2018金融危机背景下中国房地产业发展

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　　　　美国金融危机对中国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济增长进行传导。世界经济增长放缓，导致我国外部需求萎缩，企业效益下滑，投资意愿和能力下降，进而制约消费增长，经济增长下行压力越来越大。愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面直接或间接影响着我国经济增长，重叠我国经济周期调整，导致经济增长短期存在过快下滑的风险，带来居民收入增幅下降、失业率上升、股票市场财富缩水、房地产业企业家信心指数大幅下降等，都会促使房地产市场持续调整。美国金融危机对中国房地产市场的影响，还可以通过预期产生作用。危机爆发后，不仅美国，而且在亚欧其他主要发达国家，住宅价格的泡沫也正在破灭，出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的恶化效应、对经济增长的信心减弱、对房价下调的进一步期待等，都会对房地产市场形成更强的调整预期，未来调整预期的改变只能依赖于强有力的宏观调控政策和宏观经济明确的上升走势。
一、2008年房地产市场运行状况
　　金融业和房地产业某种意义上是对孪兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。2008年房地产行业发展面临的宏观环境发生重大转变：一是受国际金融危机的影响，2008年以来全球经济进一步恶化，实体经济与虚拟经济相互拖累加速了世界经济向下的调整过程。在来自国内外的双重压力下，我国国民经济增长出现明显回落。初步核算，全年国内生产总值300670亿元，同比增长9.0%，增速同比回落4.0个百分点。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度增长6.8%，至此，国内GDP增速已连续5个季度下滑。二是房地产行业调控政策悄然转向：从宏观政策的密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”；从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，一系列促进房地产行业健康发展的调控政策将对行业产生重大而深远的影响。
　　房地产行业对国民经济增长的贡献包括3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业带动GDP增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过拉动消费对GDP增长的引致消费贡献。1998年以来，我国房地产业得到迅速发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动上升。近年该比重基本保持在18%左右。房地产行业对GDP增长贡献率在稳步上升。2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。上海市统计局数据显示，2008年上半年上海GDP同比增长10.3%，略低于全国水平，这是上海近年少有的现象。房地产的贡献率为负，导致GDP少增0.4个百分点。从全年视角看，2008年1-12月份，上海房地产开发投资同比增长4.5%；商品房竣工面积同比下降26.8%；商品房销售面积同比下降37.9%，其中住宅下降40.1%；另外，存量房交易也同比下降了三成。而全国其他城市情况虽各有不同，但房地产的贡献率都会或多或少下降。
　　国家统计局公布数据显示，2008年1-12月，全国房地产开发土地购置面积为36785.4万平方米，同比减少8.6%，比2007年同期减少19.6个百分点；房地产完成土地开发面积为26033.3万平方米，同比减少5.6%，比2007年同期减少了6.3个百分点；2008年1-12月全国房地产房屋施工面积为274149万平方米，同比增长16%，与2009年前几个月相比增幅在继续减慢，且减幅继续扩大，而用于住宅方面的施工面积同比增长16%，达到216671.4万平方米，比2007年同期也减少了6.9个百分点，同期，房地产新开工面积同比增长速度明显放缓，仅增长2.3%，比2007年同期减少了17.1个百分点；2008年1-12月全国房地产房屋竣工面积为58502万平方米，同比减少3.5%，且用于住宅的房屋竣工47749.7万平米，同比减少4.2%，不可销售面积的房屋竣工3503.6万平米，同比减少18.2%，房屋竣工面积2008年比2007年有了一定的萎缩。
图1 2008年1-12月全国房地产土地开发及销售面积情况
　　从区域分布上来看，2008年以来房地产开发投资仍然表现为中、西部地区领跑东部地区。具体来看，东部地区完成投资18325亿元，同比增长17.1%，增幅同比下降8.9个百分点；中部地区完成投资6287亿元，同比增长31.7%，增幅同比下降3.7个百分点；西部地区完成投资5967亿元，同比增长22.7%，增幅同比下降16.8个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增速分别比东部地区高14.6和5.6个百分点。说明政府在稳定东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点控制中、西部和一些增长过快省份的房地产开发投资。
图2 2007-2008年各月累计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况
数据来源：国家统计局
　　世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，一些房地产开发企业面临生存问题。从开发资金来源角度看，2008年1-12月，全国房地产开发企业本年资金来源38146.0亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257.6亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081.3亿元，增长28.1%；其他资金15081.9亿元，同比下降16.4%。其中，个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这部分资金实际上对开发企业现金流非常重要。
表1 2007年12月-2008年12月累计全国房地产开发企业资金来源及同比增长情况
单位：亿元，%
资金来源国内贷款利用外资外商直接投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2007年1-12月37256.66961.0650.0502.811772.06991.817872.710628.52008年1-2月5653.11536.446.036.81944.41171.82126.31243.11-3月9225.62356.3105.584.03350.61941.33413.11997.31-4月12022.52896.1148.4112.34440.62530.74537.52732.41-5月15099.13423.1246.1194.25630.23176.55799.73548.01-6月19173.34058.8345.7286.97464.84165.97304.04508.21-7月22252.44571.7407.4342.18693.34886.78580.15289.11-8月25102.45048.8449.2385.69808.65523.69795.76084.91-9月28082.95562.5486.4419.411163.26346.410870.96754.31-10月30699.85960.6534.6466.412273.26968.811931.47384.71-11月33404.56416.4601.6527.813444.17611.512942.48017.01-12月38146.07256.6726.3644.015081.38688.915081.99286.1比上年同期增长2007年1-12月37.329.962.465.936.938.039.829.72008年1-2月31.936.9-41.2-27.528.333.335.435.01-3月29.533.8-19.6-18.134.336.024.626.01-4月25.924.7-6.4-10.635.035.619.923.21-5月24.321.510.86.536.735.416.420.11-6月22.817.522.524.340.839.911.014.41-7月19.115.722.329.937.335.56.39.71-8月14.111.521.035.534.532.0-0.13.01-9月10.78.614.932.633.432.9-5.2-2.01-10月6.46.210.628.831.730.2-11.3-8.21-11月4.25.211.624.030.927.8-14.5-11.21-12月1.83.413.332.728.124.6-16.4-12.9
数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理
　　国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数：1月份上涨11.3%，2月份上涨10.9%，3月份上涨10.7%，4月份上涨10.1%，5月份上涨9.2%，6月份上涨8.2%，7月份上涨7.0%，8月份上涨5.3%，9月份上涨3.5%，10月份上涨1.6%，11月份上涨0.2%，12月份下降0.4%。2008年8月份是房价下降的一个重要时点，从该月开始全国70个大中城市房价出现环比下跌，且下跌的城市数量不断增加，2008年12月份全国70个大中城市新建住房销售价格环比下降的城市有50个，二手住房销售价格环比下降的城市有52个。
图3 2007-2008年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况
数据来源：国家统计局
　　伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局发布的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。