2018房地产抵押贷款证券化中政府行为的选择

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　　内容摘要：随着人们对住房抵押贷款的需求急剧增加，住房抵押贷款证券化将对我国进一步深化住房制度改革，提高住房市场有效需求，培养我国新的经济增长点，推动我国全面建设小康社会产生深远的影响。本文围绕政府行为如何在房地产抵押贷款证券化中发挥最大作用这一中心思想，根据我国实际情况构建一个可行的房地产抵押贷款证券化模式，并阐述政府在证券化操作全过程中的行为选择。
　　关键词：住房抵押贷款 证券化 政府 行为
　　
　　我国房地产抵押贷款证券化流程设计
　　
　　房地产抵押贷款证券化的实施的过程，就是房地产抵押贷款的收益与风险在各主体间重新分配的过程，所以有必要对证券化的流程进行一个合理的设计，使各个主体在证券化过程中获得均衡的收益与风险。
　　在制度框架不同的国家或地区，房地产抵押贷款证券化的程序各自不同，结合我国的实际情况，可以采用这样的一个基本程序（参见图1）。
　　
　　政府行为的选择
　　抵押贷款证券化作为一项金融创新活动，需要建立一系列适应其发展的新的市场秩序与规则。考虑到制度变迁中政府往往具有强制力优势，因此抵押贷款证券化需要政府的协调。笔者认为，政府行为应该主要从以下几个方面入手：
　　（一）完善制度环境
　　1.积极规范、完善和扩大抵押贷款一级市场。针对目前我国抵押贷款一级市场上存在的主要问题，政府可以从以下几个方面加强调整：
　　针对贷款方式单一、缺乏灵活性的问题，应给予商业银行更大的自主权，鼓励其以市场需求为导向，创新和丰富个人住房抵押贷款品种。贷款银行可以根据购房者的实际情况。针对不同市场制定出有差异的利率、期限、首付款组合，推行个性化服务，从而进一步扩大住房消费信贷规模。
　　人民银行应对抵押贷款实行标准化管理。包括贷款程序、抵押合同、贷款合同、财产评估报告、利率、分期付款计划、贷款条件、保险服务、贷款管理等标准化，为抵押贷款支持证券在二级市场上的顺利推行创造一个规范化的操作环境。
　　针对住房消费市场上严重的供需不平衡的问题，应着重解决中低收入家庭的住房问题，建立和健全住房保障供应体系，加快经济适用房建设。为鼓励商业贷款机构向中低收入家庭提供贷款，可以对住房抵押贷款提供优惠利率、财政贴息，政府也可以成立专门机构为低收入家庭提供担保。
　　针对抵押贷款一级市场参与者单一的问题，应努力推动住房金融体系的建设，例如加强我国政策性的住房储蓄银行的建设。
　　为了积极培育住房市场，还应加强住宅产权管理，进行全国住宅信息系统建设。另外，为了防止市场失灵，政府也应加强自身建设，增强宏观调控的能力。
　　2.加强有关法律法规的建设。首先，在司法方面，住房抵押贷款证券化在发起人出售贷款方式的合法性，权益的转让，破产隔离对抵押人权益的影响、以及特设信托机构的法律管辖等方面，都对传统的法律规范提出了挑战。针对有关抵押贷款能否转移、转移的方式、原债务人的知情权问题以及真实出售的法律问题等，有必要对现行法律必须给予适当的修订，才能为我国住房抵押贷款证券化的发展提供法律支持和保障。我国政府在推进住房抵押贷款证券化时，可以借鉴国际经验，进一步完善和修订《担保法》、《商业银行法》、《公司法》、《证券法》和《信托法》，使抵押贷款证券化有章可循，有法可依。其次，在有关制度方面，一方面，应尽快完善与抵押贷款支持证券相关的会计准则；另一方面，为了增强抵押担保证券的吸引力，我国可借鉴发达国家抵押贷款二级市场上税收制度的经验，实行税收优惠制度，一方面尽量降低抵押贷款证券化的成本，另外也可以增加抵押贷款支持证券对投资者的吸引力。
　　3.建立特设机构（SPV）。建立SPV是抵押贷款证券化的核心内容之一，根据我国的实践来看，以信托公司作为载体的资产证券化方案遇到的障碍会相对小些。因为在目前我国的法律环境和金融制度下，信托公司所特有的财产隔离机制完全符合资产证券化运行机制的本质要求，因此，SPV采取信托模式应该是目前我国资产证券化模式的现实选择。
　　但是，从经济发展与房地产抵押贷款证券化长久发展的角度看，政府发起设立的SPV也应占有一席之地。由政府出面组建SPV，不仅容易获得投资者的信任，信用评级较高，融资成本较低，而且在抵押市场上可以充当“最后贷款人”的角色。这对于规范市场，建立标准化的交易程序，有效的定价机制和统一的清算体系均将产生不可低估的影响。在美国、加拿大和我国香港地区，抵押二级市场都是由政府发起设立的公司推动的，这体现了政府对住宅金融市场的干预与扶持。但SPV不是政府的行政机构，必须遵循市场运作的原则，这种将政府扶持与市场原则有机结合的方式有利于实现社会效益与经济效益双重目标。
　　（二）完善信用环境
　　1.充分发挥政府信用增级的功能。信用增级可以分为内部信用增级和外部信用增级两类，内部信用增级的方式有超额抵押、建立现金储备账户等。外部信用增级主要通过金融担保或保险来实现。除此之外，还可以选择资信度高的商业银行或保险公司充当担保人，并与其签订担保协议。
　　对住房抵押贷款进行信用增级，是实行住房抵押贷款证券化的关键，而以什么方式提供信用担保，则是信用增级的核心。根据国外经验，住房抵押贷款证券化的担保方式主要有政府担保、企业担保和个人担保等。
　　在我国实行住房抵押贷款证券化，政府担保也可以发挥重要作用：政府信誉高，实力强，由政府来进行信用增级，能增强住房抵押贷款机构的安全感，提高他们的抗风险能力，消除惜贷心理。
　　政府提供信用增级，能促进中低收入家庭的住房消费。为中低收入者提供抵押贷款的担保，与政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消费的供需矛盾的目标相一致。目前我国正处于经济转轨时期，信用基础薄弱且信用制度滞后。政府采用担保的方式来进行信用增级，其示范作用远远超过担保作用本身，政府为住房抵押贷款提供担保，表明了政府推动住房金融市场的决心，促使更多的贷款机构和商业性保险公司放心大胆地积极参与住房贷款业务。
　　政府担保减少了抵押贷款的风险。政府担保进入保险市场，可以将社会上信用风险高的那一部分购房者（中低收入家庭）从商业保险市场中分离出来，实质是降低了金融机构的信用风险，有利于商业银行进行住房抵押贷款证券化操作。政府同时在一级市场和二级市场上发挥信用增级的功能，可以使我国的住房抵押贷款市场得到进一步完善。
　　政府提供信用增级，最大的一个问题应该是资金来源问题。根据发达国家的情况，我国政府也可以通过财政预算拨付、收取保险费以及存储准备金等手段来解决担保赔偿所需的资金问题。