2018房地产开发容积率问题探讨
摘要：伴随我国目前房地产市场迅猛发展，容积率对于行政职能部门城市环境的维护、开发建设单位的成本控制、营销卖点等等带来了更为广泛、深刻的影响。本文主要讨论如何从开发建设单位、行政职能部门的双向角度一起协同处理好容积率的计算与控制问题。http://
关键词：房地产 容积率 计算 城市环境 建筑空间
1、容积率概述
容积率指的是项目批建建设用地范围内计容建筑面积总和除以批建建设用地面积。对于行政职能部门而言，既定项目建设条件下，地块容积率的确定对于城市环境，项目地块对于开发建设单位的利润大小是相关政府职能部门不得不协调解决的矛盾。高的容积率，相对开发建设单位一般带来的是高利润，但相对城市环境，带来的一般却是过高的人口密度、欠缺的城市绿化以及过高的城市配套设施负载等等。如何确定好恰当的容积率、控制好既定条件下项目的计容面积，这对于城市的可持续发展，对于解决好房地产开发建设过程中利益获得者与消费者之间的矛盾，都至关重要。
2、政府职能部门对容积率计算的定量分析具有必要性
从城市的经济发展观点来看，伴随城市规模、建筑密度的增大、经济持续增长，就必然会引发诸如交通拥挤、住房紧张等等问题。既定条件下项目容积率与城市环境、地价和开发建设单位的利润有密不可分的联系，也有着不可调和得矛盾。从行政职能部门的角度来看，溶解率确定的科学性、合理性，对于能不能发挥出土地的最大效益、较好的维护城市环境、较好的取得可持续发展的态势，都具有决定性的作用。从开发建设单位的角度来看，可以获得正常利润，随着容积率的提高，利润相应提高，但营销卖点等等带来的边际利润相对降低，当容积率过大时，缺失的营销卖点再加上环境等问题将引起商品房价格降低，从而抵消计容面积增加而带来的利润，降低项目开发效益。所以容积率的科学、定量经济分析，对行政职能部门、开发建设单位以及土地所有者的利益保障有着积极的作用。
3、政府职能部门对已批建项目计容面积严格控制具有必要性
长期以来，许多开发商通过更改项目整体规划调整容积率上限，改变用地性质，提高容积率水平，占用共建配套、道路绿化增加建筑面积，违规改变户型设计变相提高容积率等等手段，千方百计追求利润最大化，这在一定程度上对于合理开发利用土地资源，打造健康、和谐的城市投资环境，对于城市的可持续发展都造成了一定的负面影响。因此，政府职能部门对于已批建项目的计容面积，分区域制定公开透明的建设用地容积率指标，从严控制超容积率补缴地价费用的行政规范，完善政策制度，加强对建设用地容积率管理情况的监督和检查力度都具有必要性。
4、开发建设单位对行政规范全面了解、认真执行具有必要性
我国地域广阔，在计容建筑空间的界定与计容面积计算上，相关国家标准具有广泛性、普适性，但各个地域的经济发展部平衡，建筑空间的利用与商品价值在不同地域差异较大，因此，绝大多数地市在国家标准的基础上颁发了地方性行政法规，以妥善解决本地区容积率的确定与经济发展的矛盾。在商品房售价和建造成本不变的情下，开发商提高容积率，尽可能获得多的建筑面积，单平方米建筑面积分摊地价减少，从而降低总成本，提高土地开发总收益，而在个别情况下，容积率的增大，建筑层数由多层变成高层层，用于维护建筑稳固性的地基成本增加等原因，开发商土地开发总收益相对减小。如何在职能部门批建的容积率情况下，用好计容面积指标，提高土地开发利用价值，关键在于对行政规范的全面了解，认真执行。
5、开发建设单位对于特殊建筑空间计容面积正确认定的必要性
各地方性行政法规，对于架空层、闷顶层、临街阳台等等特殊的建筑空间计容面积有一些特殊性的规定，一方面是为了增加城市开放空间，优化楼盘结构，提高居民生活品质，设定了一些不计容的特殊部位，以厦门市为例，就有住宅底层架空空间、闷顶层、避难区等等；一方面是为了限制违规改变户型设计变相提高容积率，违法取得土地开发利润，以厦门市为例，就有半封闭阳台进深超过1.80米部分容积率计算全部水平投影面积，假凸窗计算全部计容面积等等。这些特殊建筑空间的计容面积界定，开发建设单位，尤其是跨区域开发建设单位尤其要慎重对待，准确预算其计容面积，从而科学的利用既定的容积率，取得较好的土地开发利润。
6、结束语
在行政职能部门科学的定量经济分析、从严控制基础上，开发建设单位全面了解、认真执行相关行政法规，谨慎、正确对待特殊建筑空间的容积率计算，双方面协同处理，相信对于城市的可持续发展，对于协调各方利益矛盾，对于广大人民群众的生产生活，对于整个社会经济效益和环境效益的全面发展都将取得良好的效果。
参考文献
1、《土地经济学》 毕宝德 中国人民大学出版社 2001
2、《容积率对房地产项目影响实证分析》 李镇耀科学信息（学术研究）2007.4
3、《厦门市城市规划管理技术规定》厦门市规划局 2010
4、．《房地产开发》 丁烈云中国建设工业出版社 2004
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