2018综述土建项目竣工保修期的监理内容分析
摘要： 下文作者结合本人的实际土建项目总监工作经历，阐述了监理工作人员在项目竣工保修期内的工程监理要点及注意事项，以求达到更优的服务项目。http://
关键词：工程建设监理单位保修期间 方法及措施
Abstract: The author combines personal actual construction project director work experience, expounds the working personnel supervision in project completion in the warranty period of the project supervision, and some key points and matters in order to achieve the better service project.
Keywords: engineering construction, supervision unit, the warranty period, methods and measures
中图分类号：U415.1 文献标识码：C文章编号：2095-2104（2011）12-0000--02
一、 前 言
众所周知，建设行业内的工程建设监理组织机构是一个依据监理委托合同进行统一组织、协调、指导下按工程项目或部位分别设置的，由多个监理人员组成的工程建设监理体系。他们在服务工作内容上实施“全过程的监理”，可概括地表述为：监理单位在施工合同签订前，主要协助业主单位做好施工招标准备的各项工作；在施工承包合同签订后，监理单位则在业主的委托和授权范围内，以施工承包合同为依据，对工程的施工进行全面的监督和管理，即对所监理工程项目的质量、进度、投资的全面控制，对合同和信息的管理以及对工程项目参与各方进行组织协调工作等。
二、监理依据和工作重点
2.1工程保修监理依据。工程保修是指工程质量保修，监理应依据《建设工程监理规范》、《江苏省施工监理规程》、《工程建设委托监理合同》《建筑工程施工合同》和设计文件、工程质量验评标准等进行。为了确保保修及时保证工程质量，施工合同还应规定工程质量的保修金额（一般为工程总造价的5%）和保修金的预留与支付方法以及保修金的利率。经过业主方与承包商协商，也可以签订专项工程保修合同。
2.2关于工程保修期的计算。在工程项目施工前监理与相关单位所签订的合同中规定的是监理业务期限，目前一般保修期监理定为1年，而施工合同规定的是承包商对工程负责报修的期限，但必须符合国家建设《工程质量管理条例》第六章建设工程质量保修规定：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年。
2.3竣工保修期的监理工作重点应根据具体工程对象来确定。笔者认为以下内容应列为监理重点。
2.3.1对要求沉降观测的建筑物，要特别注意其沉降结果是否稳定，如发现异常情况，应通知设计和质监部门分析研究处理；
2.3.2对工程质量问题和质量缺陷进行调查，重点是楼地面、墙面、天棚以及门窗工程。
2.3.3检查屋面、浴厕间、外墙面防水效果。
2.3.4给水管及排水管有无渗漏以及卫生洁具使用状况。
三、监理工作的方法及措施
3.1工程进入竣工保修期，承包商均已撤离现场，作为监理单位必须根据工程项目大小，
来保留必要的施工阶段监理工作人员
3.2竣工后留守的监理人员要与业主方密切联系，并跟踪工程使用状况是否正常，随时听取用户意见。同时，与有关承包商保持电话联系，并且要求承包商指定一名联系人。
3.3组织承包商对工程使用情况进行质量回访，一般每半年进行一次为宜。并在气候突然变化（台风、冬季低温）如台风暴雨过后组织施工单位进行检查一次，对发现的问题按单位工程进行登记。
3.4在工程保修期1年即将到期的前1－2个月，由监理人员组织业主方以及承包商共同对工程进行全面目测检查。发现的问题及需要维修的内容按单位工程列表登记。
3.5监理人员对用户反馈的意见和以上质量回访、检查中发现的质量问题和缺陷产生的原因进行详细调查分析，并确定质量缺陷的事实和责任。比较严重的质量缺陷应由监理人员组织业主、设计人员和承包商共同研究确定原因。关键是要确定该工程质量缺陷是否是在正常使用条件下产生的。因为国家《建设工程质量管理条例》规定的是在正常使用条件下，工程存在的质量缺陷均应由承包商负责，无条件保修。监理人员及时发出《工程维修通知书》要求承包商在接到通知书七日内派人进行维修。比较重大的质量缺陷，如基础不均匀沉降和屋面地下室渗漏等质量问题要求责任方提出缺陷的处理方案，经过监理、设计人员、业主方共同审批后，由监理人员监督实施处理。
3.6承包商若不能按监理人员要求及时进行维修，监理人员应书面通知业主，可由业主委托其他承包商完成。（同时，监理人员要与原承包商沟通。其维修处理发生的费用依据施工合同规定在质量保修保证金中扣除）。
3.7当监理合同约定的工程保修期监理业务过期后，承包商应按施工合同和国家《建设工程质量管理条例》的规定仍需对工程继续履行质量保修义务。
四、关于地基基础和主体结构工程的最低保修期限问题
4.1国家《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程，房屋建筑的地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；据国家《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068－2001）规定的3类普通房屋和建筑物，其设计年限为50年，并明确工程是在正常施工、正常使用和正常维护的前提下才能满足的条件。
4.2在竣工保修期监理工作中发现工程竣工验收合格并移交使用单位后，有的使用单位擅自改变设计使用功能，即出现工程的非正常使用条件，增加了结构的活荷载甚至破坏了屋面和外墙面防水功能等情况。举例说明：
4.2.1楼层办公室改为档案资料室，宿舍改为文具仓库。
4.2.2屋面上加设太阳能热水器，电视等无线接收设备，屋面和外墙面设置大型广告牌；
4.2.3室内进行二次装修扩门拆墙，改变水、电管线；
4.2.4屋面天沟灰尘和生活垃圾和生活垃圾堆积，天沟流水不畅，个别水落堵塞等。监理人员一旦发现上述情况，即应书面通知业主或使用单位，并提出处理意见，引起重视。
4.3关于地基基础和主体结构分部保修如何实施，缺乏具体配套措施不好操作。因保修期为50年，是人生的大半辈子。岁月沧桑，人事沉浮，50年后去哪里找承包商和责任人？又如何分清责任工程是否属正常使用和正常维护。
五、应采取的措施
51监理单位力求把工作重点和主要精力放在施工阶段，这是非常正确的做法，只有在施工阶段对工程质量进行有效的、严格的控制，不留人为质量隐患，使工程每一分部质量均达到设计、规范和施工质量验收标准，同时满足用户的使用功能要求，使业主放心使用。大量实践证明，施工阶段监理工作越到位，保修监理工作量就会大大减少。
5.2当房屋建筑工程投入使用过程中，由于荷载对结构构件产生时间效应和构件在温度和湿度变化中以及地基的沉降等原因会产生变形。同时，在建筑物协调变形过程中会产生次应力的不利影响。（当然，在正常设计、正常施工以及正常使用和维护条件下，以上结构、构件不会发生超承载力极限状态和正常使用极限状态的质量问题。）故工程在使用一阶段后，会出现这样、那样的质量方面的小问题是正常的，也是难免的。所以说工程质量保修是必要的，即使竣工验收质量达到优良等级的工程也不例外。
5.3监理单位对竣工保修期也要像施工阶段监理那样重视，就像工业产品售后服务那样，想用户所想，急用户所急。搞好竣工保修期监理工作，也是监理单位提高资信度、保持监理行业形象，创监理品牌的重要方面。
5.4监理人员要认真地贯彻和执行国家《建设工程质量管理条例》关于有关工程保修的规定，在施工阶段监理工作中，严格控制材料、构配件质量和施工操作工序质量，确保工程在正常条件下施工。同时呼吁业主方要确保工程的正常使用条件和采取正常的维护措施，以求房屋建筑工程达到设计规定的使用年限。
5.5国家和各级建设行政主管部门在贯彻国家《建设工程质量管理条例》中，制定关于房屋地基基础和主体结构保修期为50年的相应的具体配套措施，以便于实施。
六、结束语
以上是本人在从事土建管理工作中的经验总结，还望各同行共同指正，共同学习和进步。
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