产业生态”（Industrial Ecology）是一个新兴的研究领域，以一种较高层级的用以研究产业系统和自然系统互动关系的系统研究方法。运用生态学的原理和方法来分析和考察房地产经济理论不仅是研究方法上的创新，而且还有利于对房地产可持续生存与发展的系列性问题作本源性和趋势性的解剖分析。
　　
　　二、 房地产产业生态的内涵
　　
　　英国生态学家泰斯勒（A. C. Tansley，1935）首先定义生态：又称生态系统(ecosystem)，是指在一定时间和空间范围内，生物与非生物环境通过能量流动和物质循环所形成的一个彼此关联、相互作用并且有自动调节机制的统一整体。
　　Lowenthal和Kastenberg（1998）借鉴生态学中的分析工具、原则和视角应用于产业系统分析，建立标准的产业生态模型研究该系统中物质、能量和信息流动对社会和环境的影响。产业生态理论的发展旨在提供一种新的理解产业系统对于环境影响的概念框架。
　　借鉴上述的理论，本文将房地产产业生态界定为：房地产交易主体与其生存和发展的内外环境（即房地产产业生态环境）之间相互作用、相互依赖以及相互影响而形成的一种动态平衡系统。
　　根据房地产产业生态的定义，其内涵概括起来可以提炼为以下三个方面：一是像其它生态系统一样，房地产产业生态的发展也经历了由简单到复杂、由低级到高级的发展和演进过程。二是像其它生态系统一样，房地产产业生态平衡也是通过自身的自我调节机制来实现的。当由于外部性存在以及政府等干预导致房地产产业生态失衡时，房地产产业生态就会自我调节使房地产交易主体及其环境自动达到新的动态平衡。三是像其它生态系统一样，房地产产业生态的自调节能力也是有限度的。外部的影响超出生态系统所承受的极限就会破坏房地产产业生态的平衡。比如房地产过度炒作以及超过极限发展等都会导致房地产产业生态失衡，严重的房地产产业生态失衡则会危及到房地产产业发展的安全，最终有可能引发经济危机。
　　在房地产产业生态系统（见图1）中，房地产交易主体的生存与发展过程中的行为选择问题是其核心问题，而房地产产业生态环境是房地产交易主体活动所依赖的内外部条件。房地产交易主体应该是指房地产交易活动参与者，不仅仅是房地产产品交易的买卖双方，绝非仅限开发商和消费者；房地产交易主体既包括开发商、还包括中介机构、政府、银行、媒体等影响交易过程的所有主体。房地产产业生态环境，包括房地产产业生态外部环境和房地产产业生态的内部制度环境。房地产产业生态外部环境主要是指政治、法律、中介服务、信用、经济、文化等；房地产产业生态的内部制度环境是指房地产交易主体的内部治理、监管机制等。   
　　
　　图1房地产产业生态系统
　　
　　三、 房地产产业生态的动力机制
　　
　　1． 房地产产业生态竞合模型。先考虑房地产产业生态中两个主体，两个主体之间同时存在竞争与合作两个方面，结合考虑，并由此建立模型。两个主体之间竞争或合作，对某个主体的作用并非只是要么积极要么消极单一方面作用。竞争与合作都有可能刺激或者抑制其发展。用cij，hij分别表示j企业对i企业的相关影响系数，其中-
　　
　　可求出该模型的不动点及稳定条件（见表1）。
　　1-c211+c210或1-c12N2+c120表示房地产产业生态中两个主体之间的激烈竞争超过了主体间的有效合作，使得竞争对某一个主体过度抑制，最终导致某一主体消亡。1-c21N1+c210且1-c12N2+c120表示房地产产业生态主体的合作非常有效，虽然存在竞争，但两个主体能够产生互补的优势，并由此长期发展。
　　
　　表1房地产产业生态竞争与合作模型的不动点及稳定条件
　　2． 房地产产业生态演化模型。把房地产产业生态系统中所有主体之间的竞合关系，统一为两种相反的力量作用。房地产产业生态系统的演化受这两种力量的影响，并且往往需要根据两种力量作用一段时间之后的情况来矫正下一阶段演化的方向。简化模型，只考虑一个变量对趋势的偏离和反馈时间的滞后根，据此延时方程的特点，建立房地产产业生态系统演化的动力学模型：
　　
　　其中，x（t）表示推动和阻碍房地产产业生态演化各种力量合并后的力量，dx/dt表示房地产产业生态演化的速率，α是变动速率，τ表示时滞，F[x（t-τ）]表示房地产产业生态系统内生的控制关系，它由反馈信号x（t-τ）和反馈函数G组成。反馈函数具有控制目标的上界和下届，以满足控制目标的要求。（2）式说明，房地产产业生态系统演化的快慢与推动和阻碍其演化的合并力量x（t）及控制房地产产业生态演化的因素所产生的力量有关。在控制函数中存在时滞τ，这是由于反馈信息及调节必须在外在冲击实施一段时间之后才能产生所决定的。
　　（2）式是一个单变量的延时方程，其特点是可以产生分岔和混沌等复杂行为。只要把方程中的延时操作写作算子的形式，延时方程可被化为多变量的自治方程。根据混沌理论，在三个以上变量的自治方程中可能出现分岔和混沌，这个要求来自于微分方程解的唯一性。
　　若设
　　
　　式中b为控制参数，σ是标度参数，负号表示负反馈，则该模型可化为：
　　
　　该模型是一个含有时滞的微分方程，其解可以是稳定解，极限环解，多周期的长波解及混沌解。静态分析中的长期均衡的概念可以被认为是非线性动力系统中的不动点解，由于时滞和控制行为的过度反应，稳定状态很难达到。这表明房地产产业生态系统演化比上述的竞合模型更加复杂，可以产生混沌这一极其复杂的行为。
　　
　　四、 房地产产业生态的路径依赖
　　
　　所谓路径依赖（path dependency），是指具有正反馈机制的体系，一旦在外部偶然性事件的影响下被系统所采纳，便会沿着一定的路径发展演进，而很难为其他潜在的甚至更优的体系所替代。正反馈所显示的经济运行的自我强制机制以及其收益递增可能产生多种“最优状态”。一旦某种随机事情选择了某一路径，这种选择就会可能被“锁定”（lock—in），而不会选择其它更为先进的或合适的路径。该理论最初是由生物学家提出的，并由布赖恩·阿瑟（Brian Arthur）首先应用到技术变迁的路径分析上，诺斯（North，1990）又将其应用到制度变迁中，并深入分析了自我强化机制所包括的因素，以及可能的制度变迁路径。本文则试图应用路径依赖理论，对房地产产业生态的演进路径进行分析，揭示房地产产业生态演化机制。