2018商品房买卖合同网上备案系统中系统结构的选择

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　　当前许多城市都已实现或正在进行商品房预销售合同网上即时备案(简称“网上备案”)。网上备案业务的开展需要有一个功能与之匹配的计算机管理系统为其提供技术支撑。而建设这个计算机管理系统的第二步是制定一个能够满足业务需求的设计方案，其中最主要的就是选定最佳的系统结构模式，即系统的选型。系统结构选型是否得当，关系到系统投入运行后，系统业务流是否流畅、安装维护是否简便以及系统升级的难易程度等多方面因素，直接决定人、财、物等多项运行成本的投入。 　　目前，系统结构模型主要有C/S结构(C1ient/Server的简称，客户机/服务器模式)和B/S结构(Browser/Server的简称，浏览器/服务器模式)两大类。本文从网上备案的业务特点和D/S、C/S两种结构的特性来阐述如何选定最佳的系统结构模型。
　　一、合同网上备案方式及内容
　　合同网上备案是指房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后进行预售或销售房屋签定合同时，在网上进行合同确认和打印的行为。房产管理部门将定期汇总、分析和发布全市的新建商品房的交易信息，并提供网上公开查询服务。对于违反规定或者不信守承诺的房地产开发企业及其委托的代理销售经纪企业，房产管理部门将建立开发、销售企业的信用档案，将其网上公示，并载入该企业的信用档案。
　　1.房地产开发企业在取得商品房预售许可证或房地产权属证明后，通过网站，即时公布下列信息：
　　(1)商品房预售许可证或房地产权属证明的主要内容，包括开发建设单位名称、楼盘名称、楼盘坐落、楼盘状态、可预(销)售面积、基础设施和公共设施情况；
　　(2)商品房的楼盘表，包括总幢数、总建筑面积、总单元(套)数，总层数以及具体房号清单；
　　(3)商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图及每套房源的结构平面图；
　　(4)房地产抵押、查封等权利限制情况；
　　(5)商品房买卖合同示范文本；
　　(6)商品房的预(销)售均价。商品房拟预售的均价，将由房地产开发企业在办理商品房预售总登记时，向房产管理部门申报。房地产开发企业需要调整其商品房拟预(销)售均价的，应当向房产管理部门申报，办理网上即时变更手续。
　　2.房地产开发企业所开发的商品房项目，如果有下列情况之一的，不得办理网上备案手续：
　　(1)预(销)售的商品房项目有项目转让行为的(已办理项目转让变更手续的除外)；
　　(2)预(销)售的商品房项目已抵押，抵押登记部门未出具解除抵押关系证明的，或抵押权人未出具同意出售，再抵押(按揭)的书面证明的；
　　(3)商品房项目被法院依法查封的；
　　(4)其他法律法规禁止出售的。
　　3.即时反映备案商品房的销售状态，应当在商品房买卖合同或定金合同签约的第二天之前，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房的可预(销)售状态更改为已预(销)售或已预订状态。
　　定金合同网上备案后，在签订商品房买卖合同时，合同主体不得变更。买卖合同网上备案后，在购房人取得房屋产权证前，商品房买卖合同主体不得变更。也就是说，备案之后，购房人不能随意更改。
　　4.房地产开发企业与预订人应当自签订定金合同15日内签订商品房买卖合同。未在规定期限内签订商品房买卖合同，“网上备案操作系统”自动将该单元(套)商品房恢复为可预(销)售状态。
　　5.凡已在网上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒售。房地产开发企业在申请商品房预售许可时，申请预留房源的，应明确预留房源销售时间。
　　6.购房人申领房屋产权证前，当事人双方经协商一致，需要对合同中选择性条款或双方可以自由约定的条款内容进行变更的；应当持已备案的书面合同、变更合同的书面协议及其他有关材料，向房产管、理部门申请办理合同变更备案手续。
　　当事人双方协商一致，需要解除商品房买卖合同的，应当持已备案的书面合同、解除合同的书面协议及其他有关材料，向房产管理部门申请办理注销合同备案手续。
　　7.商品房由“预售”转为“现售”(即房屋由“期房”转为“现房”)，房地产开发企业必须委托具有测绘资质的测绘公司对商品房面积进行实地测绘，在取得测绘报告后，由房产管理部门通过“网上备案操作系统”，将该商品房的项目的实际信息与商品房预售时网上公布的信息进行校核后公布，原商品房信息由“预售”转为“现售”状态。
　　8.商品房预(销)售，开发企业应当与购房人签订商品房买卖合同。预(销)售人应当在签约之日起30日内持商品房买卖合同向房产管理部门办理登记备案手续。
　　二、合同网上备案系统需求分析
　　1.工作端分散、覆盖地域广
　　房地产开发企业要在其各自的销售场所进行操作，销售场所遍及城市各个部位，有的还会远离主要市区设立在卫星城市，所以工作端涉及地域非常广大，最大可覆盖数千平方公里(如直辖市)。此外，异地购房则会出现工作端距离数据中心数千公里的情况，
　　2.工作端数量大
　　
　　房地产开发企业按合同网上备案的业务要求，需要在其销售场所设立合同网上备案系统的工作端方能顺利进行房屋销售。很多开发企业因业务量大或销售网点多等原因，需要设立多个工作端。按一个中等城市100家左右房地产开发企业计算，将有近200个工作端，而大型城市则会有千余个工作端。
　　3.涉及相关业务部门
　　合同网上备案业务除合同联机打印外，还涉及商品房预售许可证发放、商品房合同备案、楼盘表信息校核、房地产抵押、房地产查封等业务。此部分业务属于房产管理部门职能，因此系统要同时面对房地产开发企业和相关业务部门两部分用户，并对其按不同功能、不同权限加以区分。
　　4.各开发企业设备、人员条件差异大
　　房地产开发企业相关操作人员计算机操作水平参差不齐，部分计算机设备陈旧老化，安装的计算机操作系统多种多样。
　　5.二手房网上备案
　　目前，合同网上备案业务还只限于商品房买卖，但随着房地产市场日趋规范，亦有二手房买卖合同进行网上备案的可能性。因此，系统设计时应考虑到日后针对二手房买卖合同网上备案的功能扩展。
　　6.信息发布
　　通过互联网定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，提供政策法规及业务流程查询服务，公示企业信用档案，建立二手房信息平台。
　　三、B/S与C/S结构概述
　　C/S结构：应用程序被分布到客户机和服务器上，其中表示层与应用逻辑层分布到客户机，数据资源层分布到服务器。客户端完成一定的计算任务并通过一定的协议和接口与服务器通信，请求完成一定的服务或要求得到数据。服务器通常采用高性能的PC、工作站或小型机，并采用大型数据库系统，如Oracie、Sybase、Informix或SQL Server，客户端安装专用的客户端软件。
　　B/S结构：基于B/S模式的三层体系结构将表示层、应用逻辑层、数据资源层分布到不同的单元中，表示层对应的客户端由浏览器和Web服务器的动态页面组成，接收用户的处理请求并交给应用服务器。应用逻辑层对应于应用服务器，应用服务器中的中间件完成业务逻辑处理，处理过程中会使用数据资源层的服务来得到必要信息或存储修改相应的数据。数据资源层对应于数据库服务器，数据库服务器实现对数据库的管理和库中数据的访问与增删改。客户机上只要安装一个浏览器，如Netscape Navigator或Internet Explorer，服务器安装Oracle、Sybase、Informix或SQL Server等数据库，浏览器通过web服务器同数据库进行数据交互。
　　四、B/S与C/S结构比较
　　1.系统构架
　　C/S结构软件一般采用两层结构，客户端提供用户界面、运行逻辑处理应用；数据服务器接受客户端SQL语句并对数据库进行查询，然后返回查询结果；客户端将数据进行计算(可能涉及到运算、汇总、统计等)并将结果呈现给用户。用一个形象的比喻来描述就是：服务器端像一个仓库，主要功能是存储原材料和成品，但并不进行加工；而客户端就像加工车间，完成从原料到成品的整个制造过程，然后将成品存储到仓库。由于业务的处理逻辑主要在客户机端执行，因此这种结构也被称为胖客户(Fat client)结构，其最大的优点在于结构简单，开发和运行的环境简单。C/S二层计算模式的基本结构如图1所示。
　　B/S结构软件采用的是三层结构，在传统的二层结构的基础上增加了应用服务器。客户端接受用户的请求，客户端向应用服务器提出请求，应用服务器从数据库服务器中获得数据，将数据进行计算并将结果提交给客户端，客户端将结果呈现给用户。通过这样的结构设计，使得应用逻辑被所有用户共享，这是两层结构应用软件与三层应用软件之间最大的区别。B/S三层计算模式的基本结构如图2所示。
　　这两种结构的不同点是，两层结构中客户端参与运算，而三层结构中客户端并不参与运算，只是简单地接收用户的请求，显示最后的结果。由于三层结构中的客户端并不需要参与计算，所以对客户端计算机的配置要求是比较低的。