2018南京:建承租人权利清单推“租购同权”
为建立租购并举的住房体系，南京将建立承租人权力清单，逐步实现“租购同权”。http://
如何把住房需求导向租房市场，让租房更安心更省心、更有尊严、更加体面，南京8月份就有了自己的版本。作为国家发展住房租赁市场的12个试点城市之一，8月15日，南京市正式出台了住房租赁试点工作方案。根据已公布的南京《方案》，教育资源的分配依然不会有变。无论是对南京户籍人口还是外来务工人员，若无产权房，仍由户籍所在区或居住所在区统筹安排入学。
南京版的租购同权方案还提出，将通过培育多层次市场主体，探索建立政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式；要培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业，引导市场规范有序经营；探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式，3年内建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米……
《方案》明确，将选取符合条件的新建商品房项目，在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”，所建住房全部由房地产开发企业自持，用于长期租赁，不得分割转让，不得改变用途，对外出租单次租期原则上不得超过10年。而就在南京出台租赁新政后不到24小时，南京市国土局挂出8幅地块。
试点“商改租”，但不是想改就能改
《2017年第二季度中国城市研究报告》显示，在长三角城市群中，南京的城市人口吸引力排行全国第20，其现辖的11区内常住人口达827万人，流动人口206万。如此庞大的人口基数该如何满足租房者的住房需求？南京市在《方案》中予以具体明确，鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房。
具体落地实施，南京将试点的“商改租”按照“一事一议”的原则开展，试点区域的选址则主要位于城市中心、副中心以外、库存量大、位于地铁站点周边、生活配套完善的已建成、未销售、未经营的商业用房，在满足采光、通风、卫生、消防、安全等基本居住条件的前提下，以幢或单元为基本单位，按规定可改为租赁住房。
而开发企业提出商改租申请后，需报属地区政府（园区管委会）和南京市相关主管部门初核，经评估后，区域内商业、商务办公总量确实过剩的情况下才予批准。此外，《方案》中强调，改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租，不得分割转让，按相关规定完善用地手续后，改造后租赁住房用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
有上学需求的租客目前占比很小
此前，全国这一轮租售并举的政策中，最牵动社会神经的在于租购同权，关注点集中体现在租房者能否像购房者一样享受同等的子女入学权利。南京在试点工作方案中对“入学”进行了相应明确，南京市户籍承租人子女，将按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，将由各所在区教育行政部门统筹安排其?S迁子女在居住区内享受义务教育。
“其实，一直以来在南京租房就可以上学，学校由区教育部门统筹安排。”一位业内人士告诉记者，几年前南京就已实施积分落户政策，外地人租房也可落户南京，不过在当前南京租房市场中，能满足条件挂钩租房上学政策的比例占很少数。
而针对租赁市场谁来管的问题，南京希望通过建立三级政府、四级网格化管理服务体系，从社区开始担责。其中三级政府、四级网格化管理服务体系涵盖了南京市级相关行政主管部门负责制定住房租赁相关政策和制度，各区政府（园区管委会）、江北新区管委会是属地范围内住房租赁市场管理的责任主体，街道办事处（镇人民政府）是辖区范围内住房租赁管理的直接责任主体，社区居（村）民委员会开展租赁管理的具体事务。而这一举措，今年将在栖霞区和仙林街道试点这一管理模式，实现租赁交易服务监管平台与社区治理综合信息平台的信息共享与动态联动。
种种迹象表明，作为房地产长效机制建立的重要内容，购租并举、租购同权的进程正在加快。不过，有专家分析认为，当前制度推行的一系列难题还需正视。接受《小康》记者采访的经济领域专家叶学平表示，目前制度推行难点在于，国人的住房消费观念。“引导更多人终身租房肯定有一个艰难的过程。而现实的问题是，目前市场上其实并不缺少租赁性房源，不少城市此前已通过新建和市场收储的方式有了一大批公租房等租赁性房源，如果现在再让地方政府、机构新建或收购房源出租，将面临很高的资金成本，是否撬动相关积极性还不得而知。”
租赁双方协商未果情况下 房东不得中途加价
11月8日，《小康》记者从南京市房产局了解到，新版《南京市房屋租赁合同》示范文本正式发布，目前，该范本已上传至南京网上房地产供下载使用。此次发布的《南京市房屋租赁合同》范本分“自行交易”和“经纪机构”两个版本。与以往版本相比，新版范本结合租赁市场发展实际，新增相关条款20余条，进一步加强了对租赁双方合法权益的保护，并积极推行通过网上登记备案系统由经纪机构全程代办租赁登记备案手续的不见面服务。
对于一些房东中途加价行为，新版范本明确：租赁期内，未经双方协商一致，出租方不得提前收回房屋、不得提高租金标准；以及未经承租方同意，出租方不得擅自进入租赁房屋内。
新版范本还明确约定了居住人数，并要求租赁用途为居住的房屋，人均租住面积不得低于本市人民政府的有关规定；承租方擅自增加居住人数的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。
那么南京的人均租住面积是多少呢？根据南京市住房租赁试点工作方案规定，原则上，出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米，每个出租房间居住成年人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
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