2018中国住房:从单一购置走向租售并举
十九大报告中强调，房子是用来住的，要让全体人民住有所居。目前，住房城乡建设部会同有关部门选取了12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊认为，中国住房发展正从单一住房购置走向租售并举。http://
“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这是习近平总书记在十九大报告中强调的内容。7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（以下简称“《通知》”），要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。
《通知》指出，当前大中城市新市民多，住房租赁需求旺盛。与此同时，特别是在一些人口净流入的大中城市，存在着租赁房源总量不足、市场秩序不规范、政策支持体系不完善等问题，租赁住房解决城镇居民特?e是新市民住房问题的作用没有得到充分发挥。为此，《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。尽管本次北京、上海没有成为试点，但是它们为推动租赁市场公布了各自的目标及政策措施。
搭建租赁交易平台 增加租房供应
近年来，国家连续出台政策，多管齐下建立购租并举的住房制度，就是要满足多层次的住房需求。2015年年底，中央经济工作会议明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。
2016年底，中央经济工作会议再次要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。为此，今年5月，住建部公布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，向社会公开征求意见，这个条例也成为我国首部专门针对住房租赁和销售的法规。
那么，7月发布的《通知》有哪些特点？首先，《通知》明确各地要搭建住房租赁交易平台。为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦表示，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。
此外，《通知》还涉及诸多细则，旨在增加租房供应。土地政策方面，《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。
金融政策方面，《通知》要求各地加大对住房租赁企业的金融支持力度，针对租赁企业回款慢等特点，鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案等。
运营政策方面，针对住房租赁企业长期以来经营当中存在的一系列问题，《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批；明确住房租赁企业申请工商登记时，经营范围统一规范为住房租赁经营；公安部门要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统。
从单一住房购置走向租售并举
“《通知》本身不是一个单独的存在，如果结合去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》、十九大提出‘加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度’，我们就会发现党和国家已经把‘培育和发展住房租赁市场’作为了房地产市场健康发展的重要顶层制度设计。”中国（深圳）综合开发研究院博士郑鑫说。
中国住房和城乡建设部原总经济师、中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊也认为，近期国家连续出台住房租赁市场的政策是要让中国住房发展从单一住房购置走向租售并举。
据了解，中国的住房自有率高达85%，这说明中国住房的买卖市场相对发达，而住房租赁市场则相对发展不足。那为什么会产生城市住房单一购置的制度？冯俊解释，中国城镇居民家庭自有住房比重高，主要是城镇住房制度改革在短时期内将公有住房出售给原住户引起的。而后的住房市场发展中，土地的有偿使用制度形成，开发商建设以商品住房出售为主，住房租赁市场发育十分滞缓；同时住房价格不断上涨，使城镇居民觉得晚买房不如早买房。
但从中国几十年经济不断发展中可见，人口流动是劳动力在区域间进行优化配置的重要途径，发达的租赁住房市场对人口流动是有益的。“我们不可能要求流动人口在流入地都要拥有住房，那么租赁住房市场就是解决流动人口居住问题的主要形式。在我国城镇化率接近60%，人口在城市与城市间更频繁流动的背景下，培育和发展住房租赁市场也可以看做是与城镇化转型相配套的重要制度设计。”郑鑫说。
据中原地产研究中心统计显示，2017是中国历史上发布租赁政策最为密集的年份。仅8月，累计就有超过14个城市或部门发布了17次鼓励房地产租赁有关的政策；最近1年多时间里，有超过8个省份及超过25个城市出台了相关政策。 以一线城市为例，北京市住房和城乡建设委9月传出消息，北京将探索租售并举的住房制度，大力发展住房租赁市场，并在未来推进约50万套租赁房的建设。在上海，“十三五”期间上海城镇新增约170万套各类住房。这其中商品住房约45万套，约70万套租赁住房；各类保障性住房约55万套。土地供应方面，上海“十三五”预计供应5500公顷住房用地，这其中租赁住房用地1700公顷，保障性住房用地1800公顷。广州则在未来5年将推出825万平方米租赁住房用地，预计可供应租赁住房15万套。深圳方面，“十三五”期间将建设40万套人才住房，超过特区成立近40年来的总和，其中70%为租赁住房。
成为房地产开发商投资新风口
“租房市场的春天已经到来。”万科泊寓负责人张成皓表示，当前长租公寓已经处在发展的黄金期。面对逐步升温的市场，房地产开发商是最早入局的冲浪者。目前万科泊寓已在包括广州、深圳、佛山在内的全国13个城市上线。而碧桂园上海区域于今年5月成立了长租公寓管理部，金地集团与招商蛇口旗下的长租公寓产品也已经在深圳等地开展。
“其实在很多政策出台之前，房地产开发商就已经开始探索住房租赁市场。”广东省房地产协会专家委员龙斌表示，这对房地产开发商来讲迎来了一个新的发展机遇，因为从产业容量来讲是一个很大的蛋糕，可以长远发展。但另一方面，如今住房租赁产业还不成熟，需要创新、探索市场，这涉及投资、管理、运营等多方面。
龙斌说，虽然有房产企业已经开始尝试探索租赁产业，但从整个行业来讲，进入此行业的企业还是比较少的，因为如今的不确定因素太多。例如说，在市场的投资回报方面回报不高。特别是对中小型房产企业来说，住房租赁产业的风险还是比较高的；而对大型的房地产商来讲，投入到住房租赁的产业对它整体的发展如今还不能呈现特别大的影响，只是对它占领这个市场有益，所以现在看到的都是大型房地产开发商在发展租房租赁。
“进入住房租赁市场的房地产企业要有比较强的技术力量和整体实力，并且要对政策把握好，有资源等。所以，对房企来说并不是能贸然进入的一个领域。”龙斌说。
冯俊则分析了租赁市场发展对房地产市场短期与长期的影响。他表示，租赁市场处于起步阶段，短期内较难形成规模供应，对商品房市场影响有限，但能改善市场预期。而在长期看来，租赁市场的规模化发展影响房地产市场供求，购置需求减弱。
保障公民住房权作为新一轮改革
链家研究院的行业报告显示，中国房屋租赁市场规模，2016年为1.1万亿，2020年为1.6万亿，2025年为1.9万亿，2030年会超过4万亿元。东方证券针对住房租赁市场作出的一份预测报告便显示，到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人，而整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。
由此可见，随着城市化持续，住房问题备受关注，特别是在大城市工作、收入较低年轻人的住房，发展住房租赁市场意义显得尤为重要，不仅有助于推动住房制度改革，也将保障公民住房权作为新一轮改革的重要内容。
冯俊认为，发展住房租赁、完善住房制度能改善住房的供应结构，补租赁住房不足的短板（供给侧改革）；减弱住房投资品属性；促进住房租买选择机制形成；完善住房市场的自我调节功能；推动中国房地产开发业转型升级；减缓房地产业发展与国民经济整体的矛盾。
郑鑫则分析，从国外的经验看，租赁住房一般会解决30%左右的住房需求，那么未来我国的住房租赁市场的规模会进一步扩大，会有更多的人通过住房租赁市场解决居住需求。这当中肯定存在大量的人，他们在一个城市有房子，但却在另一个城市租房子住，这是人口流动率提高的表现。
另一方面，租赁住房的供给来源将更多元，目前的供给来源主要是家庭和个人，未来专业的租赁企业将会成为主要供给源，而政府的公共租赁住房将主要发挥市场调节和保障作用；租赁者的权益将得到有效保障，享受的公共服务将进一步增加，最?K的结果就是住房租赁市场与住房买卖市场能够有效互补，共同发挥满足人民“居住”需求的作用。
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