2018区域特征与商业银行住房抵押贷款决策

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　　一、城区特征的涵义 　　城区特征是商业银行住房抵押贷款决策的一个重要因素，它包括：1.人口特征，包括中位家庭收入、离婚率、失业率、年龄结构和受教育水平等；2.住房存量特征，包括住房价格波动率、住房交易规模、土地供给弹性、住房所有权比率、住房空置率、中位住房租金价格比、中位住房建筑周期和中位住房年龄等；3.公共服务特征，包括接受公共住房支持的家庭比例、学校质量、治安状况和拆迁改造等；4.其它特征，包括单个贷款者收到的住房抵押贷款申请数量、经济增长率和产业分散化程度等。
　　城区特征或多或少以相同方式影响一个城区住房抵押贷款的风险。因此，商业银行可以根据城区特征判断一个城区的住房抵押贷款违约风险，进而确定对该城区的住房抵押贷款决策(例如最低首付款比例和拒贷率)。
　　二、城区特征对商业银行住房抵押贷款决策的影响机制
　　关于城区特征对商业银行住房抵押贷款决策影响机制的研究主要有违约理论、理性歧视理论、信息外部性理论和内部信息效应理论。其中，违约理论可以解释哪些城区特征影响贷款风险；理性歧视理论主要解释商业银行根据城区特征进行贷款决策的合理性；信息外部性理论和内部信息效应理论解释城区特征对商业银行贷款决策的影响会导致中低收入城区的贷款供给不足。信息外部性理论与内部信息效应理论的主要区别在于研究角度不同：前者认为，当前住房交易提供的城区信息使该城区的所有贷款者受益；后者认为，单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益。
　　1.违约理论
　　住房抵押贷款违约理论有两种：支付能力理论和权益理论，分别解释被迫违约和理性违约。
　　支付能力理论的主要内容是：(1)当借款者无力支付月还款额时，违约发生。(2)影响借款者支付能力的因素有：触发事件(包括失业、离婚和疾病等)、融资来源(包括收入和储蓄等)、融资条款(包括住房抵押贷款的利率、期限和贷款价值率以及其它负债)和其它(包括户主年龄和家庭里孩子的年龄与数量等)。
　　权益理论的主要内容是：(1)违约可视为住房抵押贷款所内含的看跌期权，即以不偿还住房抵押贷款余额为条件而卖出住房的期权；即使借款者有能力支付月还款额也可能在一定条件下执行看跌期权。(2)违约的必要条件是负权益(即住房价值小于贷款价值)，并且违约受交易成本和触发事件的影响。(3)负权益的影响因素包括初始贷款价值率、住房价格波动率、已抵押年数、贷款期限和资金机会成本；交易成本包括违约信用损失、寻找新住所的搜寻费用和搬迁费用等，它增加违约成本从而降低违约概率；触发事件包括失业、离婚和迁移等，它将多期最优违约决策提前到现在。
　　有关住房抵押贷款违约的研究成果是：城区住房价格波动是导致违约损失的最重要因素；城区失业率有助于解释违约率；城区中位家庭收入水平与违约率高度负相关，城区失业率和离婚率与违约率高度正相关。可见，住房价格波动率、失业率或离婚率高以及中位家庭收入低的城区违约风险大。
　　2.理性歧视理论
　　该理论的主要内容是：(1)在单个贷款申请者和单个住房特征难以准确获得的情况下，权衡收益和成本，贷款者根据贷款申请所属城区的特征判断违约风险更有利可图。(2)某些城区的违约风险比其它城区高，如果高于贷款者的最大可承受风险，来自这些城区的贷款申请会被拒绝；如果低于贷款者的最大可承受风险则会被批准，但同时被要求较高的首付款比例。(3)因为理性歧视是有利可图的，市场竞争不能使其消失。
　　这方面的研究成果表明，金融机构对低收入城区比对其它城区的拒贷率高，但在控制了城区风险之后，拒贷率的城区差别消失，这表明理性歧视是存在的。对住房价格波动率较大的城区，贷款者要求较高首付款比例的概率较大。
　　3.信息外部性理论
　　该理论的主要内容是：(1)一方面，住房估价的精确性与近期的城区住房交易规模正相关，与城区预期住房价格波动率负相关；另一方面，如果住房估价不精确，贷款者为降低违约风险会要求较高的首付款比例或者拒贷，导致住房销售难度加大；两个方面相互影响，产生了一个动态的信息外部性。(2)在一个外部冲击(例如住房交易税提高)下，如果住房交易规模下降得较小，则信息外部性作用较小，住房抵押贷款市场能恢复到初始的稳态均衡点；如果住房交易规模下降得足够大，则信息外部性作用会大到使该市场持续萎缩，甚至消失。(3)低收入城区的住房交易规模一般较小，而且首付款是对低收入家庭拥有住房所有权的一个重要门槛，所以信息外部性对低收入城区的影响较大。
　　有关学者经研究发现，住房交易规模与拒贷率显著负相关，表明信息外部性是存在的。
　　4.内部信息效应理论
　　该理论的主要内容是：(1)单个贷款者在从事住房抵押贷款业务过程中搜集到的某些城区信息只使该贷款者受益，这些信息与该贷款者的抵押贷款业务规模正相关。(2)在低收入城区，购买住房的抵押贷款申请总量通常比较小，如果一个城区存在多个贷款者，可能没有任何一个有足够的业务规模以获得足够的城区信息，贷款风险或单位贷款成本会比较高，从而首付款比例或拒贷率也比较高。
　　有关学者研究发现，单个贷款者的住房抵押贷款业务规模与其拒贷率显著负相关，表明内部信息效应是存在的。内部信息效应在低收入城区比在中高收入城区大，可以解释中低收入城区之间1/4的拒贷率差别。