2018房价逆调控而上涨的政策性原因与对策

474887

　　　　根据国务院城镇住房制度改革政策精神，我国城市要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
　　但住房制度改革发展至今，其现状却与中央政府当初的设计思路相悖。尤其是近期，房价快速上涨问题非常突出，中低收入家庭购房能力逐年下降，我国城镇买不起住房的人越来越多，社会各界的质疑之声不断。这种现象的根源究竟在哪里呢?针对这个问题，笔者对北京的房地产市场进行了调查研究，从中发现了一些值得探讨和进一步深入研究的问题。
　　
　　一、城市房价上涨的政策性原因分析
　　
　　据世联地产监测数据显示，2006年全国商品房价格较2005年上涨7.1%。在北京、深圳、广州等一线城市中，北京同比涨幅最大，达到29.8%，房价上涨速度相当于全国平均水平的4.2倍。
　　我们看到，就在各级政府为解决中低收入人群的住房问题频频出台政策、采取各种平抑房价措施的同时，城市房价却逆调控而快速上涨。这种局面的形成，到底是政府无作为、难作为还是不作为呢?从1994年拉开房改大幕至今，已经经历了十几年的摸索阶段。就目前情况看，除去部分已经购买了房改房和租住廉租房的城镇居民有了基本住房保障外，其他大部分居民的住房问题已经完全被推向市场，他们通常依靠购买经济适用房、商品房和租住市场价出租房等途径解决居住问题，而房价上涨的政策性欠缺也在其间逐步显现。
　　
　　（一）廉租房，政策性低租金住房，适用于最低生活保障家庭的住房困难户
　　
　　按政策其租住资格审批严格，目前主要问题是覆盖面极小，还有一些城市至今没有实施廉租房制度。
　　以北京为例，2005年常住人口为1538万（具有北京市户籍的人口1180.7万人，常住外来人口357.3万人），共有家庭户524.9万户，扣除集体户人口115.2万人，城镇家庭户为484.3万户。在2001年廉租房政策启动时，北京城近郊八区可纳入廉租的家庭仅为1.0938万户，其中最低收入家庭1.0047万户，优抚家庭891户。后廉租房租住资格放宽，截至2006年5月，共有1.5万户家庭享受到廉租房。享受到廉租房的户数为北京家庭户的0.28%，现在至少还有7万多户低保和优抚家庭需要廉租房解决住房问题。
　　就全国而言，根据建设部的统计数据显示，截至2006年年底，全国657个城市中，有512个城市建立了廉租房制度，占城市总数的77.9%；累计已有54.7万户低收入家庭住进廉租房。
　　由此得出这样的结论：平均每个建立了廉租房制度的城市，仅解决或改善了1068户低收入家庭的住房问题；尚有145个城市没有实施廉租房制度。我国城市廉租房供应量小、覆盖面窄的原因是多方面的，如当地政府对廉租房制度态度不积极，廉租房来源困难，建设进展缓慢，申请、审批、退出机制不完善等等。
　　
　　（二）经济适用房，是减免土地出让金及部分市政配套费，开发商利润控制在3%以内的住房
　　
　　经济适用房属于具有社会保障性质、专向中低收入家庭出售的政策性住房。据查阅年鉴、相关资料及调研情况分析，目前经济适用房的问题主要反映在两个方面：
　　第一，各城市的经济适用房建设量越来越少，一般为房屋开发总量的5－10%，供应量不足，房价快速上涨又扩大了政策性经济适用房的需求。
　　依据北京2006年年鉴统计数据计算，2004年经济适用房竣工27399套，其竣工面积为商品房竣工面积的10.06%；2005年经济适用房竣工29409套，其竣工面积为商品房竣工面积的9.43%。由于开发量不足、符合购买条件者众多而导致经济适用房紧缺，因此政府制定了定向销售政策。至2006年6月，北京定向供应给拆迁户等五类人的经济适用房源为l万多套，但符合五类人条件家庭有5万多户，另有8万多户符合经济适用房申请条件的家庭正在轮候，还有更多需要改善住房条件却连经济适用房都买不起的居民在等待观望。
　　另据北京住房建设规划公示，2007－2008年还要完成9万套经济适用房。而北京市近期每年拆迁居民近6万户，即使不计目前轮候的13多万户符合经济适用房申请条件的家庭，经济适用房的建设量连定向销售家庭的需求都难以满足。
　　第二，政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房，许多没有卖给该卖的家庭，反而成为部分人牟利的工具。
　　就在经济适用房开发量不足、供需关系紧张的情况下，出现了经济适用房的“投资”群体。这些人已经有了自住房，又借政策及操作层面漏洞获得经济适用房，或以租养贷、或加价转让甚至炒卖房号，用紧缺的政策保障性住房牟利。
　　由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等出资建立的REICO工作室，在2006年对北京、上海、广州等5个城市共9418个普通商品房住户抽样调查显示，商品房用于出租的比例为20.55%；基于2005年北京、太原、西安三地的调查数据，高达48%的经济适用房被用于出租，北京市的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内，房屋出租率已占到全区租赁交易总量的78.8%。另有一些统计数据及记者暗访报道，佐证了这个数据的基本可靠性。
　　据笔者在相关网站搜索到的信息，北京存在较普遍的高价倒卖经济适用房房号及高价转让经济适用房的情况，目前经济适用房号出手价多在十几万元。各类二手房（包括经济适用房、房改房和商品房）转让价格依地理位置不同，多在8000元／m2至10000元／m2以上，一些大户型经济适用房报价达100多万元。
　　按照政策，经济适用房未住满5年不得按市场价出售，尽管目前大多数经济适用房未过5年之限，但许多经济适用房已按照市价出售也是不争的事实。出售时多采用“黑白合同”的方式进行交易，这种方式不但能成功办理手续，还可逃过个税，令有关部门很难查处。
　　更为严峻的是，尚有更多经济适用房临近5年大限，暴利会导致经济适用房业主尤其是“投资者”涌入交易市场。如果目前上市交易政策及经济适用房的“商品”属性不发生改变，那么隐含政府补贴、具有保障性质的住房将就此转化为高价商品房，无法再惠及中低收入家庭。
　　
　　（三）商品房，完全由市场调节售价的住房。可以无障碍地面向本埠、外埠及境外所有人出售
　　
　　目前北京商品房向非本地人及投资者出售比例过大，在土地稀缺的情况下，这种情况加剧了住宅市场供需不平衡并推动房价上涨，更有利益驱使的过度开发形成房地产泡沫之嫌。
　　根据政策，自2003年7月15日起，外埠个人可按相关规定在北京购买商品房、房改房和经济适用房。查证了一些房屋中介机构的调查数据，2003年2005年，北京商品住房外埠购买比重在3成左右。近年非本地人购房呈上升趋势，2006年京外人士买走了5.2－5.5万套住房，占北京市商品房销售的40%左右。2006年1－11月，境外个人购房2300套，占市场份额的1.6%。据媒体报道有些小区50－80%的业主都非本地人口。北京市建委在2007年01月24日召开的全国建设工作会议上称，北京所有住宅中，35%被外地人购买。另据笔者对北京育龙家园、美然绿色家园、顶秀欣苑等一些商品房和经济适用房小区的走访调查，外地业主均在20%以上，空房率高于10%。